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Seniors, des résidences sur mesure

Mai 2007
Le Particulier Immobilier n° 231, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Les promoteurs ciblent une génération de retraités actifs; les résidences-services s'adaptent et diversifient leurs prestations; louer ou acheter, la question mérite d'être posée. Des réflexions ... pour le futur.

Le Mipim, salon annuel des professionnels de l'immobilier, qui s'est tenu en mars dernier, bruissait de rumeurs annonçant le retour en grâce des résidences avec services, en particulier celles destinées aux seniors. Les chiffres sont éloquents : un Français sur cinq (21 %) a aujourd'hui plus de 60 ans, et cette proportion devrait, selon les prévisions de l'Insee, atteindre 26 % en 2020. Or, si l'espérance de vie est à la naissance de 77 ans pour les hommes et de 84 ans pour les femmes, elle atteint, à partir de 75 ans, 86 ans pour un homme et 89 ans pour une femme. Conséquence : un segment de clientèle non négligeable, disposant souvent d'un pouvoir d'achat élevé. Les besoins des seniors ne sont certes pas homogènes. Il y a un gouffre entre, d'une part, le grand âge associé à l'invalidité, à la dépendance – et pour lequel ont été conçus les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) – , les personnes âgées autonomes, mais rendues vulnérables par des handicaps légers – qui sont majoritairement maintenues à domicile–, et d'autre part, cette nouvelle catégorie de jeunes retraités actifs, souvent en pleine forme, mais conscients qu'ils abordent le dernier tiers de leur existence et désireux de le vivre le plus agréablement possible. Ce qui les conduira le plus souvent à un déménagement, s'il faut en croire une étude menée par les chercheurs de l'université Paris-Dauphine à la demande du Crédit foncier : "Alors que se maintenir dans le même logement sa vie d'adulte durant était autrefois, la règle, les retraités adoptent aujourd'hui des stratégies de mobilité multiples", commente Marc Souchard, directeur de clientèle au Crédit foncier. Plusieurs raisons sont invoquées : héliotropisme, crainte de l'isolement, anticipation d'un amoindrissement de l'autonomie...

Une évolution qui n'a pas échappé aux promoteurs immobiliers, ces derniers faisant assaut d'imagination pour séduire une population de seniors hédonistes.

Hespérides, le retour

Et comme pour confirmer la solidité du concept, l'un des pionniers du genre, les "Hespérides", opère un grand retour. Ces résidences-services en copropriété, dont la première a vu le jour il y a trente ans, dans le sillage des "Jardins d'Arcadie" qui, à leur instar, ont connu des destins divers. Alors que certaines continuent d'attirer propriétaires et locataires désireux de s'entourer d'un personnel vigilant et omniprésent, d'autres ont perdu toute spécificité, le niveau prohibitif des charges ayant eu raison du budget de leurs propriétaires, et parfois de celui de leurs héritiers. Pourtant, Cogedim, le promoteur d'origine qui avait arrêté la production des "Hespérides" en 2000, vient de la relancer avec une résidence à Marseille, dans la ZAC du Rouet, entre Prado-Castellane et le Parc du centenaire : 70 appartements, du studio au trois ou quatre pièces de 35 à 88 m2, avec des services calqués sur le modèle du premier jour. Accueil, sécurité, ménage, petits dépannages, loisirs sont proposés dans les salon-bar, salle de bridge, bibliothèque, salle polyvalente. Et surtout, restauration, car leur image s'est forgée autour d'une réputation gastronomique, avec préparation des repas sur place. Un service qui revient fort cher aux résidents, mais qu'il est hors de question d'abandonner, selon Thierry Dubost, directeur général de Cogedim ventes. Contrairement à ce qu'ont fait la plupart de ceux qui se sont lancés depuis sur le créneau qui soit, sous-traitent la préparation des repas, soit suppriment purement et simplement la restauration. Quant aux charges, à celles d'un immeuble en copropriété classique (environ 3 E/m2 par mois) viennent s'ajouter les charges fixes de services – essentiellement des frais de personnel, à raison d'une douzaine de personnes en équivalent temps plein – environ 600 euros pour un deux-pièces et 750 euros pour un trois-pièces. Le prix de vente moyen annoncé, de 4800 E/m2, se situe largement au-delà de celui d'un programme classique, mais peut se justifier par la surface supplémentaire consacrée aux espaces communs.

Reventes locales

En attendant, les reventes se poursuivent dans les 45 résidences "Hespérides" existantes, dont 36 sont gérées par Sopregi, une société dédiée à leur administration, tandis que sa presque homonyme, Sopregim, assure la mise en location et la revente à la demande des propriétaires. Sopregim propose ainsi 200 logements à la revente chaque année et, d'après son directeur général Eric Mouchel, veille à ce que les prix s'alignent sur ceux du marché, afin de ne pas porter atteinte à l'image de marque et de maintenir un profil constant chez les résidents. Mais, inutile de se le cacher, certains biens restent longtemps sur le marché, et les prix de cession – sur lesquels Sopregim reste discrète – s'en ressentent. Les meilleures localisations prouvent toutefois que la marque fait toujours florès : deux appartements de trois-pièces viennent de se vendre, l'un à Paris, dans le XVIe arrondissement, sur la base de 5812 E/m2, l'autre à Nice, pour 6033 E/m2, tandis que deux appartements de deux pièces ont trouvé preneur respectivement à Arcachon pour une valeur de 4237 E/m2 et à Montpellier pour 4009 E/m2.

Les 26 résidences des "Jardins d'Arcadie" s'ajoutent aux "Hespérides" et à d'autres, moins connues – "Sérianes" à Bordeaux ou à Hyères, "Euménides" à Lyon, "Renaissances" ou "Castelies" à Nantes – , pour nourrir un marché de la revente qui n'est pas organisé au niveau national. Le contact avec l'accueil de chaque résidence conduira tout acquéreur potentiel vers les vendeurs. Par ailleurs, l'Association nationale des copropriétés avec services (ANCS) fédère une trentaine de résidences (majoritairement des "Jardins d'Arcadie") et peut fournir des renseignements précieux à qui s'intéresse à ce marché. Christian Masson, son président, annonce un montant moyen mensuel de charges, services inclus, de 600 euros pour un deux-pièces de 50 m2 et ne cache pas que dans bien des localisations, les studios peinent à trouver preneur. Quant aux prix de vente, ils dépendent de la localisation, mais aussi de la qualité des prestations et de la gestion : hétérogènes. Citons, à titre indicatif, un prix moyen de revente au mètre carré de moins de 2000 euros à Toulouse, de 3500 euros à Aix-en-Provence et Montpellier ou de 4500 euros à Paris, dans le XVe arrondissement.

Des critères fondateurs

Il n'échappe aujourd'hui à personne que le succès de la formule tient dans le dosage des services, qui doivent répondre au plus près à la demande des résidents, sans rendre insupportable le poids des charges correspondantes. Les professionnels, réunis récemment à Paris à l'initiative du nouveau club "Home & services", convaincus de l'intérêt du produit mais conscients de ses limites, ont presque tous engagé une réflexion destinée à mieux répondre aux demandes de leur clientèle potentielle et à ses impératifs budgétaires. Sachant qu'un certain nombre de critères sont devenus des incontournables : ainsi la sécurisation des résidences qui, horizontales ou verticales, sont toutes clôturées et disposent d'un portail d'entrée commandé à distance et de caméras de surveillance. Elles sont, a minima, dotées d'un gardien ou régisseur et d'un local collectif, désigné sous le nom plus flatteur de club-house. Tant les parties communes que privatives sont conçues pour faire face à une éventuelle mobilité réduite : prévention des chutes (aucun obstacle, aussi discret soit-il, à enjamber, des revêtements de sol antidérapants), accessibilité optimisée (portes autorisant le passage d'un fauteuil roulant, prises de courant à hauteur de main, placards de cuisine surbaissés, barres d'appui dans les salles d'eau, cabine de douche à receveur à fleur de sol et pourvu d'une assise, confort et facilité de commande avec la motorisation des volets et stores, climatisation, terrasses...). La maison ou chambre d'hôte permettant d'accueillir momentanément ses proches semble également être devenue un must. Tandis que les promoteurs tombent à peu près tous d'accord sur la taille minimale des programmes – autour de 80 logements, afin que la mutualisation des services soit économiquement satisfaisante – ainsi que sur celle des logements : pas moins de 35 m2 pour les studios et de 45 à 65 m2 pour les deux ou trois-pièces.

Nouvelle offre

Alors que certains en sont toujours au stade de la réflexion, d'autres sont déjà passés à l'action depuis plusieurs années, offrant leurs produits à deux types d'acquéreurs : des investisseurs à la recherche de défiscalisation, et des propriétaires occupants (voir encadré p. 15).

Parmi les plus actifs, notons, dans une gamme de produits proche des "Hespérides" et assimilés, la marque Domitys, appartenant au groupe Aegide, lui-même détenu pour plus d'un tiers par le groupe Caisse d'épargne. La première de ces résidences a vu le jour à la Rochelle en 2001, avant d'essaimer dans tout le "Grand Ouest". Les logements sont vendus à des investisseurs sous un régime défiscalisant, pour être proposés à la location par les soins du gestionnaire, seul un faible pourcentage de logements étant achetés par de futurs propriétaires occupants.

Les résidences se présentent sous la forme de petits immeubles collectifs (quatre niveaux au maximum), avec parfois la présence de quelques maisons individuelles. Les locaux communs sont sensiblement moins vastes et moins luxueux que ceux des "Hespérides", mais les services restent relativement étoffés (restauration servie en salle, salle de gymnastique, spa, salon bibliothèque, espace coiffure-esthétique...) et des ateliers, animations et sorties sont proposés quotidiennement.

Il existe trois niveaux d'accès aux services : pour 250 euros par mois et par personne, la formule de base ouvre droit aux animations; pour 420 euros, une assistance vingt-quatre heures sur vingt-quatre est assurée, grâce à un bracelet émetteur permettant d'alerter le personnel en cas de problème; enfin, moyennant 680 euros, la dernière formule inclut la demi-pension. Les services supplémentaires (repas à l'unité, ménage, blanchisserie...) sont à la carte. Comme dans toutes les autres résidences, le personnel d'accueil entretient un contact étroit avec des intervenants médicaux et paramédicaux exerçant en libéral et des associations d'aide à domicile susceptibles de fournir des prestations domestiques ou d'aide à la personne. "Cette déclinaison à la carte engendre une grande mixité, du fonctionnaire modeste au cadre supérieur, les niveaux de revenu des occupants pouvant se révéler très variés", souligne Jean-Philippe Carboni, directeur commercial de Domitys. Les loyers de base sont au niveau du marché, Robien oblige : environ 470 euros pour un 50 m2 à Dompierre-sur-Mer ou à Fondettes, à proximité de Tours.

Pourtant, les prix de vente – 158 000 euros, à titre d'exemple, pour un deux-pièces de 50 m2 à Amboise – ne sont pas si éloignés de ceux de certaines résidences "Hespérides" ou "Jardins d'Arcadie", où la sélectivité sociale est plus grande. Enfin, il faut savoir que l'entrée dans les résidences Domitys se fait relativement tard, vers 70 à 75 ans, du fait du niveau de prise en charge.

Une maison pour quatre

Ce n'est pas le cas des "Sénioriales", où les acquéreurs sont en moyenne âgés de 65 ans, les constructeurs ayant défini leur cible comme "la nouvelle génération de seniors actifs et autonomes". Les "Sénioriales" prennent la forme de lotissements constitués de maisons de plain-pied, divisées en quatre appartements disposant chacun d'une terrasse ou d'un jardin privatif. D'une surface de 60 à 90 m2, ils sont disposés autour d'une piscine flanquée d'un club-house. Leur promoteur a pris position sur le créneau de la résidence senior dès 1999 avec les "Villas Vermeil", alors vendues à des investisseurs attirés par les mesures de défiscalisation et offertes à la location. Un semi-échec qu'André Ramos, président du groupe Sénioriales, explique par l'attachement des seniors à la propriété. Dont acte : depuis 2003, le groupe ne construit plus que des résidences destinées aux propriétaires occupants. Avec, manifestement, un certain succès. Les aménagements sont conçus pour les jeunes retraités, répondant à leurs attentes majeures de confort, sécurité, et convivialité, tout en "anticipant les futurs problèmes liés au vieillissement". On parle d'ailleurs plutôt de résidences pour seniors que de résidences avec services car, il faut bien le reconnaître, ces derniers sont restreints : la restauration, jugée trop coûteuse, a été purement et simplement abandonnée et le régisseur, logé sur place, est à même de rendre de menus services. Moyennant quoi les charges se cantonnent entre 110 euros mensuels pour un 60 m2 et 160 euros mensuels pour un 90 m2. Sur leurs dernières réalisations, à l'instar de Domitys, les "Sénioriales" proposent des chambres d'hôtes destinées à accueillir les proches des résidents, mais aussi les personnes qui veulent "tester" la vie dans la résidence avant de franchir éventuellement le pas. Les programmes sont situés dans le sud-est et le sud-ouest de la France, attirant pour près d'un quart des acquéreurs venant de la région parisienne, les autres venant de l'ensemble du territoire. Mais les promoteurs ont en projet la diversification de leurs implantations, à commencer par le Nord, l'Alsace et le Genevoix. Pas moins de 32 opérations nouvelles sont ainsi déjà programmées, les localisations privilégiant les périphéries de petites villes ou les centres bourgs.

Le prix moyen d'un logement de 70 m2 se situe autour de 175000 euros, à parité avec les prix de marché des programmes classiques. "Grâce à la duplication des plans, des économies d'échelle sont réalisées qui viennent compenser le surcoût induit par les infrastructures communes", précise André Ramos.

Services externalisés

Les "Villages d'or" sont une autre déclinaison de résidences pour seniors que l'on doit à un groupe indépendant ayant lancé son premier programme à Agde, en 1996. La conception des bâtiments est proche de celle des "Sénioriales", mais les localisations ont tendance à être plus urbaines. Il peut s'agir d'immeubles collectifs n'excédant pas six niveaux, baptisés alors "Patios d'or". D'après le constructeur, l'on entre dans un "Village d'or" à partir de 60 ans sur la Côte d'Azur et plutôt vers 70 ans dans les autres régions. Si les prix restent modérés, les surfaces habitables ne sont pas toujours généreuses : la moyenne se situe autour de 150000 euros pour un deux-pièces de 40 m2. Quant aux charges (incluant l'ensemble des prestations), elles vont de 70 euros pour un deux-pièces à Grasse à 217 euros pour un trois-pièces à Lyon. Pas de piscine ni de maison d'hôte dans les résidences, mais un club-house dont l'animation est assurée par un comité de résidents placé sous la houlette du responsable de site. Un responsable qui tient également le rôle de gardien, les autres services (aide ménagère, repas portés à domicile, téléassistance...) étant tous externalisés et à la carte. Les résidences sont placées sous le régime de la copropriété, 80 % à 90 % des lots étant vendus à des investisseurs. Avec les effets pervers que peuvent engendrer conjointement la prédominance des propriétaires bailleurs et une certaine distance de l'exploitant. "Cependant, nous exerçons un effort d'équilibrage", annonce Olivier Boyaval, directeur général du groupe, qui constate par ailleurs le succès des premières reventes à des propriétaires occupants. Un succès dû, selon lui, à la préférence des seniors pour l'habitat existant, réticents à l'achat sur plans.

Les "Villages d'or" entendent s'adresser "au plus grand nombre" et après s'être cantonnés dans une zone méridionale allant de Toulouse à Grasse, le groupe, en commercialisant aujourd'hui des programmes à Lyon et Pierrelaye (Val-d'Oise), manifeste sa volonté d'investir tout l'Hexagone pour répondre à la demande de ceux qui entendent rester dans leur région pour leur retraite.

Vous avez dit "mixité"?

Mais, au fait, qu'est ce qui pousse les seniors à se rassembler dans des sites qui, aux yeux de certains, évoquent l'exemple américain tant décrié des "Sun cities" ? André Ramos, parvenu lui-même à l'âge où il pourrait occuper l'une de ses résidences, est formel : "La recherche de sécurité, motivation la plus souvent invoquée, n'est qu'un prétexte. En fait, les résidents sont en quête d'un remède contre l'isolement." Une position partagée par Olivier Bokobza, directeur général des Espaces immobiliers de BNP Paribas, ainsi que par Fabien Acerbis, chef du service "produits spécifiques" de Bouygues immobilier, qui précise : "C'est le sentiment de solitude autant que le premier problème de santé qui incite à quitter le domicile traditionnel."

Quant aux critiques généralement formulées à l'encontre des résidences pour seniors, elles semblent aujourd'hui moins unanimes, certaines voix commençant à s'élever pour souligner leurs nombreux avantages. Ainsi, celle de Jacques Chevalier, professeur à l'université du Maine au Mans et grand observateur des "communities" américaines et de leurs déclinaisons françaises : "Créer un “club social” qui fonctionne n'a rien d'indigne, même si pouvoirs publics et médias ont le plus souvent un discours moralisateur stigmatisant les “ghettos" privilégiés. Or, il se trouve qu'on assiste à une véritable démocratisation des résidences sécurisées."

Jean-Claude Szaleniec, directeur du développement du groupe Akerys relève quant à lui leur viabilité économique : "On a tort de fustiger le modèle américain, car la mutualisation des services dans les grands ensembles immobiliers autorise un haut niveau de qualité à des coûts très modérés." Et c'est encore Jean-Claude Szaleniec qui n'hésite pas à pointer ce que tous peinent à évoquer, sans pour autant l'ignorer : "Le réel problème ne réside pas dans l'absence de mixité mais dans le vieillissement. Les pionniers des résidences-services n'avaient pas envisagé la phase “vingt ans après". Aujourd'hui, les plus “jeunes” des seniors n'ont pas envie de côtoyer des gens de 90 ans, surtout s'ils ne sont plus valides."

Or, ce problème, personne ne l'a résolu. Pas plus que celui de la fin de vie dépendante. "La dépendance physique peut se gérer au sein des résidences en prévoyant un enchaînement d'aides à domicile. En revanche, la survenance d'une maladie neuro-dégénérative, Alzheimer ou autre, interdit le maintien dans le logement", souligne Bruno Drevet, gérontologue et directeur de l'Association pour le développement des nouvelles résidences avec services pour personnes âgées (Anrespa).

Transition douce

Afin d'assurer en douceur le passage de la validité à la dépendance, une solution est peut-être en train d'émerger : implanter sur un même site une résidence pour seniors valides et un EHPAD. Une solution retenue par Nexity, qui a opéré un rapprochement avec le groupe Emera, spécialisé dans l'exploitation des EHPAD afin d'offrir, comme Emmanuel Blanquart, son directeur du développement, aime à le dire, un "parcours résidentiel" en proposant deux types d'hébergement complémentaires, à proximité l'un de l'autre. Solution également retenue par le groupe Quiétude, avec deux sites juxtaposant une résidence pour seniors autonomes et une maison de retraite médicalisé, l'une dans les Deux-Sèvres, l'autre en Charente-Maritime.

De leur côté, les "Villages d'or" envisagent de rapprocher un EHPAD et une résidence seniors dans leur futur programme proche de Cagnes-sur-Mer (Alpes-Maritimes).

Pour sa part, James Pelluard, directeur du développement du pôle seniors de Bouwfonds Marignan plaide pour la "mixité intergénérationnelle", par l'insertion d'"unités de vie" – délicat euphémisme – destinées aux seniors au sein de lotissements traditionnels. Ainsi Bouwfonds Marignan va-t-il inclureun pôle senior de 24 lits dans un ensemble immobilier classique à Oissery (Seine-et-Marne), près de Meaux. James Pelluard évoque encore des résidences services où des quinquagénaires "surbookés", au même titre que les seniors retraités, pourraient trouver à leur goût des prestations telles que repas servis à domicile, blanchisserie ou ménage, sans avoir à se préoccuper de la recherche de prestataires. Dans la même veine, le groupe Akerys entend "prendre une place prépondérante en matière de logement des seniors, autour du concept de résidences intergénérationnelles". Les plus optimistes proposent de rapprocher les extrêmes : "Pourquoi ne pas faire se côtoyer une résidence étudiants et une résidence seniors?" suggère ainsi Olivier Bokobza.

D'autres sont plus réservés. Ainsi, selon Fabien Acerbis, "la proximité d'un EHPAD inquiète. C'est la préfiguration de ce que l'on sera soi-même à plus ou moins long terme", souligne-t-il. Bruno Drevet est encore plus radical : "L'intergénérationnel résulte d'une vision idéalisée de la société". Et d'expliquer : "Même si l'on devient, sur le plan administratif, une personne âgée à partir de 60 ans, il y a peu en commun entre deux seniors respectivement âgés de 60 et de 80 ans. Et si l'on suggère aux premiers d'anticiper leur dépendance, ils ne veulent pas l'entendre."

Le dernier mot devrait appartenir aux principaux intéressés. Ainsi que le souligne à juste titre l'étude du Crédit foncier, "au fur et à mesure que les “nouveaux seniors” prendront conscience que la durée de leur retraite non dépendante approche les deux tiers de leur vie active, la génération des baby-boomers, qui a innové dans bien d'autres comportements sociaux, pourrait aussi innover en matière d'habitat..."

Françoise Juéry


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT , PERSONNE AGEE , RESIDENCE DE SERVICES , RESIDENCE TROISIEME AGE , ROBIEN




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