Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Investissement locatif > Terres agricoles, un filon à exploiter

Terres agricoles, un filon à exploiter

Décembre 2006
Le Particulier Immobilier n° 226, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Les acquéreurs non agriculteurs participent à la hausse des valeurs; qui explosent dans les zones où l'urbanisme s'étend; les écarts de prix sont importants en fonction de la localisation. Un investissement à concevoir sur le long terme.

Après des années de vaches maigres, le prix de la terre agricole renoue enfin avec la hausse. En 1995, à son point le plus bas depuis ces trente dernières années, il ne dépassait pas 2950 E/ha, en moyenne*. Dix ans plus tard, ce prix a plus que doublé, atteignant, selon les sociétés ­d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer), 4 750 E/ha en 2005 (+ 5,3 % par rapport à 2004). La dépréciation du foncier agricole, entamée au début des années 1980, semble donc n'être plus qu'un mauvais souvenir. Fait significatif : malgré la baisse du revenu agricole, la demande ne cesse de croître, tirant les valeurs à la hausse. Les acheteurs sont de deux sortes : voisins d'une propriété agricole, ils achètent une parcelle pour agrandir leur terrain. Ou bien, investisseurs en quête de diversification patrimoniale, ils choisissent le foncier pour sa ­fiscalité douce et/ou ses perspectives de plus-value. Les professionnels témoignent de cet intérêt renouvelé. "Nous sommes à un tournant. Le foncier va de nouveau être très prisé. Les terres agricoles sont des biens relativement limités, sur lesquels pèsent des besoins extensibles, que ce soit en matière d'alimentation, de loisirs, mais aussi désormais d'énergie, avec les biocarburants (voir encadré page 41)", affirme ainsi Olivier de Kermenguy, président de la Confédération des experts agricoles et fonciers.

Et la terre agricole hexagonale est – encore – l'une des moins chères d'Europe (voir graphique page 37). "Le potentiel de hausse est d'au moins 30 %, car le foncier français est décoté par rapport à celui de ses voisins, notamment belges, italiens, allemands et espagnols", constate Olivier de la Selle, gérant d'Agri France, filiale de BNP Paribas, spécialisée dans l'investissement en foncier rural. Cela pourrait ne pas durer : déjà, nos voisins, italiens notamment, misent sur ce potentiel, achetant des surfaces importantes dans une perspective de très long terme. S'il est vrai que nul n'est prophète en son pays, il est peut-être temps de démentir l'adage en s'intéressant à ce nouvel "or brun"...

Tensions urbaines

Ce sont essentiellement les acheteurs non agriculteurs qui sont à l'origine de ce nouvel engouement pour la terre – et de la hausse des valeurs qui s'ensuit.

Traditionnellement, le mode de fixation du prix de la terre a toujours été connecté aux fondamentaux économiques du secteur : revenu agricole à l'hectare, capacité d'emprunt, degré de confiance des agriculteurs dans l'avenir, étaient à l'origine des fluctuations enregistrées par les experts. Or, depuis la fin des années 1990, les Safer constatent une distorsion entre l'évolution de ces fondamentaux et celle des cours de la terre agricole : alors que les premiers sont plutôt négatifs, les seconds s'envolent. L'on peut imputer ce décalage en grande partie à l'influence croissante des achats des non-agriculteurs, qui représentent aujourd'hui 30 % du marché. Citadins en mal d'espaces verts, ils acceptent de dépenser 6170 euros en moyenne pour un hectare qu'un agriculteur paiera 4170 euros. Résultat : les prix payés par les particuliers ont grimpé de plus de 80 % depuis 1999, alors qu'ils n'augmentaient que de 36 % pour les agriculteurs.

Ce phénomène est évidemment plus marqué dans les zones où l'urbanisme s'étend, ajoutant à la pression foncière. Le dernier rapport des Safer relève que les prix pratiqués intègrent désormais "la perspective de plus-values liée à l'étalement de la ville au sens large". Il est vrai que lorsqu'un terrain quitte l'usage agricole pour devenir constructible, sa valeur explose, et cela est de plus en plus marqué : alors que les terres agricoles constructibles (non viabilisées) prises sur les espaces agricoles se négociaient vingt-quatre fois le prix d'un hectare agricole en 1996, elles s'échangent désormais sur la base de trente-neuf fois le prix agricole, soit 18,5 E/m2. Ainsi que le soulignent les Safer, c'est particulièrement vrai pour les petites superficies (moins de 50 ares) acquises pour un usage résidentiel ou de loisirs (chasse, pêche, etc.) : "En passant de 1,4 à 4 E/m2, leur prix a plus que triplé, souligne le rapport. La concurrence entre non-agriculteurs s'amplifie. Le prix de ces parcelles s'éloigne de plus en plus des valeurs agricoles et dépasse aujourd'hui neuf fois celles-ci", conclut-il.

La pression urbaine n'est bien sûr par uniforme, concernant surtout la périphérie des grandes agglomérations, certains grands axes, comme la vallée du Rhône, ou encore les secteurs touristiques facilement accessibles (littoral, Vosges). Mais le phénomène est loin d'être marginal : selon l'Institut français de l'environnement, 60000 hectares, pour l'essentiel des terres agricoles, sont ainsi grignotés par l'artificialisation chaque année. Pour essayer d'endiguer la spirale haussière des prix du foncier dans ces secteurs, qui fait souvent obstacle à la construction de logements, le législateur a institué, dès le 1er janvier 2007, une taxe spécifique permettant aux communes de récupérer une partie de la plus-value réalisée par les propriétaires fonciers à l'occasion de la vente de leur terrain devenu constructible. Le montant de cette taxe est fixé à 10 % des deux tiers du prix de cession, soit environ 6,6 %. Cela sera-t-il déterminant? Rien n'est moins certain. D'autant que la demande soutenue des citadins se heurte en outre à une raréfaction de l'offre. Traditionnellement faible, le nombre de surfaces mises sur le marché s'est encore réduit depuis 1999. Avec moins de 100 000 transactions, c'est finalement 1,4 % de la surface agricole utilisée qui a changé de mains l'an dernier. A un tel rythme, une parcelle n'est mise en vente qu'une fois tous les soixante-dix ans. Il y a là de quoi alimenter encore la hausse des prix.

Un rendement dérisoire

La majorité des acquéreurs particuliers qui font l'acquisition d'une terre agricole en vue de la confier à un fermier ont en tête un placement de très longue durée, avec l'objectif de transmettre à moindre coût fiscal leur patrimoine, tout en diminuant, le cas échéant, l'assiette de l'impôt sur la fortune. En effet, pour le calcul des droits de mutation (par voie de donation ou de succession), comme pour celui de l'ISF, les terres louées par bail à long terme bénéficient d'une réduction de leur base imposable, égale à 75 % de leur valeur jusqu'à 76000 euros et à 50 % au-delà.

Prenons l'exemple suivant : une donation partage d'une exploitation agricole louée par bail à long terme d'une valeur de 550000 euros à deux enfants. On suppose qu'il n'existe pas de donation antérieure.

La part taxable de chaque enfant se calcule comme suit : 550 000 : 2 = 275 000 E. La fraction exonérée s'élèvera donc à 156 500 E (76 000 E x 75 %) + (199 000 x 50 %). Ce qui porte la fraction taxable à 118 500 E (275 000 E - 156 500 E).

Le donataire sera, dans cette hypothèse, imposé comme s'il avait reçu 118 500 euros. Il en va de même en matière d'Impôt sur la fortune : le propriétaire qui possède pour 275 000 euros de terres, est imposé sur une valeur de 118 500 euros.

Seules conditions : la durée minimale du bail est de dix-huit ans et le bénéficiaire doit conserver les biens durant au moins cinq ans. La formule du "bail cessible", nouvellement instituée par la loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006, trouve ici tout son intérêt : ce bail de longue durée permet en effet de bénéficier de la réduction de l'assiette des droits, tout en bonifiant le rendement. "Le bailleur peut louer sa terre 50 % plus cher que le plafond (voir plus loin), à la condition de la louer dix-huit ans au minimum. En contrepartie, le locataire qui accepte de signer un bail cessible, peut le céder en dehors de son cadre familial", souligne René Le Fur, président de l'Institut notarial de l'espace rural et de l'environnement au sein du Conseil supérieur du notariat.

Cette condition de location de longue durée explique en grande partie pourquoi la plupart des acquéreurs particuliers investissent dans une terre vendue libre, et non pas louée. Sur 108 000 hectares achetés par des non-agriculteurs, en 2005, 28 000 seulement le sont en effet avec un bail en cours. Pourtant, les prix d'achat des terres louées, plus cohérents avec les réalités agricoles, sont moins élevés que ceux du foncier libre – il faut compter 3 460 euros environ pour un hectare – et augmentent moins vite (+ 34 % en neuf ans contre 59 % pour le foncier libre). Les rendements sont également meilleurs. "L'existence d'un bail rural déprécie la valeur vénale d'une terre agricole. Dans le Maine-et-Loire, un hectare de terre louée vaut 2 200 euros (soit un rendement brut de 4,37 %), contre 3000 euros pour un hectare de terre libre (soit un rendement brut de 3,20 %)", souligne ainsi Bernard de Polignac, ingénieur à l'INA et vice-président de Foncier Expertise, filiale du Crédit foncier.

Mais l'acquisition d'une terre libre permet à l'investisseur de choisir son locataire et de conclure d'entrée le bail de longue durée exigé par la loi pour obtenir le bénéfice des avantages fiscaux. Et ces avantages constituent, avec l'espoir d'une plus-value sur le long terme, le principal atout du placement. Car sur le plan du rendement, il n'est guère satisfaisant. En contrepartie d'un revenu sûr – le fermage, soumis à l'impôt sur les revenus fonciers –, le propriétaire doit en effet accepter la contrainte de plafonds réglementaires. Le loyer doit être compris entre un maximum et un minimum, fixés dans chaque département par arrêté préfectoral. Chaque année, le préfet réévalue – parfois à la baisse – le loyer, en fonction de l'évolution de l'indice des fermages. Le rendement locatif brut (autour de 122 E/ha au niveau national), qui correspond au rapport du fermage sur le prix de la terre louée, suit : il était de l'ordre de 3,5 % en 2005, en baisse de 0,2 point par rapport à 2004. Les propriétaires de parcelles comprenant des bâtiments d'habitation bénéficient parfois – lorsque charges et impôt foncier le permettent – d'un rendement amélioré, dans la mesure où le calcul du fermage tient compte de l'évolution des loyers d'habitation. Mais les performances demeurent modestes.

"L'intérêt d'investir à des fins locatives est presque nul. Je suis bailleur d'une terre sans bâtiment, et l'indice des fermages n'a presque pas évolué depuis cinq ans. Résultat, en 2001, le loyer était de 115,94 E/ha contre 115,00 E/ha en 2006, soit une baisse des revenus locatifs sur cinq ans de 0,81 %", confie Bernard de Polignac.

Revente encadrée

Peu rentables, les terres agricoles sont également peu "liquides". En cas de revente, vous n'aurez guère le choix de l'acquéreur, ni du prix de vente. Le fermier possède en effet un droit de préemption sur la terre qu'il cultive, et si le prix proposé par le vendeur lui semble exagéré, il peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour le contester. Les Safer, qui ont pour mission de favoriser la restructuration et l'agrandissement des exploitations agricoles, ainsi que l'installation et le maintien des agriculteurs, bénéficient du même droit de préemption. Elles sont prioritaires sur tous les autres candidats à l'achat, excepté le fermier. Cependant, contrairement à une idée reçue, "les Safer ne réalisent que 10 % de leurs acquisitions en usant de leur droit de préemption, les 90 % restants résultent de transactions amiables", précise Robert Levesque, directeur du service des études de la Fédération nationale des Safer.

Ces contraintes légales ajoutent à la pression foncière : sur un marché "naturellement" étroit – durée des baux, stratégie patrimoniale des investisseurs misant sur le long terme –, peu de terres changent de main chaque année : en 2005, 90 000 transactions ont été enregistrées pour une surface totale de 375000 hectares, soit 1,4 % de la surface agricole... La rareté de l'offre oblige l'acquéreur à faire preuve d'opiniâtreté. Première démarche : choisir une ou plusieurs régions, puis contacter les notaires ruraux et la Safer. En sachant que certains secteurs sont particulièrement convoités : la Sologne, pour la chasse, le Perche, l'estuaire de la Seine, les Vosges, la Dordogne ou encore les Alpes-Maritimes. Il faudra parfois se montrer patient pour trouver le bien idoine.

La Safer est informée de l'ensemble des biens ruraux mis en vente dans sa circonscription, soit directement par le vendeur qui la sollicite pour trouver un acquéreur, soit par le notaire chargé de la vente. Par ailleurs, elle est elle-même à la source d'une partie des offres de biens à vendre, ayant l'obligation, lorsqu'elle a exercé son droit de préemption sur une terre, de la remettre en vente dans un délai de cinq ans. Elle lance alors un appel à candidatures, par le biais d'un affichage en mairie et d'une publication dans deux journaux départementaux.

En pratique, la Safer privilégie le plus souvent des agriculteurs ou des porteurs de projets de développement rural. Mais elle peut aussi, faute de candidat idéal, choisir d'attribuer des terres à un particulier qui s'engage à les louer. Dans ce cas, l'acquéreur doit conserver les terres pendant dix ans au moins. Quant au prix de vente, il est fixé au sein de chaque Safer, avec l'approbation de deux commissaires du gouvernement nommés, l'un par le ministre de l'Agriculture, l'autre par le ministère des Finances (service du domaine du département). Il correspond en général au prix de marché, majoré d'une marge destinée à compenser les frais et charges d'entretien supportés par la Safer, marge qui peut s'élever à 5 % ou 10 % du prix, voire davantage. Mieux vaut être prévenu

Enfin, avant de réaliser votre rêve de propriétaire terrien, sachez que l'agriculture française est, plus que jamais, à la croisée des chemins. Elle doit relever trois défis – alimentaire, environnemental et économique –, ce qui ne manquera pas d'influer sur la valeur vénale des terres en fonction de la priorité choisie.

Laure Le Scornet

Mots-clés :

TERRE AGRICOLE




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier