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Investisseurs débutants

Novembre 2006
Le Particulier n° 1006, article complet.

Pour un premier investissement défiscalisant : le Borloo "populaire" ou le Robien

Ces deux régimes fiscaux sont réservés aux logements neufs, et consistent en un amortissement fiscal du prix étalé sur plusieurs années.

Le Borloo populaire.

Le nouveau dispositif Borloo permet de déduire entre 50 et 65 % du prix du logement, sur 9 à 15 ans, plus, chaque année, 30 % des loyers. Si, après ces déductions et les autres permises par la loi en général, vous constatez un déficit, il se reporte sur vos revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an. Au final, selon les calculs de CGPI, conseil en patrimoine, avec un prix d'acquisition de 150 000 € et un loyer aux alentours de 385 € par mois (pour un bien situé en "zone C", voir définition p. 94), l'économie totale d'impôt avoisine les 32 000 € en 15 ans pour un contribuable célibataire dont le TMI est de 30 %. Par ailleurs, le ticket d'entrée n'est pas trop élevé. "En province, les prix des logements neufs allant de 2 500 à 4 900 €/m2, on peut trouver un 3 pièces pour 120 000 €", souligne Henry Buzy-Cazaux, vice-président de Tagerim, un promoteur immobilier.

En contrepartie de ces avantages, le régime Borloo vous oblige à louer pendant 9 ans au minimum (prorogeables jusqu'à 15 ans) à un locataire dont les ressources sont inférieures à un plafond – relativement élevé, puisqu'environ 80 % des ménages se situent en-dessous. En outre, vous devez respecter un loyer plafond (égal à 80 % des plafonds "Robien neuf" indiqués p. 94). Il faut donc investir là où les loyers de marché sont proches de ces plafonds, pour ne pas avoir à faire de sacrifice sur le loyer. Aussi, "le Borloo n'est pas, a priori, destiné aux grandes villes car les plafonds de loyer sont un peu bas. À Paris, par exemple, le plafond est de 15,90 €/m2 mensuel contre 19 € et plus pour les loyers de marché", estime Serge Poujol, directeur marché stratégique d'Omnium Finances. En revanche, dans de nombreuses villes de l'agglomération parisienne ou de province, les loyers Borloo sont en phase avec le marché (voir le n° 1003 du Particulier, p. 42). Cependant, veillez aussi à ne pas investir là où l'offre de logements est ou deviendra excédentaire.

Attention

Pour des raisons de solvabilité, il est prudent de s'assurer que le locataire dispose de ressources représentant au moins quatre fois le loyer demandé. Mais, pour les grands logements, cela peut être incompatible avec les plafonds de ressources Borloo. La solution peut alors être de se contenter de ressources inférieures, et de souscrire une assurance loyers impayés.

Le Robien recentré.

Le dispositif Robien fonctionne à peu près comme le Borloo, mais la loi ENL a réduit les avantages propres à ce régime, désormais qualifié, pour cette raison, de "recentré". L'amortissement total y est limité à 50 %, sur 9 ans, et il n'y a pas de déduction forfaitaire. Ainsi, selon CGPI, et toujours pour un célibataire avec un TMI de 30 %, un bien situé en zone A (la plus chère) payé 150 000 € et loué 642 € par mois pourra procurer, sur 10 ans, près de 20 000 € d'économie d'impôt. Notez toutefois que le nouvel étalement de l'amortissement (6 % du prix sur 7 ans puis 4 % pendant 2 ans) est plus favorable que celui fixé par la précédente version du Robien (8 % pendant 5 ans et 2,5 % pendant 4 ans), du point de vue de l'imputation du déficit foncier sur le revenu global, plafonnée à 10 700 € par an. Selon CGPI, ce plafond était atteint, en moyenne, dès que l'investissement dépassait 134 000 €, contre 178 000 € désormais.

Par ailleurs, le Robien implique moins de contraintes que le Borloo : il permet de louer à un descendant ou à un ascendant du contribuable (à condition qu'il ne soit pas membre de son foyer fiscal), il n'impose pas de plafond de ressources pour le locataire et les plafonds de loyer sont plus élevés. Enfin, le ticket d'entrée n'est pas nécessairement plus élevé qu'en Borloo, puisque les logements concernés (logements neufs) peuvent indifféremment être placés sous l'un ou l'autre régime. Le Robien peut donc constituer une alternative au Borloo si vous voulez défiscaliser tout en aidant un proche à se loger, ou si vous choisissez les secteurs où les loyers de marché sont plus élevés.

Attention

Un logement neuf peut être loué sous le régime Borloo ou Robien. Vous choisirez, non pas quand vous achetez, mais lorsque vous déclarez vos revenus de l'année au cours de laquelle vous avez commencé à louer le logement. Mettez ce délai à profit pour déterminer, en fonction du marché locatif local, le régime le mieux adapté.

Investir au travers d'une SCPI.

Une alternative à l'investissement en direct consiste à acheter des parts d'une société civile de placements immobiliers (SCPI) ayant placé son patrimoine locatif sous un régime défiscalisant. Vous bénéficiez des mêmes avantages fiscaux qu'en achetant vous-même, mais vous évitez les soucis de gestion, et le ticket d'entrée est moindre, de l'ordre de 50 000 €. Il existe des SCPI Robien, et des SCPI Borloo pourraient voir le jour. Vous devrez conserver vos parts plus de 9 ans, jusqu'au terme de l'engagement de location souscrit par la société de gestion pour le dernier logement acquis. Mais, à ce moment-là, vous n'êtes pas assuré de vendre vos parts un prix correct. Enfin, dans quelques mois, les SCPI seront remplacées par les organismes de placements collectifs en immobilier (OPCI), pour lesquels on ne connaît pas encore les avantages fiscaux.

Mots-clés :

BORLOO , ROBIEN




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