Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Investissement locatif > Investir dans un logement locatif, les atouts des DOM-TOM

Investir dans un logement locatif, les atouts des DOM-TOM

Investir dans un logement locatif, les atouts des DOM-TOM
Novembre 2001
Le Particulier n° 948, article complet.
Auteur : BARNIER (Laurence)

Les investissements dans les DOM-TOM ont la réputation d'être risqués et destinés aux gros contribuables. En réalité, l'immobilier locatif offre des opportunités d'investissement raisonnables, avec une rentabilité accrue par une fiscalité avantageuse.

Depuis le 1er janvier 2001 et jusqu'à fin 2006, le régime fiscal privilégié destiné à attirer les investisseurs dans les départements et territoires d'outre-mer (DOM-TOM) est celui prévu par les nouveaux articles 199 undecies A et B du code général des impôts. Leurs dispositions remplacent celles de la loi Pons, qui restent toutefois en vigueur pour les investissements réalisés sous son égide. Ceux-ci se sont attiré une réputation sulfureuse due aux déboires qu'ont connus des investisseurs attirés par des promesses mirifiques de défiscalisation. Cependant, ces abus ont concerné essentiellement des investissements d'un montant élevé pour gens très fortunés effectués dans des activités telles que location de bateaux, hôtellerie, etc. Ils ont fini par faire oublier qu'une partie du dispositif concernait des investissements plus raisonnables destinés au logement locatif. Cela reste vrai pour le nouveau dispositif, dit "Paul", du nom du secrétaire d'État à l'Outre-mer, qui comporte, entre autres, une incitation à l'investissement dans des logements locatifs neufs sous forme d'une réduction d'impôt, avec deux options.

Une réduction d'impôt égale à 40 % du montant de l'investissement étalée sur 5 ans.

Ainsi, un investissement d'un million de francs pourra générer une économie d'impôt de 400 000 F (60 979,61 €) au total, à raison de 80 000 F (12 195,92 €) par an. Il n'y a pas de plafond à l'investissement, mais le logement doit être loué pendant au moins 6 ans, et constituer la résidence principale du locataire. En outre, il faut respecter un loyer plafond fixé à 780 F (118,91 €) par an [65 F (9,91 €)/mois] et par mètre carré de surface habitable. Enfin, des conditions de ressources – peu restrictives – sont imposées au locataire : son revenu imposable ne doit pas dépasser, lors de la conclusion du bail, 280 000 F (42 685,72 €) par an pour un couple marié ou 140 000 F (21 342,86 €) pour une personne seule, plus 16 200 F (2 469,67 €) par personne à charge, et 21 600 F (3 292,90 €) à partir de la troisième (plafonds applicables en 2001 sur les revenus de 2000). Compte tenu des abattements fiscaux de 10 % et 20 %, ces chiffres correspondent à des ressources brutes supérieures de 38 %.

Autre option, une réduction d'impôt de 25 % sans conditions de ressources et de loyer.

La seconde option consiste à mettre le logement en location sans conditions de ressources ni de loyer, et pour une durée de 5 ans seulement, mais la réduction d'impôt ne sera alors que de 25 % du montant de l'investissement, à raison de 5 % par an. Un investissement d'un million de francs permet ainsi une économie totale d'impôt de 250 000 F (38 112,25 €).

Mais attention, pour que ces avantages fiscaux jouent à plein, il faut être redevable, chaque année, d'un impôt supérieur ou égal à la réduction prévue. Sinon, la part de la réduction excédant le montant de l'impôt sera perdue. Quant aux loyers, ils sont imposables selon le droit commun, après déduction des charges et le cas échéant des intérêts d'emprunt, mais les déficits fonciers ne sont pas déductibles du revenu imposable. Ce dispositif est plus favorable que celui de la loi Besson (voir le n° 947 du Particulier), qui n'a donc pas d'intérêt pour un investissement immobilier dans les DOM-TOM. Reste à choisir entre les deux régimes de location prévus par le dispositif Paul.

L'option loyer plafonné semble plus avantageuse.

Compte tenu des prix de l'immobilier et de ceux des loyers, la plupart du temps, il sera plus avantageux d'opter pour un loyer plafonné. Le niveau retenu, 65 F (9,91 €)/m2, est en effet proche de celui du marché, voire parfois supérieur. Opter pour un loyer libre ne permettra donc généralement pas de pratiquer un loyer sensiblement plus élevé pour compenser la réduction d'impôt plus faible. Les seuls biens pour lesquels il y a un véritable marché locatif nettement au-dessus des plafonds de loyer "Paul" sont des maisons de grand standing, représentant un investissement de l'ordre de 2 à 3 millions de francs (304 898,03 € 457 347,05 €). Mais, même les investisseurs disposant d'une telle somme peuvent avoir plutôt intérêt à acheter deux ou trois appartements à louer à loyer plafonné, et pour lesquels la recherche d'un locataire sera aisée. En tout état de cause, la demande locative est forte : il y a un déficit récurrent en matière de logements locatifs, accru par la croissance rapide de la population locale et par la présence de métropolitains en détachement. Ces derniers, qui ne restent que quelques années sur place, préfèrent généralement louer plutôt qu'acheter, et disposent d'un bon pouvoir d'achat. Les problèmes d'impayés ne sont donc guère à craindre, pas plus que ceux d'inoccupation du logement. Néanmoins, pour réussir son investissement, plusieurs aspects importants sont à envisager.

Payer le juste prix.

De nombreux acquéreurs ne prennent pas la peine de se déplacer et se contentent de photos, voire des seules simulations financières et fiscales. C'est ainsi que certains se font duper sur la qualité du bien qu'ils achètent ou sur son prix. Il est donc déconseillé de passer par des intermédiaires qui prélèvent leur commission sur la transaction, et commercialisent le plus souvent des logements qu'ils n'ont pas forcément vus. Certains promoteurs locaux n'hésitent pas à offrir le voyage aux investisseurs prêts à engager un montant conséquent – 1 à 2 millions de francs (152 449,02 € à 304 898,03 €) environ – dans leurs programmes. On peut aussi bien profiter d'un séjour de vacances pour prospecter le marché. Comme pour tout investissement immobilier, il faut en effet se préoccuper de l'emplacement, de l'environnement, de la qualité du bâti, dont dépendent la rentabilité locative et les possibilités de revente. À cet égard, il est réaliste de prévoir, au bout de 5 à 6 ans, de revendre le bien à son prix d'achat ou avec une légère décote. Certains acheteurs ont une autre démarche : ils acquièrent un logement à des fins de défiscalisation, puis au terme des 6 années obligatoires de location, le conservent comme résidence secondaire ou pour leur retraite.

La qualité de la construction.

Jusqu'à un passé récent, certains promoteurs proposaient des logements peu adaptés : surfaces trop petites, pièces mal ventilées, terrasses exiguës... sans tenir compte ni des spécificités du climat ni du mode de vie local. Il semble, de l'avis de nombreux professionnels, que ce soit moins le cas aujourd'hui. Les surfaces sont devenues plus confortables, les terrasses ont gagné du terrain, et l'orientation des pièces a été réétudiée. Mais dans tous les cas, soyez vigilant : faites-vous confirmer par des spécialistes locaux – agents immobiliers, services du logement – que le logement envisagé répond aux exigences des locataires. Si la qualité de la construction tend à s'améliorer, certains risques spécifiques demeurent. Nombre de logements ne répondent pas aux normes antisismiques, qui commencent seulement à être appliquées. Des promoteurs ont d'ailleurs été contraints de revoir la conception de leurs projets pour en tenir compte. Quant aux tempêtes et cyclones, les immeubles en dur résistent aux vents, mais peuvent quand même, surtout en bord de mer, subir des dégâts importants. En revanche, les risques politiques, parfois évoqués pour mettre en garde les investisseurs, ne doivent pas être surestimés. Le dispositif Paul s'applique dans les DOM-TOM et autres territoires, cependant, pour un investisseur résidant en métropole, seules les îles de la Martinique, de la Guadeloupe et de La Réunion sont, à notre avis, suffisamment accessibles et sûres pour l'instant.

La Réunion.

Malgré un chômage très important, il existe une population de classe moyenne à la recherche de logements locatifs à loyers intermédiaires, notamment à Saint-Denis, chef-lieu de l'île et pôle économique. Il faut compter entre 14 000 F et 15 000 F/m2 (2 134,29 € et 2 286,74 €) dans le centre, et 12 000 F (1 829,39 €) dans la périphérie. Par exemple, le programme Les Terrasses Fleuries, du promoteur Spag Développement, situé à l'entrée de la capitale, est commercialisé entre 9 000 F et 13 000 F le mètre carré (1 372,04 € à 1 981,84 €). À une trentaine de kilomètres à l'ouest, Saint-Gilles, station balnéaire cotée où habitent de nombreuses personnes qui travaillent à Saint-Denis, est beaucoup plus chère : 14 000 F (2 134,29 €) dans certaines zones, mais les prix peuvent atteindre 18 000 F (2 744,08 €), voire 20 000 F/m2 (3 048,98 €). Un trois pièces de 100 m2 à La Saline, jouxtant Saint-Gilles, par exemple, se négocie 1,8 million de francs (274 408,23 €), et peut se louer 9 000 F (1 372,04 €)/mois. Enfin, à Saint-Pierre, dans le sud, il existe de bonnes potentialités de développement.

La Guadeloupe.

Dans cette île, les villes sont toutes en bord de mer. La capitale, Pointe-à-Pitre, n'étant pas des plus agréables à vivre, de nombreux habitants élisent domicile dans des villes telles que Gosier, Baie-Mahault ou encore Bas-du-Fort, situées à proximité de la zone d'activités de Jarry. Dans une optique d'investissement pur, on peut acheter un logement dans des programmes situés à proximité de cette zone, qui se louera très bien. Néanmoins, pour une future résidence secondaire, mieux vaut prospecter vers Sainte-Anne et Saint-François, situées dans des zones protégées, bénéficiant d'un urbanisme contrôlé, et dotées de petits immeubles. Station balnéaire de l'île, Saint-François possède de fort belles plages. La construction prochaine d'une rocade devrait mettre ces villes à 20 minutes de Jarry au lieu de 40 minutes actuellement.

On peut trouver dans l'île des appartements dotés de prestations standard pour 9 000 F à 10 000 F/m2 (1 372,04 € à 1 524,49 €) et de 14 000 F à 16 000 F (2 134,29 € à 2 439,18 €) pour des résidences avec climatisation, piscine, etc. Les programmes les plus chers, situés à Saint-François, se vendent 16 000 F (2 439,18 €) et plus. Les prix de location pour un trois pièces s'élèvent à 5 400 F (823,22 €) pour un logement bien situé, avec vue sur la mer, dans un quartier proche des écoles et non loin de la zone industrielle de Jarry. À Gosier, dans un programme de 42 appartements dans un quartier résidentiel, un trois pièces est proposé à 916 000 F (139 643,30 €), frais de notaire inclus. Avec 80 m2 habitables, son loyer plafond serait de 5 200 F (792,73 €). Enfin, la résidence le Domaine du Vieux Moulin à Sainte-Anne comporte 28 appartements de deux et trois pièces, vendus à environ 15 000 F/m2 (2 286,74 €).

La Martinique.

Les biens les plus recherchés se trouvent dans le sud, particulièrement aux Trois-Ilets, qui est devenue la première commune touristique. Séparée de Fort-de-France par une baie, des bateaux effectuent fréquemment la liaison aux heures de pointe. Les nouvelles résidences sont agréables, regroupant trois à quatre immeubles ne dépassant pas trois étages chacun. Les locataires potentiels y sont nombreux, notamment parmi les métropolitains. Pour un logement à loyer moyen, il est conseillé de ne pas dépasser 800 000 F (121 959,21 €). Pour ce prix, on peut acquérir un logement de 70 m2, loué 4 400 F (670,78 €) environ [le loyer plafond de la loi Paul serait de 4 550 F (693,64 €)]. Un deux pièces de 60 m2 revient à 550 000 F (83 846,96 €), frais de notaire inclus. Quelques programmes offrent des opportunités intéressantes : la résidence Melody-Caritan à Sainte-Anne, comportant 56 appartements, de 426 000 F (64 943,28 €) à 918 000 F (139 948,20 €), ou la résidence Gloria au Diamant, de 435 000 F (66 315,32 €) à 758 000 F (115 556,36 €). À Fort-de-France, des studios sont proposés à partir de 343 000 F (52 290,01 €), des appartements de deux et quatre pièces aux Trois-Ilets de 400 000 F (60 979,61 €) à 1,1 million de francs (167 693,92 €). Laurence Barnier

Mots-clés :

BESSON , DEFISCALISATION , DOM-TOM , INVESTISSEMENT LOCATIF




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier