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OPCI, dans les starting-blocks

OPCI, dans les starting-blocks
Juin 2007
Le Particulier Immobilier n° 232, article complet.
Auteur : AUFFRET (Fabien)

Un nouveau produit, qui concerne les SCPI; plus de souplesse dans la répartition d'actifs et la gestion; une fiscalité double, immobilière ou mobilière. Performant, l'OPCI ne sera pas invulnérable pour autant.

Né d'une ordonnance signée le 12 octobre 2005, l'Organisme de placement collectif immobilier (OPCI) pourrait être proposé au public cet été, ou plus probablement à partir du mois de septembre. Le lancement sur le marché de ce nouveau produit d'épargne immobilière a été différé par l'homologation tardive du règlement général de l'Autorité des marchés financiers le concernant (arrêté du 18 avril 2007, JO du 15 mai). À suivre, la publication d'une instruction, puis le délai — deux mois environ — nécessaire à la délivrance des agréments. Ce qui laisse aux épargnants le temps de s'interroger sur ce nouveau produit : la création de l'OPCI sonne-t-elle le glas des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ? Est-il judicieux d'investir dans l'un des OPCI ? Faut-il ­accepter la conversion d'une SCPI en OPCI ? La question mérite d'être posée, à la lumière des performances actuelles des SCPI, qui coexisteront avec les OPCI, du moins aussi longtemps que le voudront les porteurs de parts.

Ces dernières, créées il y a près de quarante ans, se sont vues fragilisées par l'apparition de ce concurrent plus moderne. Selon les statistiques de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), elles ont dégagé un rendement moyen de 6,35 % en 2006 (contre 6,63 % en 2005). « Par rapport au rendement des placements sans risque et à celui des bureaux parisiens, cela reste élevé », souligne-t-on à l'IEIF, qui table néanmoins sur un nouveau tassement du rendement en 2007, dans le sillage de l'immobilier physique, compte tenu de l'augmentation des prix de parts. « On peut imaginer un rendement proche de 6 % en 2007 », expliquent les experts. Côté valorisation, la tendance est à la hausse, portée par la bonne santé du marché de l'immobilier physique. En effet, les prix des parts se sont en moyenne appréciés de 7,06 % l'an dernier, ce qui fait ressortir la performance globale — l'effet rendement ajouté à l'effet prix — à 13,41 %, contre 12,25 % en 2005. La collecte est néanmoins en baisse. « En 2006, celle-ci a légèrement souffert en raison notamment d'une baisse de régime des SCPI fiscales, les anciennes formules Robien étant en fin de cycle de collecte et les nouveaux dispositifs comme le “Robien recentré” ou le “Borloo” étant trop récent pour afficher une collecte significative », précise l'Association française des placements immobiliers (Aspim).

De la famille pierre-papier

Au regard de ces performances, l'on est en droit de se demander quels atouts l'OPCI peut faire valoir. Il faut tout d'abord rappeler qu'il offre aux particuliers le même type d'avantages que les SCPI : avec sa dominante immobilière, il appartient lui aussi à la famille dite de la pierre-papier. Ils constituent et gèrent un patrimoine immobilier dont ils distribuent les revenus locatifs aux épargnants. Un type de placement qui permet à ce dernier d'investir dans la pierre sans en faire directement l'acquisition, évitant les soucis de gestion et bénéficiant d'une mutualisation des risques, répartis entre tous les actifs immobiliers détenus par la société. Par ailleurs, les OPCI émettent, tout comme les SCPI, des parts accessibles, même avec une mise modeste, qui peuvent être revendues à tout moment.

Des actifs plus diversifiés

Mais la comparaison s'arrête là (voir encadré ci-dessous). Contrairement aux SCPI, entièrement dédiées à l'immobilier « physique », les OPCI peuvent diversifier leur portefeuille d'actifs. Tous doivent détenir au minimum 60 % d'immobilier (physique pour 51 % au moins, et à hauteur de 9 % sous la forme de foncières/SIIC) et 10 % de liquidités. Les 30 % restants peuvent être répartis, au choix, entre immobilier physique, fon­cières/SIIC, liquidités, obligations et actions. La composition de cette enveloppe de 30 % d'actifs permet de qualifier l'OPCI, plus ou moins immobilier ou financier. En outre, les OPCI répondent à des règles de gestion bien plus souples que les SCPI. « Dans le cadre de l'OPCI, les professionnels auront une marge de manœuvre bien plus importante pour augmenter le rendement de leurs produits. Ils pourront notamment s'intéresser à la construction et à la reconstruction d'immeubles, ce que la SCPI ne permet pas. Avec ce nouveau produit, mieux adapté à la "financiarisation ” de l'immobilier que ne l'est la SCPI, la gestion du patrimoine est plus dynamique », explique Alain Perollaz, le président de Paref. « Nous sommes convaincus que les OPCI vont marquer une réelle révolution des marchés de l'épargne. La SCPI, forte de trente-cinq ans d'expérience, a rendu des services aux sociétaires. Mais nous considérons que les OPCI vont être un des supports majeurs pour les particuliers en vue de leur retraite », estime-t-on chez BNP Paribas Reim. « Sur un plan plus pratique, elles constituent, à nos yeux, un véhicule d'investissement plus adaptable et plus souple pour le marché immobilier d'aujourd'hui et de demain. Elles permettent de mener une véritable politique d'Asset Management, créatrice de valeur pour les investisseurs », ajoute la banque.

Par ailleurs, les OPCI doivent racheter à tout moment les parts des souscripteurs qui le désirent, à un prix fixé d'après la valeur du patrimoine immobilier de l'OPCI, évaluée plusieurs fois par an pour coller au plus près au marché immobilier. Afin de répondre à cette éventualité, les OPCI sont contraints de conserver en permanence au moins 10 % de liquidités, comme des Sicav monétaires.

Cette souplesse devrait permettre d'éviter les problèmes rencontrés par les détenteurs de parts de SCPI durant la dernière crise immobilière : face à l'impossibilité de céder leurs parts à la valeur conseillée, faute de trouver des acquéreurs à ce tarif, ils sont restés bloqués avec leurs actifs. Depuis, même si le système s'est amélioré, le prix des parts pouvant désormais baisser autant que nécessaire pour satisfaire les acheteurs potentiels, les SCPI conservent l'image d'un placement aussi peu liquide que l'immobilier physique.

Les particuliers qui opteront pour l'OPCI bénéficieront d'une plus grande liberté de contrôle pour organiser leur patrimoine à leur guise. Faut-il pour autant considérer les OPCI comme un produit parfaitement liquide ? « Tant que le marché reste équilibré, ce nouveau dispositif doit pouvoir assurer des reventes sans souci aux épargnants. En revanche, en cas de crise, s'ils sont trop nombreux à vouloir vendre leurs parts au même moment, l'OPCI risque de ne plus avoir assez de liquidités en réserve », précise un expert. Des dispositions seront alors prévues pour laisser le temps aux gestionnaires de céder le reste du patrimoine. C'est pourquoi les épargnants doivent considérer les OPCI comme un investissement de long terme.

Bonne rentabilité

Du fait même de leur composition, les OPCI devraient être moins volatiles que les actions et plus rentables que les obligations. Même si l'obligation de conserver des placements liquides, et donc mal rémunérés — autour de 2 % pour les Sicav monétaires — risque de pénaliser la rentabilité des OPCI, les sociétés de gestion estiment que ce risque sera compensé par une meilleure performance des investissements immobiliers, notamment grâce à la plus grande liberté de gestion accordée aux OPCI en matière de cession d'immeubles et d'emprunt. Tout dépendra finalement de leur composition, et de l'équilibre entre les différentes classes d'actifs.

Gestion équilibrée

L'IEIF s'est livrée à un intéressant travail rétrospectif, réalisant une simulation sur les vingt dernières années pour quatre profils d'OPCI (voir encadré ci-dessus). Les résultats varient selon la période considérée. Entre 1985 et 2005, l'OPCI diversifié en actions a enregistré une performance de + 443 % selon l'indice élaboré par l'IEIF, grâce à l'envol du marché boursier, alors que le marché immobilier connaissait, au début des années 1990, une crise sans précédent. L'OPCI immobilier diversifié accède, lui, à la deuxième position (+ 389 %), suivi par le produit pur immobilier (+ 254 %). L'OPCI diversifié en obligations arrive bon dernier. Mais si l'on reconsidère la période, en la réduisant à dix ans (1 995 à 2005), c'est l'OPCI immobilier diversifié qui tire le mieux son épingle du jeu, ainsi, d'ailleurs, que sur la période la plus courte et la plus récente (2000 à 2005). Pour leur part, les professionnels que nous avons interrogés s'accordent à penser que les OPCI seront un bon outil de diversification du patrimoine. « Alors que la SCPI faisait figure de placement de “bon père de famille” les OPCI auront une gestion plus dynamique, équilibrée entre valorisation et rendement », anticipe Eric Cosserat, le président de Perial.

En tout état de cause, il appartiendra aux associés de SCPI, réunis en assemblée générale extraordinaire, de décider dans un délai de cinq ans, s'ils souhaitent transformer leur SCPI en OPCI — et sous quelle forme (voir encadré ci-dessous) — ou la maintenir en SCPI. Toute transformation qui sera réalisée dans le délai de cinq ans, se fera sans frais direct ou indirect pour les porteurs de parts, sans frais perçus par la société de gestion, ni prélèvement fiscal. De fait, la transition entre SCPI et OPCI sera donc financièrement neutre pour les porteurs de parts de SCPI. Ce qui ne sera pas forcément vrai sur le plan fiscal : si la SCPI se transforme en SPPICAV (OPCI à forte quotité mobilière), les investisseurs ayant acheté leurs parts à crédit, passant du régime des revenus fonciers à celui des valeurs mobilières, perdront la déductibilité des intérêts d'emprunts.

Un produit plus financier

Les gestionnaires sont donc optimistes. « Le nouveau calendrier laisse du temps pour convaincre les épargnants des atouts des OPCI », explique-t-on à l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). « Tout dépend des profils d'investisseurs et de leurs objectifs », estime pour sa part Xavier Lépine, le président du directoire du Groupe UFG. « Si un particulier souhaite investir dans un produit purement immobilier qui lui permette de toucher des revenus réguliers dans le cadre de la fiscalité des revenus fonciers, choisir une SCPI est encore justifié. » Mais il ajoute : « Si le marché immobilier se retourne, à la suite par exemple d'une remontée des taux, opter pour une SCPI peut s'avérer risqué, car la marge de manœuvre de la société de gestion est juridiquement limitée. L'OPCI est un produit différent, plus financier, permettant au gérant de gérer activement les risques tant immobiliers que financiers. Son rendement devrait être supérieur, sa liquidité réelle, et son risque mieux maîtrisé ; en outre il bénéficie de la fiscalité des valeurs mobilières [pour les OPCI SPICAV, ndlr], argument qui peut être financièrement décisif pour le particulier, selon sa situation fiscale personnelle. »

Encore à l'étude

Sans surprise, la plupart des sociétés de gestion ont déjà prévu, soit de transformer leurs SCPI en OPCI, soit de créer des OPCI ex nihilo. Chez Perial, la transformation des SCPI en OPCI ne se fera pas immédiatement : « Nous n'allons pas casser un produit qui marche. » En revanche, un nouvel OPCI serait à l'étude. Tout comme chez CAAM Real Estate, qui pourrait bientôt lancer un OPCI grand public sous la forme de SPPICAV. Chez Axa REIM France, des produits très diversifiés sur l'immobilier, tant du point de vue géographique que sectoriel, sont dans les cartons. L'UFG se prépare également au lancement de ses premiers OPCI, en commençant par des SPPICAV à destination des institutionnels. Devraient suivre des OPCI à revenus fonciers, le temps que les dépositaires adaptent leur outil informatique à ce nouveau type de produit.

Enfin, chez Paref, alors que la transformation d'une de ses SCPI en OPCI, sous forme de SPPICAV, pourrait intervenir rapidement, on étudie avec soin le lancement d'OPCI de niches totalement nouvelles pour l'année prochaine. Par ailleurs, certains établissements pourraient aussi lancer très vite des OPCI logés dans des contrats d'assurance-vie.

L'OPCI va donc prendre petit à petit sa place dans le paysage des placements immobiliers, vendu comme un produit souple et sûr. Il faut pourtant demeurer prudent. Ainsi que le souligne Noël Amenc, directeur de l'Edhec Risk and Asset Management Research Center dans une étude commentant l'ordonnance du 13 décembre 2005, « les OPCI ne sont pas des OPCVM immobiliers ». Entendez : malgré une terminologie voisine, ils ne présentent en vérité ni la même liquidité, ni la même sécurité. « Même si l'ordonnance prévoit un renforcement des règles d'évaluation de l'OPCI par rapport à celles qui prévalent pour les SCPI [avec notamment l'obligation d'une expertise contradictoire effectuée par des experts indépendants, ndlr], cette évaluation permet d'établir une valeur d'inventaire, mais en aucun cas une valeur liquidative telle qu'elle est comprise pour les OPCVM. » Autrement dit, les valeurs liquidatives des OPCI ne refléteront pas, contrairement à ce que l'épargnant pourrait imaginer, la valeur réelle et négociable de son actif. Une confusion qui ne peut être faite avec les SCPI, puisque le distinguo est fait d'emblée. « Cette distinction, ajoute Noël Amenc, permet de faire comprendre au souscripteur que (la) valeur d'inventaire ne peut pas être réévaluée au même rythme que celui des cessions de parts. » Par ailleurs, souligne-t-il, les valeurs liquidatives des OPCI feront l'objet d'une simple estimation, et non d'une véritable cotation, contrairement, là encore, aux OPCVM. Elles seront établies par la seule société de gestion, qui ne sera contrainte à aucune méthodologie spécifique.

Les épargnants seront-ils avertis par les intermédiaires qui leur vendront l'OPCI des limites du produit ? Rien n'est moins sûr. Se montreront-ils intéressés ? Les professionnels comptent dans un premier temps sur la clientèle des investisseurs institutionnels, mais au final, ils estiment que le marché des OPCI devrait représenter une cinquantaine de milliards d'ici à cinq ans, à comparer avec les quelque 16 milliards investis dans les SCPI. Les montants des premières collectes fourniront de précieuses indications.

Fabien Auffret


Mots-clés :

BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , OPCI , PLACEMENT IMMOBILIER , ROBIEN , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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