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Comment faire pour opter pour le "Borloo ancien"

Septembre 2007
Le Particulier n° 1016, article complet.
Auteur : MAZODIER (Caroline)

Ce dispositif octroie au bailleur d’un logement une déduction fiscale égale à 30 % des revenus bruts fonciers, en plus de toutes les charges déductibles pour leur montant réel. En contrepartie, il doit maintenir le logement loué pendant 6 ans, en respectant un plafond de loyer et un plafond de ressources du locataire. L’option s’exerce lors d’une nouvelle mise en location ou d’un renouvellement de bail en passant une convention avec l’agence nationale de l’habitat (Anah).

Vérifiez que l’option Borloo ancien est possible 

Pour bénéficier du régime fiscal « Borloo ancien », les conditions suivantes doivent être respectées :

  • votre logement doit être conforme aux normes d’habitabilité fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (voir notre Guide de l’immobilier locatif de 2007, n° 1014b, p. 51) ;
  • vous devez le louez, ou le mettre en location « nu », par opposition avec une location meublée ;
  • si le logement est actuellement loué, il faut que le locataire occupant ait donné son congé, ou que le bail soit à quelques mois de son échéance. En effet, l’option pour ce régime n’est pas possible en cours de bail. Vous devez avoir opté pour le Borloo avant la date de renouvellement du bail ; 

Attention : vous devez étudier la question plusieurs semaines avant cette échéance, compte tenu du délai nécessaire pour conclure la convention Anah.

  • le locataire doit occuper le logement à titre de résidence principale au moins 8 mois par an.
  • le locataire ne doit être ni un de vos ascendants ou descendants, ni un membre de votre foyer fiscal, ni votre conjoint, concubin ou partenaire de Pacs, ni un de ses ascendants ou descendants ;
  • le locataire doit avoir des ressources inférieures aux plafonds « Borloo ancien » (voir p. 92), selon la zone où est situé le logement, et le nombre de personnes à sa charge (voir notre Spécial impôt 2007, p. 256). Vous devez comparer ce plafond au revenu fiscal de référence du locataire pour l’avant-dernière année précédant celle du renouvellement du contrat de location. Ainsi, pour un renouvellement en 2007, demandez au locataire une copie de son avis d’imposition reçu en 2006, où figure ce revenu pour 2005. On estime qu’environ 80 % des Français ont des ressources inférieures à ces plafonds.

Attention : si le logement est loué à des concubins non pacsés, donc non soumis à imposition commune, il faut additionner leurs revenus de référence et les comparer avec le plafond de ressources applicable aux couples, ou aux couples avec personne(s) à charge.

Evaluez si cette option est rentable

Faites vos comptes pour évaluer si le loyer plafond et l’économie d’impôt réalisée sont avantageux.

  • Calculez le loyer que vous pourrez pratiquer, en multipliant le loyer plafond autorisé par m2 et par mois (il est indiqué p. 92 de ce numéro), par la « surface habitable fiscale » du logement. Cette surface correspond à la surface habitable du logement, au sens de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation, plus 50 % de la superficie des annexes (cave, loggia, balcon, véranda…) retenues dans la limite de 8 m2 (par ­exemple, un logement de 52 m2 plus 10 m2 d’annexes sera décompté pour 56 m2). Notez que le garage n’est pas une annexe. S’il est inclus dans une maison individuelle, vous devez retrancher forfaitairement 12 m2 de la surface des annexes. Et si le garage est loué conjointement à un appartement, sa surface ne compte pas. 

Attention : l’Anah peut localement fixer des loyers plafond inférieurs à ceux indiqués p. 92, en fonction des réalités du marché local (vérifiez ce point auprès de votre délégation départementale de l’Anah). Pour éviter d’éventuelles erreurs d’appréciation, vous pouvez avoir intérêt, avant toute chose, à faire évaluer la surface du logement, notamment parce qu’elle peut différer de la surface « loi Carrez ».

  • Une fois calculé le loyer plafond du logement, comparez-le avec le loyer pratiqué s’il est loué à ce moment-là, ou avec les loyers du marché local s’il s’agit d’une première mise en location ou d’une relocation après le départ du locataire. Si le loyer plafond est supérieur (voir dans le n° 1008 du Particulier, p. 40, notre enquête : Les villes ­rentables pour le Borloo ancien), le régime Borloo est, a priori, avantageux, puisque vous n’aurez pas à baisser votre loyer pour bénéficier de la déduction fiscale. Mais si le loyer plafond est inférieur au loyer actuel ou au loyer de marché, l’option du régime Borloo ne se justifie que si la baisse de loyer qu’elle impose est plus que compensée par l’économie d’impôt qu’elle permet. Cette économie dépend elle-même de votre taux d’imposition.
  • Tenez compte également des plafonds de ressources du locataire. Pour ne pas ­prendre de risques sur sa solvabilité, vous devrez fixer le loyer à un niveau tel qu’il ne représente pas plus d’1/4 à 1/3 de ces plafonds. Ce qui peut vous conduire à viser un loyer inférieur au loyer plafond autorisé.
  • Assurez-vous que vous pourrez rester sous ce régime fiscal pendant au moins 6 ans. En effet, votre option est irrévocable pendant ce délai. Vous ne pourrez plus revenir au régime normal d’imposition des revenus fonciers, ni cesser de louer le logement, notamment pour l’occuper vous-même, pour y loger l’un de vos proches, ou pour le vendre libre, sauf à encourir des pénalités (voir p. 61).

Traitez avec l’Anah avant de conclure le bail

Procurez-vous auprès de la délégation départementale de l’Anah un dossier complet de conventionnement, ou téléchargez-le sur son site.

  • Remplissez la convention en deux exemplaires originaux (sauf les rubriques « date de prise d’effet » et « date d’expiration »), et adressez-les à la délégation départementale. Elle vous en retournera un exemplaire revêtu de son cachet.

Attention : prévoyez un délai de 1 mois à 6 semaines entre le moment où vous envoyez la convention à l’Anah et celui où elle vous la retourne.

  • Une fois que vous avez récupéré la convention, vous pouvez conclure le bail. Pour ce faire, vous disposez de 6 mois à compter de la date de début de la convention indiquée par l’Anah sur l’exemplaire qu’elle vous renvoie.
  • Si vous mettez le logement en location pour la première fois, ou si vous changez de locataire, n’oubliez pas que vous ne pouvez pas louer à certains proches (voir p. 58). Vérifiez que les ressources du nouvel arrivant respectent le plafond autorisé (voir p. 58). Demandez-lui pour cela une copie de son avis d’imposition de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail, car vous devrez la ­communiquer à l’Anah. En revanche, en cours de bail ou, ensuite, en cas de renouvellement avec le même locataire, le respect de la condition de ressources n’a plus à être vérifié.
  • Si vous vous conventionnez à l’occasion d’un renouvellement de bail avec le même locataire, vous devez aussi établir un nouveau bail.
  • • Dans tous les cas, le contrat doit être conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les droits et obligations des bailleurs et locataires, ainsi qu’à celles spécifiques au conventionnement Borloo. Vous êtes, en outre, tenu de remettre au locataire une copie de la convention signée.
  • • Enfin, remplissez l’« engagement du bailleur » inclus dans le dossier Anah, et envoyez-le à votre délégation départementale, accompagné d’une copie du bail, et de l’avis d’imposition du locataire où figure son revenu fiscal de référence. L’« engagement du bailleur » vous sera renvoyé signé par l’Anah.

Mots-clés :

ANAH , BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , MICROFONCIER , PLAFOND DE LOYER , PLAFOND DE RESSOURCES , REVENU FONCIER




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