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Bailleurs, qui êtes-vous ?

Bailleurs, qui êtes-vous ?
Juillet-Août 2006
Le Particulier Immobilier n° 222, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Un tiers environ des bailleurs a reçu son bien en héritage ; Avec les opportunités de défiscalisation, un nouveau profil émerge ; Choix du locataire, loyers, travaux... leurs pratiques diffèrent. Un état des lieux pour mieux vous situer.

L'univers des propriétaires bailleurs est aujourd'hui encore largement méconnu. Il existe certes de rares études les concernant, tout au plus quelques sondages, radiographies parcel­laires ou données plus ou moins exploitables, selon leur degré de fraîcheur et leur commanditaire. Même l'Insee, l'organisme de statistiques officiel par excellence, a omis de plancher sur la question. Un constat pour le moins paradoxal, à l'heure où le logement s'affiche comme une priorité gouvernementale, voire inquiétant, si l'on considère l'inflation de textes législatifs et réglementaires les concernant directement... Une chose est sûre : un monde sépare le propriétaire détenant un seul logement locatif, souvent reçu en héritage, du bailleur quasi professionnel disposant d'un véritable parc immobilier, même si les deux ont souvent en commun de gérer eux-mêmes leur(s) bien(s), sans parler de l'investisseur attiré initialement par l'opportunité de défiscaliser ses revenus et déléguant presque toujours la gestion complète de son bien à un professionnel. Autant de catégories qui, pour complexifier le tout, ne sont pas monolithiques. S'il peut paraître artificiel de dégager des profils types de bailleurs, l'on peut toutefois se livrer à ­l'analyse de comportements récurrents. Un état des lieux qui, au passage, bouscule quelques idées reçues... et vous permettra peut-être de mieux vous situer

Des stratégies variées

Dans la grande famille des bailleurs français, il y a une catégorie que l'on pourrait qualifier de "naturelle". Il s'agit de ceux – un tiers d'entre eux environ – qui, ayant reçu un bien locatif en héritage, décident de le conserver. L'héritier perpétue la tradition familiale, tout en tirant parti de revenus locatifs immédiats. Un choix d'autant plus fréquent que la revente rapide d'un bien locatif hérité ne constitue pas forcément un bon calcul fiscal. "Lorsque le bien est estimé pour évaluer les droits de succession, la valeur retenue est souvent inférieure à la valeur de marché. S'il est vendu par la suite, ce devra être à ce même prix, ou attention au redressement", reconnaît Jean Perrin, président de l'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi). Sans compter qu'un bien vendu occupé subit une décote, d'autant plus élevée que le bail est récent.

Mais la plupart des bailleurs le deviennent par choix. Une stratégie patrimoniale plus ou moins sophistiquée, dont le fil conducteur est avant tout le désir de se ménager une réserve de précaution, permettant d'envisager plus sereinement la retraite. L'enquête menée par l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah) – photographie la plus récente et la plus complète se rapportant aux propriétaires bailleurs(1) – le confirme : cette préoccupation arrive nettement en tête des motivations des acheteurs.

Le nouveau bailleur

Deux profils semblent se dégager : il y a ceux – beaucoup d'artisans et de commerçants aux dires de l'Unpi – pour qui une acquisition pierre revêt une signification forte, pour ne pas dire affective. À côté de ces bailleurs patrimoniaux "à l'ancienne", figurent de "nouveaux investisseurs", composés essentiellement de cadres et de professions libérales. Présents sur le marché depuis une vingtaine d'années, ils prennent le pas sur les premiers, une catégorie aujourd'hui en repli, ainsi que le confirme l'Anah.

Le comportement de ces investisseurs est tout autre. Ainsi que le résume Jean Perrin, "ils sont moins propriétaires dans l'esprit". Autrement dit, ils ont davantage en tête l'aspect produit, sans même parler du cas extrême où, achetant un package auprès d'un professionnel de l'investissement, ils n'ont aucune idée, ni de la configuration du bien, ni même de sa localisation... Des acquéreurs qui considèrent la pierre comme un placement rentable sur le long terme, au même titre, par exemple, que l'assurance vie – voire à court terme, comme une source de plus-value rapide, flambée des prix aidant. Ce qui n'empêche pas un tiers d'entre eux de posséder, selon l'Anah, un portefeuille de valeurs mobilières.

"Le profil standard d'un investisseur ? Dépassant la quarantaine, ayant bien entamé le remboursement de sa résidence principale, il cale son financement sur son départ en retraite, au moment où il subira une chute de revenus et donc une fiscalité moins importante", constate Stéphane Desquartiers, ­P-DG de la Maison de l'Investisseur. Et de poursuivre : "L'on voit aussi arriver de jeunes cadres qui veulent pouvoir rester mobiles. Encore locataires, dans l'attente d'une mutation professionnelle, ou rebutés par les tarifs du mètre carré dans les métropoles, ils ne veulent pas s'endetter sur de trop longues années pour acheter leur propre logement, mais ils pensent à l'avenir. Depuis peu, nous voyons également une clientèle ­d'expatriés désireuse de préparer son retour en France et qui, profitant d'avantages en nature sur place, possède une très bonne capacité d'endettement." L'on constate un regain d'intérêt pour l'ancien, du fait d'une rentabilité qui a tendance à s'étioler dans le neuf.

Une poignée de ces nouveaux propriétaires, se piquant au jeu de l'immobilier, se transforment en véritables professionnels. Traquant la rentabilité, ils achètent des immeubles de rapport, focalisent leurs acquisitions sur des quartiers populaires en devenir, endossent le statut de loueur en meublé professionnel pour jouir d'une fiscalité avantageuse. Toutes les stratégies sont permises pour ces investisseurs invétérés dont certains, à la tête d'une centaine de biens immobiliers – souvent diversifiés : logements, boutiques, parkings...–, gèrent ce parc à l'égal d'un investisseur institutionnel (banque, compagnie d'assurance...).

Une forte implication

Quelle que soit leur "stature", les bailleurs un peu aguerris reconnaissent volontiers qu'il n'y a pas de place pour l'amateurisme en matière de gestion locative. Un minimum de compétence s'avère nécessaire, qui s'apprend, revendiquent les bailleurs sondés, "sur le tas", avec l'expérience. Du moins pour ceux qui tiennent à s'occuper personnellement de leur(s) bien(s). De fait, la moitié des logements du parc locatif privé est gérée sans intermédiaire, à en croire le rapport(3 ) du Conseil national de l'habitat (CNH). Selon cette étude, "les bailleurs qui assument directement la gestion de leur bien sont particulièrement sensibles au bon déroulement de la location". Peu désireux d'amputer leurs revenus de la rémunération servie à un professionnel, ils reconnaissent en même temps avoir besoin de conseils lorsqu'ils rencontrent des difficultés imprévues. Mais ils n'ont pas nécessairement le réflexe de se rapprocher d'une organisation de défense de leurs intérêts. Quant à se faciliter la tâche en recourant à un logiciel de gérance, aussi sophistiqué soit-il, cet outil les rebute ou les laisse le plus souvent indifférents...

Ce n'est pas le cas des investisseurs "purs", même s'ils délèguent le plus facilement la gestion de leur bien à un professionnel. Pour autant, ils ne sont pas prêts à lui signer un chèque en blanc. Beaucoup gardent un œil pour contrôler la délégation. "Certains bailleurs passionnés d'informatique créent même leurs propres programmes pour vérifier nos calculs", commente, un brin agacé, un professionnel.

Des revenus accessoires

Les deux tiers des bailleurs ne tablent pas sur leurs revenus locatifs pour vivre et seul un petit tiers d'entre eux les considère comme un complément essentiel. Heureusement, car une bonne moitié du parc se loue moins de 600 euros par mois hors charges, dont un quart en dessous de 400 euros, s'il faut en croire l'Anah.

Ce que les plus novices ont du mal à comprendre, ayant une vision tronquée des loyers qu'ils vont percevoir. Pour eux, ­l'équation est simple : la rentabilité se calcule à partir du nombre de mois de loyers perçus. "C'est la déconvenue, lorsqu'ils prennent conscience qu'ils ne toucheront en fait que six mois de revenus par an, après ponction de la taxe foncière, de la CSG-CRDS, des travaux, des honoraires de gestion, sans oublier la vacance ou d'éventuels loyers impayés, qu'il faut intégrer", souligne Jean Perrin.

Bien que ces revenus soient susceptibles de progresser chaque année par le jeu de la revalorisation indicielle, les bailleurs sont pourtant nombreux à ne pas pratiquer cette actualisation. "Cela suppose qu'ils gèrent en direct. S'ils ont confié la gestion à un professionnel, celui-ci appliquera automatiquement l'augmentation", nuance Stéphane Desquartiers. Deux raisons peuvent expliquer cette modération : certains d'entre eux oublient, aussi surprenant soit-il, d'appliquer l'indice, ignorants souvent de cette faculté que leur accorde la loi. D'autres hésitent à détruire une bonne relation avec un locataire qui paie régulièrement son loyer, mais qui se trouverait rapidement désolvabilisé par des hausses indicielles répétées. Ils seraient ainsi seulement 55 % des bailleurs franciliens selon ­l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) à faire jouer l'indice chaque année. "Quitte à récupérer leur manque à gagner ultérieurement, totalement ou partiellement, cette action étant admise durant cinq ans à compter de la première hausse manquée", constate l'organisme. Quant à augmenter le loyer au moment du renouvellement du bail, peu de bailleurs s'engagent sur une telle voie, davantage empruntée par les investisseurs institutionnels. Lorsqu'ils se décident, ils se heurtent dès le début à la difficulté de produire des logements de référence. D'autant qu'ils n'ont pas nécessairement le réflexe de s'adresser aux organismes ad hoc, comme les observatoires de loyers locaux.

Exigence sur le locataire

Choisir le locataire est un casse-tête pour tous les bailleurs. Pour autant, c'est un exercice que nombre d'entre eux préfèrent réaliser par eux-mêmes, et ils s'y montrent de plus en plus exigeants. Il est ainsi d'usage de demander des revenus au moins égaux à trois fois le montant du loyer, et leur justification : une enquête de ­l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)(4) montrait déjà, en 2000, que les propriétaires exigeaient la production de bulletins de salaire (51 %), d'un avis d'imposition (47 %), parfois d'une attestation de l'employeur (13 %), voire d'un contrat de travail (13 %). Nombre de bailleurs ne se contentaient d'ailleurs pas d'un seul justificatif de ressources et réclamaient au moins deux documents.

Certains ont été "échaudés par des expériences antérieures plus ou moins douloureuses". C'est du moins l'explication avancée par le CNH dans son rapport (voir plus haut), chiffres à l'appui : 35 % des bailleurs interrogés par ­l'Anil, dans une autre enquête(5), ont connu des impayés de loyers. "Certains bailleurs demandent une caution parentale ou bancaire, en particulier dans les grandes villes, alors que les ressources du candidat sont suffisantes ou stables", déplore Jean Perrin. Caution qui, une fois sur cinq, selon l'Anil, n'est pas valable, faute de respecter les formalités légales... Quand ils ne réclament pas une attestation de bonne tenue de compte ou une carte d'assuré social, alors même qu'exiger ces pièces se heurte au principe de non-discrimination à la location(6). Une interdiction dont peu de bailleurs mesurent encore la portée...

Pour autant, les propriétaires ne se laissent que modérément tenter par une assurance loyers impayés ou couvrant les dégradations locatives, même s'ils connaissent assez largement le produit, diffusé à grands renforts de publicité sur un marché très concurrentiel... Ils sont à peine 10 % d'entre eux à souscrire cette garantie. Question de principe : ils ne supportent pas l'idée, pour eux inique, de prendre en charge un risque qui devrait être assumé par le locataire. Ce sont surtout les nouveaux investisseurs, fragilisés par le remboursement d'un prêt immobilier contracté pour les besoins de l'acquisition, qui franchissent le pas.

Sans surprise, peu de bailleurs sont volontaires pour louer à des locataires démunis, n'hésitant pas à faire valoir que le standing de leur logement ne le permet pas ou ... que l'occasion ne s'est pas présentée. Un refus qu'ils sont 13 % seulement à exprimer ouvertement, parmi ceux sondés par l'Anah... Les rares propriétaires prêts à l'envisager veulent des garanties (allocation logement en déduction du loyer, garantie de loyer fournie par un tiers, assurance spécifique contre les impayés, etc. ), et tablent sur des aides financières et des compensations fiscales.

Réticence sur les travaux

Que l'on ne s'y trompe pas : mis à part les investisseurs qui ont d'emblée intégré les travaux comme source de défiscalisation immédiate et les réalisent dans la foulée de l'acquisition d'un bien ancien à rénover, la plupart des bailleurs retardent le moment de passer à l'acte, jouant la montre. "Ils s'attachent, tout au plus, à respecter leurs obligations légales d'assurer les grosses réparations et de louer aux normes de décence", avoue un gestionnaire de patrimoine.

Au rang des travaux effectivement réalisés, figure la réfection des revêtements de sols et muraux. Ce sont les plus fréquents et ils concernent, sur un laps de temps de trois ans, une petite moitié des bailleurs (Anah). Viennent ensuite les travaux se rapportant à la plomberie, aux sanitaires et au chauffage puis ceux relatifs à l'électricité et aux menuiseries extérieures. Aujourd'hui, davantage de propriétaires investissent dans des prestations de confort – fenêtres à double vitrage, cuisine équipée –, souvent indispensables pour maintenir un bon niveau de loyer et/ou fidéliser un "bon" locataire.

L'enquête menée par l'Unpi révèle l'impact déterminant des incitations fiscales et des subventions, notamment pour les travaux les plus lourds : la moitié des propriétaires ayant répondu déclarent les avoir utilisées à cet effet.

Ces travaux sont généralement anticipés : les deux tiers des bailleurs réservent régulièrement une partie de leurs revenus locatifs à cet usage, même s'ils y consacrent parfois moins de 10 % du montant annuel des loyers, ce qui est faible. Le financement résulte souvent d'un apport personnel, sans doute parce que le montant des travaux reste modeste : dans 80 % des cas, il ne dépasse pas 10 000 euros, selon l'Anah. L'obtention d'un prêt est plutôt une pratique d'investisseur rompu à l'exercice, qui effectue de gros travaux et qui opte pour le régime fiscal favorable de l'imposition au réel, profitant au passage de la déductibilité des intérêts d'emprunt. Quant aux subventions octroyées par l'Anah, c'est une filière empruntée surtout par les bailleurs confirmés, compte tenu de la complexité du dossier à monter et de la contrainte des loyers maîtrisés.

À l'heure du bilan

Comment les propriétaires bailleurs se projettent-ils dans l'avenir ? Si l'on en croit l'enquête réalisée par l'Unpi auprès de ses adhérents, seuls 27 % des sondés déclarent vouloir investir encore dans l'immobilier. Principal obstacle mis en avant : une fiscalité et une gestion trop lourdes. L'ISF, en particulier les fâche "sans doute parce qu'ils s'estiment nombreux à penser qu'ils ne sont pas loin de la limite de cette fiscalité et qu'ils risquent d'y être assujettis d'ici peu", commente Jean Perrin. Même si l'ISF semble moins les concerner concrètement puisqu'ils voudraient plutôt voir diminuer en priorité l'impôt sur les revenus fonciers ­(27 %) et les impôts locaux (37 %). Quant à notre enquête de terrain, elle révèle que les bailleurs invoquent d'autres raisons de se plaindre, tout aussi légitimes, sinon plus. Une en particulier : la difficulté de pouvoir agir en impayés contre un locataire indélicat et d'obtenir l'exécution d'une décision d'expulsion.

Un coup de blues à relativiser, dans la mesure où la pierre attire, comme on l'a vu, toujours de nouveaux investisseurs. Sans oublier ceux, rompus à l'exercice de l'immobilier qui, dopés par la tonicité du marché et des taux d'intérêts encore attractifs, gèrent de manière très active leur patrimoine. Les propriétaires bailleurs ont encore de beaux jours devant eux...

Marianne Bertrand

(1) Enquête réalisée en juin 2005 auprès d'un échantillon national représentatif de 608 bailleurs.

(2) Enquête réalisée en janvier 2005, 3000 réponses obtenues.

(3) Groupe de travail sur les "discriminations dans l'accès au logement" du 3 mars 2005.

(4) étude sur les "bailleurs et les risques locatifs" de juillet 2000.

(5) Enquête sur "les conditions d'accès au parc locatif privé" réalisée en janvier 2004 auprès d'un échantillon national représentatif de 512 bailleurs.

(6) Ce principe est encadré par la loi de modernisation sociale du 17 janvier 2002. Notre numéro de septembre consacrera un article à ce sujet.

Mots-clés :

GESTION LOCATIVE , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION IMMOBILIERE




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