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Investir dans l'ancien : misez sur les travaux

Investir dans l'ancien : misez sur les travaux
Janvier 2009
Le Particulier Immo n° 249, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Si le neuf a montré ses limites en termes d'investissements, l'ancien offre, quant à lui, des opportunités tant sur le plan financier que fiscal et permet de recevoir des subventions pour sa rénovation.

L'avis du pro Henry Buzy-Cazaux (Délégué général de la Fnaim) : « L'avantage des biens anciens à rénover ? C'est un marché extensible à l'infini, renouvelé en permanence par les mariages, divorces, successions...

Le risque de vacance est moindre en cœur de ville

Trop d'investissements ont été réalisés, dans le neuf, avec pour seul objectif la défiscalisation. Une démarche qui a montré ses limites : des logements mal situés, mal conçus, vendus et loués trop chers, qui restent vides. Ce n'est pas une raison pour se détourner de la pierre. Ainsi, acheter un bien ancien qui nécessite des travaux, en centre-ville, permet de réaliser une opération patrimoniale judicieuse, et de bénéficier de divers avantages fiscaux, voire de subventions.

Le plus de l'ancien : l'investisseur peut choisir l'emplacement, contrairement au neuf : faute de foncier disponible en centre-ville, les logements neufs se situent aujourd'hui en périphérie des agglomérations, dans des secteurs où la demande locative ne répond pas toujours à l'offre. D'où un risque de vacance plus élevé, voire de dépréciation du bien. Ce qu'aucun avantage fiscal ne saurait compenser. En ciblant un bien ancien, l'investisseur s'offre le luxe d'acheter exactement où il le désire, et notamment en cœur de ville, là où la demande locative est forte. Il limite les risques de vacance et a toutes les chances de voir son bien se valoriser à long terme.

De plus, l'achat d'un bien ancien « avec travaux » permet de transformer une simple opération de placement immobilier en une opération dynamique d'un point de vue fiscal. En apportant au logement le confort et les équipements auxquels sont aujourd'hui sensibles les locataires – réfection de la cuisine, de la salle de bains, pose de doubles-vitrages, etc. –, le propriétaire va en effet engager des dépenses qui viendront en déduction de ses revenus fonciers. Ce qui, s'ajoutant aux intérêts d'emprunt, lui permettra a minima de neutraliser fiscalement ces revenus, et au mieux de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global. C'est en amont de l'achat que ce projet doit être pensé, afin que le prix de vente du bien soit adapté au budget travaux. Car l'avantage fiscal ne saurait compenser un prix d'acquisition trop élevé, c'est-à-dire correspondant au prix de vente d'un bien « en bon état ».

Au-delà de simples travaux de rénovation, il peut également être intéressant d'acheter l'un de ces nombreux logements en très mauvais état (par exemple, d'anciens locaux régis par la loi de 1948, ou des bâtiments dégradés dans des quartiers anciens en cours de restructuration) qui nécessitent des travaux de réhabilitation lourde. L'investisseur peut alors, moyennant un prix d'achat souvent décoté, rentabiliser son acquisition et bénéficier en outre de l'un des dispositifs fiscaux habituellement réservés aux opérations réalisées dans le neuf, à savoir le « Robien » et le « Borloo populaire » dans l'ancien. Et amortir ainsi, sur neuf voire douze ou quinze ans, le prix de son acquisition augmenté du coût des travaux. Cet amortissement dégagera un déficit foncier, imputable sur son revenu global, dans la limite de 10 700 euros. En toute hypothèse, plus le taux d'imposition de l'investisseur sera élevé, meilleure sera la rentabilité de l'opération.

Quel budget prévoir ? Acheter une surface à réhabiliter permet de dépenser au moins 30 % de moins qu'avec un logement en bon état. Mais il faut compter, en moyenne, de 800 à 1 000 euros par mètre carré pour les travaux. Voire plus selon l'état du logement et de l'immeuble.

Les subventions accordées par les collectivités locales, mais surtout par l'Agence nationale de l'habitat (Anah), peuvent permettre de boucler le financement de l'investissement. Leur obtention n'est pas neutre sur le plan fiscal.

Les avantages fiscaux : ils dépendent de l'ampleur des travaux

Lorsque l'investisseur a choisi de réaliser une opération « légère », comprenant de simples travaux de remise en état du logement, deux régimes fiscaux s'offrent à lui : le régime de droit commun, ou le dispositif « Borloo dans l'ancien ». Le régime du micro-foncier est ici à exclure, puisque les travaux de rénovation outrepassent la plupart du temps le montant de l'abattement forfaitaire pour charges de 30 %.

Droit commun

Dans le régime de droit commun, on admet en déduction des loyers perçus un certain nombre de dépenses, dont les intérêts d'emprunt, mais aussi celles résultant des travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration : tout peut être pris en compte, dès lors qu'il ne s'agit pas de « travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ». Si ces charges créent un déficit foncier, celui-ci pourra venir en déduction des revenus fonciers d'abord, puis du revenu global de l'investisseur (du moins pour la part résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt), à hauteur de 10 700 euros par an. Le déficit supérieur à cette limite ainsi que la fraction correspondant aux intérêts d'emprunts ne sont pas « perdus ». Ils seront imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ainsi, selon la situation personnelle du contribuable (montant des travaux déductibles engagés, montant de ses revenus fonciers et de son revenu global), le déficit créé par les travaux peut être absorbé dès la première année, ou s'étirer sur une période plus longue, dans un délai maximal, toutefois, de dix ans.

L'avantage de la formule, c'est que l'investisseur est libre : il peut louer au loyer de son choix, pour la durée du bail.

« Borloo ancien »

Mais si une certaine part de contrainte ne l'effraie pas, il peut opter pour le dispositif « Borloo ancien ». Là, il s'engage, dans une convention signée avec l'Anah, à louer six ans au minimum, à un loyer ne dépassant pas un plafond fixé par décret, à des locataires aux ressources plafonnées (voir nos pages « Indices », 61-66). La contrainte est toute relative. La durée imposée de six ans est inférieure à ce qu'exigent les autres régimes de défiscalisation (neuf ans en général) et les plafonds imposés sont souvent proches, voire supérieurs, aux loyers de marché (voir Le Particulier immobilier n° 224, page 20). En contrepartie, l'investisseur se voit accorder un abattement de 30 % sur ses revenus fonciers, porté à 45 % lorsqu'il accepte de louer à un loyer dit « social ». Il déduira ensuite, comme dans le régime de droit commun, ses charges, dont les intérêts et les travaux, tout en bénéficiant de la possibilité d'imputer ses déficits fonciers sur le revenu global, à hauteur de 10 700 euros par an.

« Robien » ou « Borloo populaire »

Lorsqu'il opte pour la réhabilitation « lourde », ou des travaux de transformation d'une surface en logement – travaux qui ne sont donc pas déductibles en régime de droit commun –, l'investisseur peut choisir entre deux régimes fiscaux offrant un avantage fiscal plus significatif : le « Robien » ou le « Borloo populaire » version « neuf ». La réhabilitation lourde aboutissant à la production d'un logement neuf, il est en effet apparu normal au législateur que le rénovateur profite des mêmes avantages fiscaux que l'acheteur sur plans. Ainsi, l'investisseur qui réhabilite de l'ancien pourra amortir jusqu'à 50 % de son investissement (prix d'achat + travaux) sur neuf ans. Durant sept ans, il déduira chaque année des loyers perçus 6 % de ce montant puis 4 % les deux années suivantes. Le déficit foncier créé sera imputable sur son revenu global à hauteur de 10 700 euros par an. En contrepartie, des plafonds de loyers – identiques à ceux applicables aux dispositifs « Robien » ou « Borloo neuf » – sont à respecter (voir nos pages « Indices », 61-66), et l'investisseur doit s'engager à louer le bien pendant une durée de neuf ans.

Mais attention : pour bénéficier du régime « Robien », il faut que la rénovation réponde à des critères objectifs de « production d'un logement neuf ». Si le bien acquis était auparavant un logement, il faut qu'au moment de l'acquisition il soit dépourvu d'au moins quatre des critères de « décence » fixés par le décret du 30 janvier 2002. Après les travaux, le logement créé ou réhabilité doit être « décent » et doté d'au moins six performances techniques voisines de celles d'un logement neuf, listées dans un arrêté du 19 décembre 2003. À cet effet, un contrôle avant et après travaux devra être réalisé par un technicien qualifié de la construction.

Le dispositif « Borloo populaire » est la version « sociale » du Robien. S'il accepte de louer à un niveau de loyer plus bas encore, et cette fois à des locataires aux ressources plafonnées, l'investisseur voit son avantage fiscal majoré. Il profite, en plus de l'amortissement, d'un abattement spécial de 30 % sur ses loyers – ce qui creusera un peu plus son déficit foncier. Il est également autorisé à amortir jusqu'à 65 % de son investissement sur quinze ans – à condition de maintenir son engagement locatif sur la même période.

C'est au moment de déclarer ses premiers revenus fonciers que l'option du régime fiscal doit être choisie et que l'engagement en contrepartie de l'avantage fiscal doit être souscrit. Ce qui, compte tenu de la durée des travaux – au moins plusieurs mois –, laisse à l'acheteur le temps de réfléchir et de se décider.

Les subventions : leur taux dépend du montant du futur loyer

Les collectivités locales – communes, communautés de communes, conseils généraux et régionaux – accordent des aides aux propriétaires privés qui réhabilitent l'habitat. D'un territoire à l'autre, au gré des moyens des collectivités et de leur politique locale, ces aides varient, de même que leurs critères d'obtention. Toutefois, c'est l'aide financière de l'Anah, dotée d'un budget de l'État (591,5 millions d'euros en 2009), qui sera sans aucun doute la plus importante. Une partie de ce budget est destinée à l'attribution de subventions aux propriétaires privés, occupants ou bailleurs, réalisant des travaux destinés à l'amélioration de l'habitat. Le montant des aides varie selon l'effort que le propriétaire est prêt à consentir sur ses loyers et la zone géographique du bien. Plus il louera à un loyer bas, plus la subvention sera importante. Officiellement, le taux des subventions s'échelonne entre 15 % du montant des travaux HT avec un loyer libre, à 70 % avec un loyer « très social ». Officieusement, la réhabilitation de logements à loyer libre n'étant plus prioritaire, les propriétaires bailleurs qui obtiennent une subvention de l'Anah pour leur projet s'engagent généralement sur un loyer intermédiaire ou social, pour un taux de subvention de 30 à 40 %.

Des plafonds de loyers sont fixés au niveau national, mais chaque délégation locale de l'Anah fixe, dans le respect de ces plafonds, ses propres tarifs au mètre carré en fonction du marché local. Le loyer intermédiaire est de 20 % inférieur au loyer libre, le loyer social de 40 % inférieur, et le « très social » de 60 %. Des conditions de ressources du locataire sont imposées. En toute hypothèse, le propriétaire bailleur s'engage à louer pour neuf ans.

Les travaux d'amélioration seulement

La subvention accordée par l'Anah représente donc plus qu'un simple coup de pouce dans le financement des travaux. Là encore attention : tous les travaux ne peuvent être pris en charge. Les simples travaux de confort intérieur ou de décoration, même s'ils sont indispensables pour une remise en location du bien, ne pourront être subventionnés. Il faut qu'ils soient « destinés à l'amélioration de l'habitat » en matière de sécurité, de salubrité ou d'équipement, ou qu'ils aient pour but de favoriser les économies d'énergie ou d'améliorer l'isolation acoustique. Les travaux de peinture ou de changement de moquette, par exemple, ne peuvent être pris en compte que s'ils sont consécutifs à une réfection globale. En revanche, changer les fenêtres, refaire l'électricité, installer un chauffage individuel ou un nouveau cumulus, remplacer une baignoire, un lavabo et un évier vétustes et leur carrelage, sont autant de travaux qui ouvrent droit à une subvention. Il faut également savoir que la promesse de subvention accordée par l'Anah résulte de l'étude des devis des entreprises, et non des factures. En cas de dépassement des devis, les travaux supplémentaires ne pourront être pris en considération. Il est donc nécessaire de faire estimer les travaux au plus juste. La subvention ne sera versée qu'après la fin du chantier.

La fiscalité, le montant des subventions, les conditions de loyer... Toute la difficulté du montage d'une opération d'acquisition suivie de travaux dans l'ancien consiste à combiner au mieux ces paramètres et à les mettre en perspective sur le long terme. L'Anah et les antennes régionales du réseau Habitat & Développement sont en mesure d'apporter une aide au montage d'opérations de ce type, notamment en éditant des simulations personnalisées.

Certaines combinaisons sont toutefois meilleures que d'autres

Ainsi, lorsque l'investisseur compte effectuer une opération de rénovation, autant bénéficier du dispositif « Borloo ancien » : les plafonds de loyer sont si peu contraignants, en version intermédiaire, qu'il a presque toujours intérêt à passer une convention avec l'Anah.

En revanche, si c'est une réhabilitation lourde qu'il envisage, dès lors qu'il sollicite une subvention Anah et qu'il se voit imposer un loyer « intermédiaire » au minimum, le Robien n'a pas de sens, sauf si le logement se trouve en zone tendue (zone A).

ROY Laurence

 


Mots-clés :

AMELIORATION DE L'HABITAT , BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , REHABILITATION DE L'HABITAT , ROBIEN , TRAVAUX




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