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Développement rural : les résidences de tourisme progressent

Décembre 2002
Le Particulier n° 960, article complet.

Origines : Décret n° 96-119 du 14 février 1996 modifié par le décret n° 2001-1315 du 28 décembre 2001 ; loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998, modifiée par la loi n° 2001-1275 du 28 décembre 2001.

$ Objectifs : Développer le tourisme et l'activité dans les zones rurales.

$ Moyens : Octroi d'une réduction d'impôt pour l'achat d'un logement destiné à la location saisonnière dans une résidence de tourisme.

Les zones de revitalisation rurale (ZRR) ont été instituées en 1996 afin de maintenir ou développer l'activité dans certaines régions en déclin. En 1998, la loi a instauré une incitation fiscale à l'investissement dans des résidences de tourisme situées dans les ZRR. Il s'agit d'une réduction d'impôt sur le revenu, étalée sur 4 ans, correspondant à 15 % du prix d'achat du logement, initialement plafonné à 250 000 F (38 112 €) pour un célibataire et à 500 000 F (76 224 €) pour un couple. L'acheteur signe un bail commercial de 9 ans minimum avec l'exploitant de la résidence, qui lui verse un loyer et le loue à des vacanciers. Le propriétaire peut, s'il le souhaite, disposer du logement jusqu'à 6 semaines par an. La rentabilité locative (loyer net de charges et d'impôts divisé par le prix du logement) oscille entre 2 et 4 % par an.

Augmentation du plafond d'investissement et du nombre de communes.

Au départ, le succès fut plutôt mitigé, les contribuables intéressés par l'investissement locatif étant davantage attirés par le régime dit "Périssol" (remplacé depuis par le régime dit "Besson"). C'est pourquoi en 2001 le législateur a augmenté le plafond de l'investissement de 20 %, le portant à 45 760 € pour un célibataire et à 91 520 € pour un couple. Parallèlement, plusieurs centaines de communes ont été ajoutées à celles ouvrant initialement droit à l'avantage fiscal, qui court jusqu'à fin 2006. La plupart des zones rurales sont désormais couvertes, ainsi que la montagne, avec la Maurienne, les Alpes du Sud et les Pyrénées. Les régions littorales, en revanche, restent absentes.

Les pôles culturels et touristiques sont privilégiés.

Quant aux programmes proposés, les promoteurs ont d'abord "continué à faire ce qu'ils savaient faire", et ont investi de petites stations alpines telles que Saint-François-de-Longchamps ou Vars. C'est à partir de 2001 que sont apparues les premières résidences véritablement rurales. Pour attirer durablement investisseurs et vacanciers, elles se situent en général à proximité d'un pôle culturel ou touristique. Ainsi, Pierre & Vacances a implanté sa première résidence verte dans le Gers à Marciac, cité bastide réputée pour son festival de jazz. On peut toutefois regretter que les promoteurs proposent des biens "formatés", conçus pour que leur prix ne dépasse pas le plafond de l'avantage fiscal, ce qui les conduit à construire des superficies excédant rarement 35 m2. Leur revente devrait être difficile, si l'on se réfère aux problèmes rencontrés par les propriétaires de petites surfaces commercialisées en grand nombre dans les stations de ski au cours des années 70. Du coup, certains promoteurs privilégient les grandes surfaces et boudent le dispositif : "Nos appartements mesurant en moyenne 70 m2, nos prix de vente sont trop élevés pour optimiser l'avantage fiscal", explique Maurice Giraud, PDG de MGM.


Mots-clés :

BESSON , PERISSOL , RESIDENCE DE TOURISME , REVITALISATION RURALE , ZONE DE REVITALISATION RURALE , ZRR




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