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Résidence services : le concept gagne du terrain

Résidence services : le concept gagne du terrain
Janvier 2002
Le Particulier n° 950, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Les luxueuses résidences avec services des années 70 ont laissé place à des copropriétés offrant des prestations à la carte qui séduisent désormais une clientèle de jeunes cadres. Un créneau où s'engouffrent de nombreux promoteurs.

Un éventail de prestations qui facilite la vie moyennant des charges raisonnables

Appelez-les Métropolitaines chez Capri, Villanova chez George V, VIP Résidences chez Meunier Promotion ou encore Servissimo chez Bouygues Immobilier. Aujourd'hui, la plupart des promoteurs hexagonaux ont emboîté le pas à Capri – qui a lancé sa première Métropolitaine en 1998 – et commercialisent des résidences services. Les rares professionnels encore absents de cette "niche" ont tous des projets dans leurs cartons, tel Promogim qui s'apprête à lancer une gamme spécifique. Mais le produit d'antan a évolué. Loin du prestigieux Passy-Kennedy parisien ou du mythique Dakota new-yorkais, la résidence services nouvelle formule prend aujourd'hui la forme d'un vaste ensemble immobilier situé en banlieue parisienne. La cible a, elle aussi, changé. Si certaines réalisations visent encore un public trié sur le volet (voir p. 56), la majorité d'entre elles s'adresse désormais à des couples de jeunes cadres moyens, parfois rejoints par quelques seniors en quête de sécurité. Un engouement éphémère ? L'avenir le dira... "Le concept de résidence services s'imposera car, de plus en plus, le neuf va devoir se démarquer de l'ancien", anticipe Jean-Claude Szaléniec, directeur général de Sinvim, filiale de Meunier Promotion. En effet, les meilleurs emplacements étant déjà construits, le neuf est contraint de s'implanter sur du foncier un peu moins bien placé et doit alors se "rattraper" par l'étendue des prestations offertes. Les professionnels l'ont bien compris et offrent des programmes de qualité tant au niveau du gros œuvre que des équipements ; autant de garanties d'une revente ultérieure aisée.

Certains services sont inclus dans les charges.

Les résidences services offrent un éventail de prestations dont la vocation est de faciliter le quotidien des occupants. Dénominateur commun à l'ensemble des réalisations : la présence d'un régisseur. Plus proche de l'homme aux clés d'or des grands hôtels que du pipelet à l'ancienne, il joue un rôle pivot dans la bonne marche de l'immeuble. Non seulement, il prend en charge le petit entretien (changer une ampoule, par exemple), mais il rend aussi de menus services aux résidents, en réceptionnant les colis (livrés à des horaires donnés), en assurant l'interface avec des prestataires de services ou en mettant à disposition des équipements communs allant de la simple boîte à outils au matériel de bricolage quasi professionnel. Autre spécificité, les résidences services disposent de parties communes très étendues. On y trouve généralement une laverie, une aire de lavage pour les voitures, voire une chambre d'hôte qui peut être occupée moyennant une participation modique – de 23 à 39 € (soit environ de 150 à 250 F) par nuit. En pratique, mieux vaut réserver suffisamment tôt car on compte généralement une seule chambre pour 90 logements

Sur un créneau à part, les concepteurs des Villanova ont souhaité leur donner une estampille "hôtelière" : les entrées disposent ainsi d'un vaste comptoir, d'un salon, d'un coin accueil et d'un espace Internet. Enfin, chez tous les professionnels, un effort particulier a été consenti afin de garantir la sécurité des occupants. Digicodes, interphones, caméras dans les sous-sols et accès codés aux ascenseurs et aux escaliers limitent les intrusions.

Possibilité de prestations à la carte.

Outre ces prestations communes, les occupants bénéficient de services "sur mesure" dans le cadre de partenariats avec des sociétés qui ont pignon sur rue telles que l'Âge d'or (Villanova), Allofil Services (VIP Résidence) ou encore AURA (Servissimo). Accessible via le téléphone, le régisseur, Internet, voire par un intranet résidentiel – une exclusivité de Meunier Promotion pour ses VIP Résidences – votre interlocuteur vous dénichera une baby-sitter ou un soutien scolaire et vous réservera des places de théâtre, un billet d'avion ou encore un taxi. Ces services fonctionnent le plus souvent sans cotisation et chaque occupant s'acquitte au coup par coup de son dû. Mais afin d'étendre les offres, certains promoteurs envisagent le paiement d'une cotisation. "Dans nos prochaines résidences, il y aura deux niveaux de services. La cotisation annuelle de la formule standard ne devrait pas excéder 22,87 € (150 F). Une formule plus complète pourra proposer notamment une télésurveillance et s'adressera à une population de seniors. Son prix reste à déterminer", souligne Barbara Koréniouguine, directrice commerciale et marketing de Capri. Mais les futurs résidents des Métropolitaines accepteront-ils ce surcoût ? Car c'est là le paradoxe des résidences services, si la clientèle réclame davantage de prestations, elle ne semble pas toujours prête à en payer le prix...

Les charges doivent rester très raisonnables.

Accédant souvent pour la première fois à la propriété et presque toujours titulaires d'un crédit, les acquéreurs partagent la crainte de voir leurs charges flamber. "Les charges d'une résidence services ne doivent pas engendrer un surcoût excédant 10 % par rapport à une copropriété classique", avertit Jean-Paul Maquignon, directeur général du groupe George V. La principale source d'inflation étant le salaire du régisseur, il est nécessaire, pour maintenir un niveau de charges acceptable, que notre homme ne soit présent que quelques heures par jour. Cette donnée a contraint certains promoteurs à revoir leur copie. "Aujourd'hui, le coût des services communs dans nos nouvelles VIP Résidences est évalué à 15,24 €/mois (100 F) pour un trois pièces. Avant, il oscillait autour de 21,34 €/mois (140 F). Nous avons réduit la présence du régisseur et développé un système d'intranet résidentiel", précise Jean-Claude Szaléniec. De plus, en vue d'alléger le poids des charges des parties communes et de la rémunération du régisseur, les promoteurs conçoivent des programmes d'une centaine de lots. Et certains voient encore plus grand : Bouygues Immobilier livrera dans quelques mois un ensemble de 500 logements à Vincennes.

Un type d'offre cantonné jusqu'alors à l'Île-de-France.

Aujourd'hui, l'offre se regroupe aux portes de la capitale. Ainsi, à Courbevoie, Meunier Promotion commercialise 90 logements répartis en deux immeubles : le Friedland et le Wagram et quelques maisons individuelles. Prévoyez 381 123 € (2 500 000 F) pour devenir propriétaire d'une maison de ville d'un peu plus de 140 m2 disposant d'un jardin de 200 m2. Les studios se vendent à partir de 72 261 € (474 000 F) pour 26 m2, les deux pièces 132 021 € (866 000 F) pour 50 m2 et les trois pièces 180 347 € (1 183 000 F) pour 63 m2. Avec un budget de 429 906 € (2 820 000 F), vous pourrez acquérir, au dernier étage, un cinq pièces de 104 m2, bordé par un vaste balcon circulaire. Plus à l'est, à Saint-Ouen, George V démarre une Villanova. Les 89 appartements du deux au quatre pièces disposent tous de vastes balcons et terrasses. Un duplex de 93 m2 avec près de 72 m2 de terrasses et deux parkings en sous-sol attend preneur pour 243 156 € (1 595 000 F).

Dans le fief de Mickey, à Chessy-Val-d'Europe, Meunier Promotion propose le Royal Concorde et le Royal Madeleine, livrables début 2003, dont la moitié des lots reste disponible. Il vous en coûtera de 125 000 à 164 645 € (820 000 à 1 080 000 F) pour un trois pièces et de 143 302 à 166 162 € (940 000 à 1 090 000 F) pour un quatre pièces.

Longtemps réfractaire à ce nouveau concept immobilier, l'acquéreur provincial se laisse peu à peu tenter par les services à domicile. Pour preuve, à Lille, Capri a commercialisé en 30 jours près de 30 % de ses Métropolitaines du Parc. Et ce, malgré un prix moyen de 2 073 €/m2 (environ 13 600 F) dans un secteur où la fourchette oscille plutôt de 1 906 à 1989 €/m2 (12 500 à 13 000 F environ).

Les résidences services et la loi.

Les résidences services sont régies par la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965. Vous assumerez les charges inhérentes aux services et équipements collectifs inclus dans le forfait, même si vous n'habitez pas la résidence ou si les prestations offertes ne présentent pour vous, aucune utilité. Depuis une décision de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 18 février 1976, la jurisprudence se révèle constante. Elle ne s'applique toutefois qu'aux charges de copropriété et non, par exemple, à une cotisation versée à une association en charge de prestations. Ainsi, la Cour de cassation a estimé le 9 février 2001 (Palazzo c/ Association du club des sports de Rimberlieu) que les occupants d'un lotissement n'étaient pas tenus de cotiser à l'association qui régit les installations sportives du domaine : "Nul n'est tenu d'adhérer à une association régie par la loi du 1er juillet 1901, ou y ayant adhéré, d'en demeurer membre".

Autre sujet de préoccupation pour les propriétaires : la pérennité des services. Comment s'assurer que la chambre d'hôte ne sera pas transformée en studio ? Pour éviter cet écueil, les règlements de copropriété doivent spécifier au minimum l'emploi du régisseur et la destination des parties communes. "La pérennité est plus grande si le service est inscrit dans le règlement de copropriété. La prestation ne pourra alors être supprimée que si l'unanimité des résidents le souhaite", confirme maître Talon, avocat au barreau de Paris. Le législateur va même plus loin : "dès que l'on souhaite opter pour un service moindre par rapport à celui actuellement en place, l'unanimité est là aussi requise", précise un juriste de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). En revanche, remplacer un service par une prestation équivalente se décide à la majorité absolue (art. 25 de la loi du 10.7.65). Et si le projet a recueilli au moins un tiers des voix, la loi solidarité et renouvellement urbains (SRU) autorise désormais l'assemblée à se décider à la majorité simple de l'article 24, en procédant sur le champ au second vote.

Des maisons services spéciales seniors.

Témoins d'un autre changement de mentalité, les professionnels notent un engouement récent pour les maisons avec services de la part des seniors, traditionnellement attachés à l'habitat individuel. "On réfléchit à un habitat facile à vivre avec de vastes dégagements, de larges portes, une robinetterie adaptée aux personnes à mobilité réduite et à l'intégration systématique d'un studio indépendant pouvant accueillir un garde-malade", souligne Christian Louis-Victor, président de l'Union nationale des constructeurs de maisons individuelles (UNCMI). Précurseur, Omnium Finance a récemment lancé dans le Sud-Ouest ses Villas Vermeil, des villages destinés aux plus de 60 ans. Dans le programme d'Albi, des maisons de plain-pied de 31 à 56 m2 sont proposées entre 65 857 et 106 105 € (432 000 et 696 000 F). Clé de voûte du produit conçu par Xavier Chausson : un club-house regroupant, entre autres, la salle de sport, la piscine, un restaurant, une laverie et des salons. Des animateurs prennent en charge les activités récréatives et un gardien présent 24 heures sur 24 assure la sécurité. Revers de la médaille, vous devrez débourser quelque 250 €/mois (1 640 F) de charges (entretien des espaces verts, activités du club, salaires du gardien, des animateurs, etc.). Le produit a, pour le moment, essentiellement séduit des "investisseurs Besson" qui peuvent, en respectant les plafonds de loyers requis par le législateur (voir p. 97), louer leur bien de 314,04 à 410,70 €/mois (2 060 à 3 350 F).

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

BESSON , INVESTISSEMENT LOCATIF , RESIDENCE DE SERVICES




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