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Objectif retraite : quelle place pour la pierre ?

Objectif retraite : quelle place pour la pierre ?
Janvier 2006
Le Particulier Immobilier n° 216, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)
Selon l'observatoire du Cercle des épargnants (Groupe Generali) qui s'est récemment penché sur leurs états d'âme, 55 % des actifs de 25 ans et plus se disent inquiets à propos du financement de leur retraite : ils n'espèrent pas toucher plus que 60 % de leur dernier salaire lorsqu'ils cesseront toute activité, marquant ainsi leur peu de confiance dans un système de répartition qui ne sera pas en mesure de leur assurer alors un niveau de vie satisfaisant.

La nécessité d'organiser seul sa retraite, au moins en partie, en épargnant en conséquence, devient une évidence pour un nombre croissant de Français. Or, l'arrivée de nouveaux produits spécifiques (PERP, Perco, Pere(1): voir p. 23) semble ne pas avoir répondu à cette attente. Il en est ainsi du PERP, dont le quasi-échec peut s'expliquer par l'inadéquation de ­l'avantage fiscal aux besoins des épargnants les plus réceptifs à ce type de produit. Il est en effet souscrit avant tout par une clientèle modeste, peu concernée par l'avantage fiscal qu'il procure, mais soucieuse de se constituer une rente. Inversement, pour la population ciblée, il n'a que des défauts : il ne permet pas la récupération du capital, offre une trop faible rémunération, et l'avantage fiscal est peu attractif. Ceux que les produits ad hoc n'ont pas convaincus en reviennent donc toujours aux classiques fondamentaux : l'assurance-vie demeure leur placement favori (51 % des personnes interrogées par le Cercle des épargnants ont l'intention d'y souscrire), suivie des comptes sur livret de type livret A, Codevi ou Livret bleu (42 %). L'immobilier vient juste derrière, d'abord sous la forme de l'acquisition de la résidence principale, ensuite, par le biais d'un investissement locatif (voir p. 22). Le faible niveau des taux d'intérêt et la hausse continue des valeurs immobilières depuis plusieurs années n'y sont sans doute pas étrangers, mais cela n'a fait que renforcer un attachement qui ne date pas d'hier. L'immobilier représente toujours la sécurité et la pérennité. C'est la valeur refuge renvoyant à l'image rassurante du propriétaire foncier à la tête d'un patrimoine solide qu'il transmettra à ses enfants. Même à travers ses déclinaisons, comme les parts de SCPI, « de la pierre en même temps que du papier », comme le souligne un banquier.

Relative stabilité : miser sur le long terme

Les vertus de l'immobilier, les professionnels de la gestion patrimoniale sont unanimes à les reconnaître. La pierre, en tant qu'actif réel qui produit un revenu « relativement stable » et offre tout à la fois rentabilité, plus-value et défiscalisation, est en effet un élément incontournable pour réussir son épargne-retraite. L'investisseur profite des avantages fiscaux durant sa période d'activité, au moment où il perçoit des revenus professionnels. À l'heure de la retraite, il peut toucher sa rente (les loyers) ou vendre le bien pour récupérer sa mise, augmentée d'une éventuelle plus-value, et l'investir dans un produit convenant mieux à ses besoins. Sur le strict plan du rendement, les taux offerts par des produits de type assurance-vie ou PERP – autour de 4,5 % – sont assez proches de ceux de l'immobilier. À la différence près que ce dernier peut mieux faire : suivant le type de produit et sa localisation, son rendement brut peut atteindre jusqu'à 7 % ou 9 %, par exemple pour des locaux commerciaux ou des bureaux. Quant à la valorisation sur le long terme, une étude réalisée par l'Institut d'épargne immobilière et foncière (IEIF) sur des cycles récents a montré que si sur cinq ans, entre 1999 et 2004, le logement s'est effectivement avéré nettement plus performant que les actions (respectivement + 14,2 % et - 5,1 %), sur vingt ans, la courbe était inversée. Entre 1984 et 2004, le taux de rentabilité interne des actions a en effet été de 13,8 %, et celui du logement de 10,9 %. Mais des études portant sur des périodes plus anciennes montrent que l'immobilier est toujours le grand gagnant sur le long terme, devant les actions et les obligations (voir courbes IEIF sur les périodes 1945/1960, 1960/1980, 1980/1990, ci-dessous et p. 19).

L'immobilier a en outre le grand avantage de générer des outils d'optimisation fiscale particulièrement attrayants. Bien sûr, l'on pense aux investissements bâtis autour d'un dispositif fiscal avantageux orienté vers un secteur donné (Besson, Robien, Malraux, Dom-Tom, etc.). Ou à ceux plaçant l'investisseur dans un régime juridique et fiscal très particulier, de type loueur en meublé, professionnel ou non. Mais c'est également vrai d'une acquisition toute simple, sans avantage spécifique à la clé : tout investissement dans l'ancien, dès lors qu'il est réalisé avec un crédit a, grâce à la déductibilité des intérêts, un effet de levier financier et fiscal. Pour Olivier Chavanel, de Finindep, cabinet de conseil en gestion de patrimoine, cela fait de l'immobilier un placement « magique » : « L'investisseur immobilier fractionne le financement de son opération en trois tiers. Le premier est pris en charge par le locataire grâce aux loyers, le deuxième par l'administration fiscale, par le biais des intérêts et des charges qui peuvent être déduits du revenu imposable, et enfin, pour le dernier tiers, par l'investisseur lui-même. »

Diversification : répartir les risques

Pour autant, il n'est pas question de se contenter de produits immobiliers pour s'assurer d'un revenu complémentaire confortable au moment de la retraite. Encore un point qui fait l'unanimité : il faut diversifier. « L'immobilier fait partie du panel de placements possibles pour sa retraite », insiste Philippe ­Crevel du Cercle des épargnants. C'est l'équilibre entre différents placements qui permet d'obtenir les meilleurs résultats. La part de l'immobilier peut représenter de 30 % à 50 % du patrimoine, hors résidence principale, mais pas davantage. ­D'abord pour répartir les risques : « Sur une très longue période, tous les placements ont des hauts et des bas, et les grands retournements ne sont jamais anticipés », rappelle Guy Marty. Il faut donc que les mauvais rendements ou la dévalorisation de l'un soient compensés par les bons rendements ou la valorisation de l'autre. Qui plus est, un portefeuille trop important en immobilier, même s'il procure beaucoup de revenus, risque de poser des problèmes de transmission, car l'imposition sera forte, et sans exonération fiscale, contrairement à l'assurance-vie, par exemple.

La diversification s'impose d'autant plus que l'immobilier n'est pas exempt de défauts. D'abord, même si l'on a eu tendance à l'oublier en période de frénésie acheteuse, ce n'est pas un placement liquide. à fortiori en période de creux du marché. Les valeurs mobilières, en comparaison, incarnent souplesse et liberté. On peut vendre à tout moment et si l'on ne veut retirer que 10 % des valeurs placées pour satisfaire un besoin à court terme, un simple ordre de vente suffit. Dans l'immobilier, c'est impossible. Si l'on vend, on vend tout. Ensuite, faut-il le rappeler, en immobilier, le ticket d'entrée est très élevé. Au troisième trimestre 2005, un studio se vendait en moyenne 91121 euros et un trois-pièces, 183196 euros (Fnaim). C'est focaliser beaucoup d'épargne sur un seul et unique objet et miser trop sur le même cheval. Si le locataire ne paye pas et reste dans les lieux, l'investissement est un fiasco. Avec les produits financiers, le « pari » peut se faire sur des enjeux plus faibles, différemment distribués. En cas de problème, les risques sont répartis. Les SCPI constituent toutefois une bonne alternative. Elles permettent d'investir dans l'immobilier des sommes moindres (entre 150 et 200 euros la part), à un rythme d'épargne adapté à ses besoins, et en bénéficiant d'une mutualisation des risques. Car les impayés de loyer représentent un risque réel, une menace planant toujours sur le rendement. Si l'on veut tout investir sur des placements immobiliers, il faut alors disposer d'une surface financière suffisante pour diversifier ceux-ci. Et avoir du temps à consacrer à la gestion de ces biens. Sans compter les frais d'entretien et de réparation, qui viennent grever la rentabilité, et augmentent avec le turn-over des locataires.

Quand investir ? : une stratégie sur quinze ans

À quel âge faut-il commencer à acheter de l'immobilier en vue de la retraite ? Le plus tôt possible, cela va de soi. "Plus on commence tôt, moins l'effort financier est important, plus la rente sera importante », explique Philippe Crevel. Il faut y penser dès que l'on commence à avoir une capacité d'épargne, même si celle-ci est modeste. Cela permet de se constituer un apport, nécessaire pour le premier achat. Le Plan d'épargne logement (PEL) s'il n'est plus incontournable aujourd'hui, compte tenu de la baisse de ses avantages et du niveau des taux d'intérêt, a encore un mérite : celui de d'enseigner l'épargne. Pour cette raison, il demeure toujours intéressant d'en souscrire un quand on démarre dans la vie active. L'achat de la résidence principale est un préliminaire quasi obligatoire. Certains banquiers refusent même de financer un investissement locatif lorsque l'emprunteur n'est pas propriétaire de sa résidence principale – ou n'a pas, du moins, de bonnes raisons de ne pas l'être. ­L'objectif est de ne pas avoir, au moment de la retraite, à supporter une charge financière fixe, loyer ou remboursement de prêt, liée à son logement. « L'achat de la résidence principale est le placement immobilier en vue de la retraite le plus important, même si, au départ, la motivation n'est pas la retraite mais le souci de se loger dans l'immédiat », poursuit Philippe Crevel. Ce n'est qu'après que l'on peut envisager de réaliser un investissement locatif destiné à générer des revenus. Sans trop tarder, toutefois. « Le problème est que la résidence principale, premier investissement, réduit énormément la capacité d'épargne. Dès que l'essentiel du remboursement de cette résidence est passé, il faut se préoccuper des placements en vue de la retraite. Une bonne stratégie d'acquisition doit se concevoir sur quinze ans. Il faut donc penser à un investissement locatif entre 40 et 50 ans », commente Olivier Chavanel. Idéalement, le premier investissement s'effectue vers 45 ans, avec un produit défiscalisant. Plus tard, on peut recommencer, avec des prêts à plus fort effet de levier fiscal « Le crédit in fine est totalement adapté à ce type de situation, avec un contrat d'assurance-vie en adossement. Ce type de crédit optimise l'investissement en permettant de défiscaliser les intérêts pendant toute la durée de l'emprunt. C'est une bonne solution pour la personne qui a constitué son patrimoine pendant son activité, qui est fortement imposée, et qui veut réaliser un investissement complémentaire », explique Inji Lecuyer, responsable marketing crédits au Crédit foncier de France.

Sans oublier qu'en même temps, on doit réaliser d'autres placements de type financier. Quant à la résidence secondaire, elle est facultative. Certains la font passer avant le premier investissement locatif. C'est un achat plaisir, de consommation immédiate, bien souvent voué à la revente dans un délai assez bref. Cet achat n'est pas forcément réalisé dans l'objectif retraite, mais il peut permettre, une fois revendu, de réaliser de nouveaux arbitrages patrimoniaux. Ceci est d'ailleurs valable pour tout type d'investissement immobilier : il peut être judicieux, au moment d'arriver à la retraite, de revendre un bien pour éviter de tomber dans une période où il aura besoin de gros travaux de remise en état. Au bout de quinze ans, un bâtiment constitue en effet une charge difficile à maîtriser. Et si plus-value il doit y avoir, elle est réalisée. On peut donc vendre pour réinvestir, avec, ou éventuellement, sans crédit. Les revenus peuvent être supérieurs aux remboursements, mais pas nécessairement si l'investisseur n'a pas besoin de ces revenus dans l'immédiat.

Que choisir ? : faire une étude personnalisée

Reste à déterminer quel type d'investissement immobilier on va réaliser. Et le choix ne manque pas. Achat d'un logement ancien classique, en Robien neuf, investissement en résidence-services, en meublé, professionnel ou non, en loi Malraux, dans les Dom-Tom, acquisition d'une boutique ou d'une ­surface de bureaux, réputés pour offrir une meilleure rentabilité. Sans oublier les parts de SCPI, et les titres de sociétés foncières cotées. Comment faire le tri ? En pratique, il s'agit d'une question d'opportunité et de subjectivité. Dans plus de la moitié des cas, selon un banquier, les investisseurs achètent sur un coup de cœur, parce que le bien leur plaît ou qu'il est proche de chez eux. Les ­autres sont motivés par la défiscalisation. Dans les deux cas, c'est une erreur. « Dans le choix de l'investissement que l'on fait, il ne doit pas y avoir d'affectivité, car le bien ne sera pas forcément adapté à la demande locative. Il faut acheter parce que le bien répond à un besoin locatif. Pour cela, on peut avoir intérêt à aller acheter dans une autre ville, quitte à en confier la gestion à un professionnel. L'approche ne doit pas être non plus uniquement fiscale », explique Jean-Paul Cabrit, administrateur de la Chambre des indépendants du patrimoine. L'approche doit être globale, et tenir compte de nombreux paramètres : le niveau de revenus de l'investisseur et l'effet de levier du financement qui peut être obtenu en fonction de sa tranche d'imposition, son lieu de résidence, sa situation familiale, l'actif existant. Les objectifs qu'il poursuit sont aussi à considérer : préfère-t-il un placement sécurisé mais à faible rendement ? Ou un placement à haut rendement, mais risqué ? Un revenu fixe chaque mois, ou un pari sur la récupération du capital investi ? Privilégie-t-il la tranquillité ou est-il prêt à s'investir personnellement dans la gestion de ses biens ? Entre également en ligne de compte le temps dont il dispose avant la date de son départ en retraite et la probabilité qu'il reçoive, à plus ou moins long terme, des biens et/ou des revenus par voie de succession.

Une étude personnalisée s'impose, menée avec l'aide d'un conseil en gestion de patrimoine, de son notaire, de son banquier. Au final, le choix dépendra souvent de l'avis du conseil sollicité. Les professionnels de la gestion patrimoniale, aussi indépendants soient-ils, ont leurs croyances et leurs habitudes en matière d'investissement. En immobilier, l'un prônera l'ancien, l'autre les SCPI, un troisième ne jurera que par les Épad (Établissement pour personnes âgées dépendantes). Les banquiers conseilleront évidemment les produits maisons, ce qui ne doit pas susciter pour autant d'emblée la méfiance, mais doit engager à faire jouer la concurrence. Là encore, il est primordial de ne pas miser toute son épargne immobilière sur un seul produit.

A savoir : règles et marché locatif

Quelques règles à connaître, par ailleurs. Si l'on se situe dans une tranche moyenne de revenus et d'imposition, il est inutile d'aller chercher des investissements immobiliers compliqués à forte défiscalisation, de type Dom-Tom, loi Malraux ou location en meublé professionnelle, efficaces pour les gros contribuables mais complexes et non sans danger.

L'investissement dans le logement ancien est un classique qui a fait ses preuves. À condition de bien choisir le bien, l'emplacement et la ville. Si l'on veut préserver la liquidité du placement, il ne faut pas investir dans une petite ville, mais à Paris ou dans une grande ville de province, là où l'on est assuré que la demande sera toujours présente, même en période de crise. Et se méfier des produits trop typés, car ils sont souvent difficiles à revendre. Si l'on cherche le rendement, mieux vaut éviter les marchés comme celui de la capitale, où les valeurs d'achat sont très élevées, et privilégier les grandes et moyennes villes de province où la demande locative est soutenue. La formule séduit surtout ceux qui envisagent l'investissement immobilier comme un placement pérenne, destiné à être transmis à la génération suivante. L'achat dans le neuf, sous le régime Robien, vise ceux qui recherchent dans un premier temps une défiscalisation. Mais, victime de son succès, ce parangon d'investissement immobilier suscite aujourd'hui la méfiance des gestionnaires, qui craignent ouvertement un revers de fortune semblable à celui subi par les surfaces Méhaignerie il y une dizaine d'années. Quant au meublé professionnel, c'est un très bon investissement pour qui s'inscrit dans le très long terme, avec l'avantage de créer une source de revenus presque neutralisée fiscalement.

Les SCPI investies en bureaux et en boutiques sont également des produits souvent proposés dans l'objectif retraite : elles apportent une bonne réponse au souci de diversification et de mutualisation des risques. Leur énorme avantage est que pour un budget qui peut être modeste (5000 euros suffisent pour commencer), elles permettent d'accéder à un type d'investissement difficile, mais rentable : en effet, elles offrent un rendement deux fois supérieur à celui du logement classique, de l'ordre de 7 % par an – sachant qu'en gestion directe, le rendement d'une boutique ou d'une surface de bureaux atteint plutôt de 8,5 % à 9 % par an. Tout souci de gestion est, par définition, écarté. Reste qu'avec les SCPI, ce sont surtout les revenus que l'on vise, les espoirs de plus-value étant plutôt réduits. La mise en place des OPCI (Organismes de placement collectif dédié à l'immobilier) va sans doute résoudre le problème. Au contraire, avec les investissements « en direct », l'investisseur vise, en plus de la rentabilité, la plus-value. Dans tous les cas de figure, le choix doit se faire avec beaucoup de prudence, en tenant compte l'évolution globale, et locale, du marché locatif.

Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , BESSON , INVESTISSEMENT LOCATIF , MALRAUX , PLACEMENT IMMOBILIER , RETRAITE , ROBIEN




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