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SCPI Robien : un succès croissant auprès des investisseurs

SCPI Robien : un succès croissant auprès des investisseurs
Mars 2005
Le Particulier n° 987, article complet.
La création récente de trois nouvelles SCPI Robien (sociétés civiles de placements immobiliers spécialisées dans l'investissement locatif Robien), représentant une épargne collectée de plus de 200 millions d'euros, témoigne du succès rencontré par ce type de placement.

Une fiscalité attractive.

L'investissement dans une SCPI Robien présente, en effet, un double avantage. D'une part, il permet d'accéder à l'immobilier locatif avec un ticket d'entrée modique, la valeur des parts oscillant entre 1 000 € et 2 000 € et le versement initial minimal requis n'excédant pas 10 000 € (voir tableau ci-contre). D'autre part, il permet de bénéficier de l'avantage fiscal Robien. Rappelons que dans le régime Robien, un épargnant peut déduire de ses revenus fonciers jusqu'à 65 % du capital investi sur 15 ans, à raison de 8 % pendant 5 ans, puis de 2,5 % pendant les 10 années suivantes. Cependant, en ce qui concerne les SCPI Robien, cet avantage fiscal est moins important. D'abord, parce que la durée de vie des SCPI est limitée statutairement à 13 ans. Ensuite, parce que l'amortissement ne peut porter que sur 95 % de la somme investie. De ce fait, l'amortissement ne peut s'appliquer qu'à 52,5 % environ du capital investi et non sur 65 % dans le Robien classique effectué en direct. En revanche, le porteur de parts de SCPI Robien peut commencer à amortir son investissement dès le mois qui suit leur souscription, sans attendre l'arrivée d'un locataire, contrairement à ce qui se pratique dans l'investissement Robien en direct.

Des rendements prévisionnels de 3 à 4 %.

Pour l'instant, il est encore trop tôt pour connaître le rendement réel de cet investissement. En effet, les SCPI Robien sont de création récente et leurs gérants ont acquis des logements sur plan. Grâce à leurs achats groupés dans un même programme (entre 10 et 20 logements), elles ont pu, en général, négocier des ristournes de 5 % à 7 % par rapport aux prix proposés aux investisseurs particuliers. Leurs rendements prévisionnels, intégrant ces rabais, tournent autour de 5 % ou 6 % : 5,3 % pour les 13 maisons acquises par Antin Vendôme, à Chambourcy (78), et 6 % pour les 20 logements achetés par le même gérant à Pontoise (95), par exemple. Après déduction des charges et frais de gestion, les SCPI Robien devraient pouvoir servir à leurs associés un rendement net fiscal oscillant entre 3,5 % et 4 %. Un résultat supérieur d'environ un demi-point à celui obtenu par un particulier achetant "en direct" et déléguant la gestion de son bien. Attention, ces rendements supposent que les logements soient loués. Entre l'acquisition des parts et la location effective des biens, la rémunération est de l'ordre de 2 % par an, basée uniquement sur des placements financiers.

Un engagement sur le long terme.

Malgré les demandes répétées de l'Association professionnelle des sociétés civiles de placement immobilier (Aspim), l'avantage fiscal Robien n'est pas transmissible aux acquéreurs de parts sur le marché secondaire. De ce fait, en cas de revente avant l'échéance fixée par les statuts pour la dissolution de la SCPI, les parts subiront une décote importante. Pour pallier cet inconvénient, l'UFG consent un prêt à ses associés souhaitant disposer de liquidités immédiates. Ce prêt pourrait atteindre 50 % de la valeur des parts à des conditions fixées prochainement.

Pour en savoir plus : Annuaire des SCPI 2004-2005 de l'IEIF (tél. : 01 44 82 63 63).

Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , ROBIEN , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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