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Investisseurs avertis

Novembre 2006
Le Particulier n° 1006, article complet.

Pour investir dans l'immobilier de loisirs ou dans les DOM-TOM : résidence de tourisme et Girardin

À la différence du Robien et du Borloo, ces régimes ouvrent droit à une réduction d'impôt. Ils peuvent être profitables, en principe, même pour des contribuables moyennement imposés, à partir de 2 000 € environ. Mais il s'agit d'investissements assez risqués, qui exigent une bonne connaissance du marché immobilier, et justifient de n'y consacrer que 5 à 10 % de son patrimoine.

Les résidences de tourisme.

Comme leur nom l'indique, les résidences de tourisme sont destinées à héberger en location meublée des vacanciers ou des touristes, en leur proposant des prestations annexes telles que la restauration. II faut compter 200 000 € pour un 3 pièces, mais la fourchette de prix est très large, selon l'emplacement de la résidence. Quant aux avantages fiscaux, vous récupérez la TVA payée sur le prix de l'acquisition (19,6 %), et vous bénéficiez d'une réduction d'impôt, représentant 25 % du prix du logement, mais plafonnée à 25 000 € pour un couple marié ou pacsé. Comme vous pouvez l'étaler sur 6 ans maximum, il faut, pour profiter à plein de l'avantage, que votre imposition atteigne chaque année au moins 4 166 €. En contrepartie, vous devez conclure pour au moins 9 ans un bail commercial avec une société d'exploitation, qui vous versera un loyer régulier, à charge pour elle de meubler le logement, de trouver des occupants, etc. Mais vous devrez conserver le bien pendant 20 ans, sinon vous devrez restituer au fisc une partie de l'exonération de TVA. Surtout, la résidence doit être située dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) ou une commune de moins de 50 000 habitants concernée par les fonds structurels européens, ou une ville nouvelle, c'est-à-dire, en fait, hors des destinations touristiques les plus demandées. Par contre, il est désormais possible d'investir dans les "cottages" (petites maisons) situés dans les Center Parcs de l'Aisne. Enfin, la rentabilité de l'investissement repose sur la régularité de versement des loyers, donc sur la fiabilité de l'exploitant. "Il faut donc soit connaître parfaitement un exploitant local, soit se limiter à des grands noms comme Pierre et Vacances ou Maeva", explique Jean-Claude Szaléniec, président des Espaces immobiliers de BNP Paribas. Vous pouvez alors espérer des revenus (nets de charges mais avant impôt) de l'ordre de 7 200 € par an par exemple pour un 2 pièces en montagne, ou de 6 000 € en bord de mer.

Attention

Vous pouvez demander à conserver l'usage du logement pour y passer vos propres vacances, mais pas plus de 8 semaines par an, et à condition que vous acquittiez un loyer représentant au moins 75 % du prix public. Sinon, vous risquez un redressement fiscal.

Le Girardin : investir dans les DOM-TOM.

Autre investissement ouvrant droit à une réduction d'impôt, l'achat dans les départements et territoires d'outre mer d'un logement locatif (neuf ou réhabilité). La réduction est de l'ordre de 40 % (travaux de réhabilitation compris) pendant 5 ans, portée à 50 % si le locataire satisfait à des plafonds de ressources spécifiques et si les loyers sont plafonnés. Cependant, la réduction est calculée sur la base d'un prix plafond de 2 024 €/m2, alors que les prix réels sont parfois de 3 000 à 4 000 €. Ainsi, pour l'achat d'un appartement de 66 m2 au prix de 200 000 €, la défiscalisation sera calculée sur la base de 133 584 €. En supposant un loyer mensuel de 792 €, et si l'investisseur perçoit par ailleurs 61 000 € de revenu imposable pour une part, il paiera 2 433 € d'impôts par an pendant 5 ans au lieu de 13 000 € sans cet investissement. "Les investissements Girardin s'adressent donc à des gens qui paient au moins 8 000 € d'impôts et en fonction de cette somme, nous adaptons un investissement immobilier permettant de supprimer complètement l'impôt", explique Jean-Claude Szaléniec.

Mais les marchés locatifs locaux ont leurs particularités, et, si vous ne résidez pas sur place, l'éloignement compliquera encore les choses. Il est donc prudent de vous assurer du sérieux du promoteur ou du commercialisateur qui vous propose un investissement, par exemple en allant sur place voir ses précédentes opérations. Vous pouvez aussi prendre des garanties spécifiques : "Nous proposons, pour environ 860 €, un "pack" assurances couvrant les loyers impayés, la vacance locative (si le logement peine à se louer), les moins- values à la revente, et certains cas de redressements fiscaux", explique-t-on au groupe Robert Promotion, à La Réunion. N'oubliez cependant pas que ces assurances ont toujours des limites et des conditions, qu'il importe de bien connaître avant de s'engager dans leur souscription.

Attention

Si le prix du logement n'atteint pas 2 024 €/m2, et qu'il comporte une varangue (terrasse couverte), vous pouvez ajouter sa surface à celle du logement, dans la limite de 14 m2.

Mots-clés :

BORLOO , GIRARDIN , ROBIEN




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