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Paris, les quartiers à prospecter

Mars 2007
Le Particulier Immobilier n° 229, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

La capitale, malgré des prix élevés, reste une valeur sûre; quelques niches à creuser dans les arrondissements cotés; explorez les secteurs en chantier, en restant sélectif. Des opportunités à saisir sans tarder.

Investir à Paris, malgré le niveau auquel se réalisent les transactions, n'a pas perdu de son intérêt. Certes, le taux de rendement ne cesse de s'effriter : non seulement les prix de vente progressent beaucoup plus vite que les loyers (+ 6,5 % par an au quatrième trimestre 2006, selon la Fnaim, contre + 3,6 % pour les loyers pendant la même période, selon l'observatoire Clameur), mais il n'existe en outre pas de corrélation entre le prix d'achat et le niveau de loyer. A Paris, le loyer d'un studio acheté au prix fort est presque identique à celui d'un bien acheté meilleur marché, et ce même si ce dernier est moins bien placé. "La rentabilité oscille actuellement entre 3 % et 5 %. Environ 3 % dans les arrondissements de l'ouest et 5 % dans l'est parisien", constate Emmanuel Ducasse, directeur des expertises parisiennes du Crédit foncier, "quand elle peut atteindre 6 % à 7 % dans certaines communes d'Ile-de-France", ajoute-t-il.

Mais la seule rentabilité n'est pas ce qui motive les investisseurs, toujours présents à Paris à raison d'un quart des acquéreurs. Ils choisissent la capitale dans l'optique de se constituer un patrimoine ou dans la perspective d'un usage personnel indirect ou différé. Ainsi, l'on voit de plus en plus de jeunes primo-acquéreurs, dans l'impossibilité d'acheter leur résidence principale à Paris, mais désireux, étant locataires, de capitaliser pour l'avenir. "Acheter un bien locatif constitue un bon moyen d'épargner volontairement. Le bien est immobilisé à moyen terme et constitue une tirelire incassable", analyse Gilles Oury, représentant de la chambre des notaires de Paris. "De plus en plus de jeunes investissent dans un studio, en profitant des taux d'intérêt et de l'allongement des crédits. Ils s'endettent sur une vingtaine d'années puis revendent au bout de sept ans pour acheter plus grand", observe de son côté Marcel Ricard, président de la chambre Fnaim Paris-Ile-de-France. "Ils se lancent avec un capital de 100 000 à 150 000 euros", ajoute Elise Tentenier de Century 21 Trihalles. Ce qui leur ouvre la porte des arrondissements les moins chers de la capitale, notamment les XIXe ou XXe, mais aussi certains secteurs des XIVe et XVe arrondissements, voire des quartiers les moins cotés du cœur de Paris (voir pages suivantes).

Autres motivations pour un investissement dans la capitale : le besoin de loger à terme un enfant étudiant, et quelquefois un parent, ou de se ménager pour l'avenir un pied-à-terre, les seniors pratiquant de plus en plus la "birésidence" à l'âge de la retraite. Quant à ceux qui souhaitent se constituer un complément de ressources, la rentabilité immédiate est moins importante à leurs yeux que la pérennité des revenus et la valorisation de leur bien. Ce qui correspond dans la plupart des cas à ce qu'offre la capitale. Si, dans l'intervalle, ils peuvent réaliser une économie d'impôt, cela n'en est que mieux : "Le bailleur à la recherche d'un déficit foncier, qui perçoit déjà des loyers, peut trouver avantage à investir, même à Paris intra-muros", confirme Patrice Haubois, responsable marketing des produits au Crédit foncier. Rappelons à cet égard que le dispositif "Borloo populaire" qui remplace le "Besson ancien" depuis octobre dernier, peut être envisagé à Paris, à condition de cibler l'arrondissement et le type de surface. Avec un plafond de loyer fixé à 15,90 E/m2, le choix est certes limité (voir tableau p. 17). Mais il est possible de rentabiliser l'opération en achetant à un prix modéré, tout en bénéficiant de ­l'avantage fiscal "Borloo populaire" sans consentir un trop grand sacrifice sur le montant du loyer.

Même si la rentabilité immédiate n'est pas le credo de la plupart des investisseurs qui choisissent la capitale, reste que pour optimiser l'opération, mieux vaut se contenter d'une petite ou moyenne surface, depuis la studette de 15 à 18 m2 jusqu'au deux-pièces de 35 à 40 m2. Sachant qu'il est aujourd'hui quasiment impossible de trouver un studio correct à moins de 100000 euros. "Au-delà de ces surfaces, les prix étant trop élevés, la rentabilité chute en dessous de 5 %, voire de 4 %", prévient Marcel Ricard. Et il est préférable d'éviter le neuf, sauf à privilégier l'aspect fiscal de l'opération, via les dispositifs "Robien recentré" ou "Borloo populaire".


Mots-clés :

BESSON , BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , PARIS , ROBIEN




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