Comment faire pour opter pour le "Borloo ancien"
Ce dispositif octroie au bailleur d’un logement une déduction fiscale égale à 30% des revenus bruts fonciers, en plus de toutes les charges déductibles pour leur montant réel. En contrepartie, il doit maintenir le logement loué pendant 6 ans, en respectant un plafond de loyer et un plafond de ressources du locataire.L’option s’exerce lors d’une nouvelle mise en location ou d’un renouvellement de bail en passant une convention avec l’agence nationale de l’habitat (Anah).
Vérifiez que l’option Borloo ancien est possible
Pour bénéficier du régime fiscal «Borloo ancien», les conditions suivantes doivent être respectées:
- votre logement doit être conforme aux normes d’habitabilité fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 (voir notre Guide de l’immobilier locatif de 2007, n°1014b, p.51) ;
- vous devez le louez, ou le mettre en location «nu», par opposition avec une location meublée ;
- si le logement est actuellement loué, il faut que le locataire occupant ait donné son congé, ou que le bail soit à quelques mois de son échéance. En effet, l’option pour ce régime n’est pas possible en cours de bail. Vous devez avoir opté pour le Borloo avant la date de renouvellement du bail ;
Attention: vous devez étudier la question plusieurs semaines avant cette échéance, compte tenu du délai nécessaire pour conclure la convention Anah.
- le locataire doit occuper le logement à titre de résidence principale au moins 8 mois par an.
- le locataire ne doit être ni un de vos ascendants ou descendants, ni un membre de votre foyer fiscal, ni votre conjoint, concubin ou partenaire de Pacs, ni un de ses ascendants ou descendants ;
- le locataire doit avoir des ressources inférieures aux plafonds «Borloo ancien» (voir p.92), selon la zone où est situé le logement, et le nombre de personnes à sa charge (voir notre Spécial impôt 2007, p.256). Vous devez comparer ce plafond au revenu fiscal de référence du locataire pour l’avant-dernière année précédant celle du renouvellement du contrat de location. Ainsi, pour un renouvellement en 2007, demandez au locataire une copie de son avis d’imposition reçu en 2006, où figure ce revenu pour 2005. On estime qu’environ 80% des Français ont des ressources inférieures à ces plafonds.
Attention: si le logement est loué à des concubins non pacsés, donc non soumis à imposition commune, il faut additionner leurs revenus de référence et les comparer avec le plafond de ressources applicable aux couples, ou aux couples avec personne(s) à charge.
Evaluez si cette option est rentable
Faites vos comptes pour évaluer si le loyer plafond et l’économie d’impôt réalisée sont avantageux.
- Calculez le loyer que vous pourrez pratiquer, en multipliant le loyer plafond autorisé par m2 et par mois (il est indiqué p.92 de ce numéro), par la «surface habitable fiscale» du logement. Cette surface correspond à la surface habitable du logement, au sens de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, plus 50% de la superficie des annexes (cave, loggia, balcon, véranda…) retenues dans la limite de 8m2 (par exemple, un logement de 52m2 plus 10m2 d’annexes sera décompté pour 56m2). Notez que le garage n’est pas une annexe. S’il est inclus dans une maison individuelle, vous devez retrancher forfaitairement 12m2 de la surface des annexes. Et si le garage est loué conjointement à un appartement, sa surface ne compte pas.
Attention: l’Anah peut localement fixer des loyers plafond inférieurs à ceux indiqués p.92, en fonction des réalités du marché local (vérifiez ce point auprès de votre délégation départementale de l’Anah). Pour éviter d’éventuelles erreurs d’appréciation, vous pouvez avoir intérêt, avant toute chose, à faire évaluer la surface du logement, notamment parce qu’elle peut différer de la surface «loi…
