Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Travaux > Meublé touristique, rénover pour louer

Meublé touristique, rénover pour louer

Meublé touristique, rénover pour louer
Septembre 2008
Le Particulier Immobilier n° 245, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Des aides aux travaux peuvent être accordées au propriétaire ; Il doit s'engager à remettre le bien sur le marché locatif ; Une réduction d'impôt dope les aides locales, sous conditions. Pour couvrir les charges, tout en valorisant le bien.

Station balnéaire ou de sports d'hiver, ville thermale... les stations touristiques sont de plus en plus confrontées à un phénomène crucial : celui du vieillissement de leur parc immobilier touristique. Une situation dont les conséquences économiques sont lourdes, puisqu'elle a des répercussions directes sur leur fréquentation touristique. Les meublés vieillissent et sortent progressivement des standards de confort attendus par la clientèle. Ils se louent de moins en moins, jusqu'à ce que leurs propriétaires renoncent à les mettre sur le marché. Ces derniers s'installent en effet très vite et pour longtemps dans un cercle vicieux : ne percevant plus de revenus locatifs, ils n'entretiennent plus leur bien, que, du coup, la clientèle touristique boude... La désertion des locataires n'empêche hélas pas les charges de courir.

Quant aux collectivités locales, elles ont elles aussi tout à perdre : plus leur parc touristique vieillit, plus elles courent le risque de voir les clients déserter progressivement, mais définitivement, la station. C'est une perte nette de richesse. Communes, départements, régions, ont donc un intérêt commun à inciter les propriétaires à rénover leurs biens. Ce qu'ils font maintenant depuis plusieurs années en leur accordant des aides à la rénovation, encouragés en cela par l'Etat. Celui-ci leur a donné un cadre législatif spécifique : les Oril (Opérations de réhabilitation de l'immobilier de loisir), fonctionnant un peu sur le modèle des Opah (Opération programmées d'amélioration de l'habitat) menées en milieu urbain. Selon l'importance qu'elles réservent à cet enjeu et les moyens dont elles disposent, les collectivités locales se montrent plus ou moins généreuses. D'un lieu à l'autre, les aides varient, de même que les conditions et les modalités de leur octroi. Mais la règle du donnant donnant est systématiquement appliquée : les collectivités versent des subventions aux particuliers, les assistent éventuellement sur le plan technique, mais exigent de ces derniers, en échange, qu'ils réalisent un certain niveau de travaux et surtout, qu'ils mettent – ou remettent – leur bien dans le circuit de commercialisation des meublés touristiques.

Un effort des collectivités locales

Il se trouve que c'est en montagne que les efforts à la rénovation sont les plus importants : les saisons sans neige ont accéléré le phénomène de volets clos, alertant les stations aussi bien que les propriétaires sur la nécessité de ne pas ajouter aux caprices climatiques le handicap de logements inadaptés. D'autant que la concurrence des stations transalpines, – suisses et autrichiennes – est, sur ce marché, redoutable. Le littoral a souffert plus tard, et les propriétaires ne semblent pas encore avoir prix conscience de l'urgence de la situation.

L'offre publique n'est pas non plus toujours très lisible. Il faut savoir qu'aujourd'hui, la rénovation en Village résidentiel de tourisme (VRT) est la forme la plus aboutie de l'interventionnisme des collectivités locales dans la rénovation du parc immobilier touristique. Elle offre les meilleures conditions financières et techniques aux propriétaires. La collectivité qui a choisi d'engager sur son territoire une opération en VRT leur propose une solution « globale » de rénovation, puis de mise en location du bien. Cette formule, retenue à Serre-Chevalier, Orcières-Merlette, les Ménuires ou encore à La Plagne, libère le propriétaire de pratiquement toutes les contraintes et lui garantit un revenu locatif fixe.

Ainsi qu'une prise en charge optimale du financement de son projet par les pouvoirs publics, tant par le biais des subventions, abondées par les départements, que par celui de l'avantage fiscal accordé par la loi : une réduction d'impôt de 40 % du montant des travaux.

Le propriétaire signe un bail commercial de neuf ans avec un exploitant, en vertu duquel ce dernier, devenu locataire du logement, le rénove pour, ensuite, le commercialiser sur le marché des meublés touristiques. Cette solution globale implique un portage des travaux. Elle est complexe et risquée pour la collectivité, à laquelle sont associés de nombreux opérateurs – en l'occurrence, tous ceux qui ont un intérêt à engager la rénovation du parc immobilier touristique. Elle prédomine dans les stations de montagne, car l'éloignement physique des propriétaires privés et leur désinvestissement de la vie de la station, imposaient une solution de rénovation clés en main.

Guichet financier

Mais toutes les opérations de rénovation initiées par les pouvoirs publics ne se réalisent pas en VRT. La collectivité peut se contenter de mettre en place un système d'aides financières en faveur des propriétaires, un simple « guichet financier », ces derniers assumant seuls la réalisation de l'opération de rénovation et plus tard, la mise en location du bien et la gestion. C'est à eux d'organiser les travaux, éventuellement en faisant appel à un mandataire – un architecte, par exemple.

Par la suite, la collectivité vérifiera que les travaux sont conformes à ce qui était attendu, puis que le logement rénové a bien été mis en location. Ce guichet financier, installé dans le cadre d'une Oril, est la solution retenue lorsque la population de propriétaires est majoritairement composée de personnes géographiquement proches, prêtes à s'investir elles-mêmes dans leur opération de rénovation, ou lorsque la collectivité ne dispose pas des moyens techniques et financiers pour mettre en place une formule plus élaborée. Celle retenue à Aix-les-Bains ou Tignes, par exemple.

Pour les propriétaires, ces initiatives publiques, malgré les contraintes imposées, sont souvent une chance à saisir, même si les aides ne paraissent pas toujours, de prime abord, assez substantielles. Au bout du compte, ils récupéreront un logement remis au goût du jour, qui a toutes les chances de se louer dans les meilleures conditions de marché et qui, au pire, ne sera plus une charge financière dénuée de contrepartie.

En quatre points, voici ce qu'il faut savoir sur les aides à la rénovation.

Travaux : l'octroi de subventions est encadré par un cahier des charges

D'un point de vue technique, l'octroi de ­subventions est encadré par un cahier des charges ou une charte qualitative qui définissent les prestations techniques et de confort que devra atteindre le logement rénové. Il y a d'ailleurs bien souvent, à l'issue de l'opération, une obligation de classement du logement – ce qui implique que celui-ci réponde à des critères précis. Ces derniers sont plus ou moins exigeants, selon la politique développée par la collectivité locale concernée.

Plus ou moins de marge

Dans la Somme, par exemple, des aides sont accordées aux propriétaires de meublés situés sur le littoral picard, s'ils s'engagent à mettre sur le marché des meublés rénovés aux normes de label Clé vacances 2 ou 3 étoiles. À Aix-les-Bains, les propriétaires doivent satisfaire au minimum les critères d'un classement 2 étoiles et réaliser au moins 10 000 euros HT de travaux. De même à Barèges-la-Mongie, où l'Oril exige que le propriétaire réalise un minimum de 12 000 euros de travaux.

La nature de ces derniers varie selon le niveau de classement demandé ou visé, laissant une marge plus ou moins importante au propriétaire, en termes de choix d'aménagement et de décoration. Mais quel que soit ce niveau, le minimum incontournable est la remise aux normes de l'hébergement : installation électrique, isolation thermique et acoustique. La rénovation nécessitera bien sûr une réfection des sols et peintures intérieurs, un réaménagement de la cuisine et des sanitaires, deux éléments déterminants dans les critères de satisfaction de l'occupant. Un investissement ou un réinvestissement en mobilier, literie comprise, et équipement électroménager est également indispensable.

La question de la nature et de l'étendue des travaux à réaliser dans le logement est étudiée de près par les stations, car c'est l'occasion de se repositionner pour augmenter leur attractivité ou élargir leur clientèle.

En montagne, elles peuvent viser le développement du tourisme estival, jusque-là négligé au profit du tourisme lié aux sports d'hiver et inciter à la création de terrasses, de jardins et d'espaces extérieurs. En zone littorale, il peut s'agir d'encourager le développement du tourisme printanier. L'installation du chauffage dans les appartements qui en sont dépourvus est alors souhaitée.

Dans les stations thermales, la fréquentation d'une clientèle alternative au public habituel des curistes impose quant à elle une montée en gamme de la station et, de fait, une amélioration sensible du standing des logements. L'Oril d'Aix-les-Bains, par exemple, qui souhaite préserver l'ambiance début de siècle ou Belle époque, a mis en place une charte architecturale, élaborée par des professionnels locaux, pour définir les prestations attendues. Deux gammes de prestation sont proposées, correspondant à deux types d'offre : l'une, qualifiée de « caractère », concerne les logements situés dans des immeubles anciens, de type palace, tandis que la seconde, qualifiée de « standard », vise les logements ordinaires avec pour but de les rapprocher des niveaux de prestations des anciens palaces.

Marchés groupés

La charte est distribuée et expliquée par l'équipe d'animation de l'Oril. Une simulation par images de synthèse permet de visionner les aménagements préconisés par la charte et les solutions d'optimisation des espaces, pour des logements souvent caractérisés par leur petite taille. À Orcières-Merlette, la société d'économie mixte chargée du projet de réhabilitation du parc immobilier touristique s'est elle aussi montrée très directive. Elle a sélectionné un designer d'intérieur pour l'aménagement des logements les plus courants sur la station, le chargeant d'élaborer un concept d'aménagement présenté dans un appartement « témoin », où la liberté accordée au propriétaire se limite au choix des matériaux et coloris intérieurs. La rénovation obéit ainsi à une logique répétitive, qui permet la passation de marchés groupés pour la réalisation des travaux, avec à la clé des économies d'échelle.

Financement : l'avantage fiscal, quand il est accordé, dope l'aide publique

Compte tenu du niveau d'exigence des travaux imposé par les collectivités, l'opération de rénovation s'avère généralement coûteuse : il faut compter entre 40 et 60 % du prix du mètre carré construit neuf, hors foncier, en excluant souvent les menuiseries extérieures, mais en intégrant des lots techniques comme l'électricité et la plomberie sanitaire. À ces frais, s'ajoutent encore les honoraires de l'architecte quand il y en a un, les frais d'expertise divers... Dans le cadre d'une opération de réhabilitation menée en VRT (village résidentiel de tourisme), la TVA sur les travaux peut cependant être récupérée par le propriétaire. Dans le cadre d'une opération classique, les travaux font l'objet d'une TVA à taux réduit.

À Aix-les-Bains, par exemple, qui a mis en place une opération de rénovation hors VRT, les travaux atteignent une moyenne de 38 000 euros par logement, soit, compte tenu d'une surface moyenne d'intervention de 31 m², plus de 1 200 €/m². Or, l'aide octroyée par la ville est relativement faible : de 1 000 euros pour un studio de plus de 20 m² à 4 000 euros pour un appartement de plus de 40 m. La ville enregistre certes un taux élevé de dossiers laissés sans suite par des propriétaires trouvant ces aides insuffisantes, mais elles ont permis de rénover une soixantaine de logements en deux ans.

Dans les stations ayant mis en place un VRT, les aides publiques sont plus conséquentes, notamment parce que le département participe davantage dans ce cadre précis. La Savoie et les Hautes-Alpes développent des politiques très ciblées en direction de l'immobilier des stations. De plus, le propriétaire profite d'un avantage fiscal qui réduit considérablement sa participation au final. Depuis 2005, il a droit à une réduction d'impôt de 40 % du montant des travaux de rénovation, plafonnés à 50 000 euros pour une personne seule et 100 000 euros pour un couple, lorsque le logement est situé en VRT, l'année du paiement des travaux. Ce qui revient, bien qu'il doive avancer les frais, à un remboursement à hauteur de 40 % du coût de la rénovation, le plafond n'étant en général pas atteint.

Ainsi, à Orcières-Merlette, dans les Hautes-Alpes, la subvention allouée par le conseil général atteint 30 % des travaux correspondant au « concept » défini par la société d'économie mixte initiatrice du projet. Associée au gain procuré par l'avantage fiscal, la participation financière du propriétaire est très allégée (voir ci-contre).

Contrainte principale : le propriétaire doit louer son bien pendant neuf ans

Si les collectivités apportent leur soutien financier à la rénovation d'appartements ­privés, elles en espèrent un retour sur investissement : une meilleure image de la station, une offre de meublés répondant aux souhaits de la clientèle et moins de « volets clos ». Concrètement, elles en attendent que les logements rénovés réintègrent le circuit de commercialisation du marché des meublés touristiques. La contrepartie obligatoire à l'octroi d'une subvention, est donc la mise en location du bien rénové. D'une station à l'autre, selon que l'aide prend la forme d'un « guichet financier » ou d'un « portage de travaux », les conditions sont plus ou moins contraignantes pour le propriétaire.

S'il s'agit d'un simple « guichet financier », l'exigence courante est un engagement de mise sur le marché du bien douze semaines par an, pendant neuf ans, avec l'obligation de confier un mandat de gestion à un professionnel – dans les faits, un agent immobilier, partenaire désigné de l'Oril. La durée de cet engagement peut être plus courte, comme c'est le cas dans la Somme, où le propriétaire doit s'engager à mettre le logement en location pendant cinq ans, à raison de douze semaines par an, quand la semaine touristique en compte seize. ­Chaque année, le propriétaire devra prouver qu'il respecte bien son engagement, ce qu'il doit faire en envoyant à la commune concernée une copie du mandat de gestion. Ici, la contrainte consiste à devoir « déléguer » la gestion de son bien, à régler les honoraires correspondants, et à ne pas disposer de son bien au moins douze semaines par an.

Avec le temps, certaines stations ont, sur ce dernier point, assoupli leurs règles, afin de se montrer plus convaincantes. Tignes, par exemple, a fait glisser la notion de « mise en marché » du bien vers celle « d'occupation ». Le bien peut être « occupé », soit par une clientèle touristique, soit par le propriétaire lui-même... Et pour encourager ce dernier à occuper davantage son bien, la station va ­jusqu'à lui accorder des avantages, sous la forme de remises commerciales de la part des services et des commerces de la station. Si la rénovation du bien a été engagée, non plus sous la simple forme d'un guichet financier, mais avec un « portage de travaux », la contrainte est plus forte pour le propriétaire : il doit signer un bail commercial de neuf ans avec un exploitant touristique en VRT ou parahôtellerie ­– en l'occurrence, la société d'économie mixte créée pour les besoins de l'opération de rénovation, qui lui est « proposée » dans le cadre de l'Oril. Cette société va devenir la locataire du logement à rénover et organiser les travaux. Pendant la durée du bail, elle commercialisera le logement en le proposant en location meublée à la clientèle touristique de la station. Le propriétaire y trouve un avantage : les revenus locatifs sont garantis, puisque son locataire est l'exploitant, qu'il loue pour un loyer annuel convenu à l'avance et que les risques sont limités, voire inexistants.

En revanche, il doit accepter de renoncer à utiliser lui-même son bien, pour une durée incompressible de neuf ans. S'il souhaite néanmoins en profiter, il devra payer un séjour à l'exploitant comme un client ordinaire... C'est sans doute pourquoi l'obligation de conclure un bail commercial est mal vécue, constituant souvent un obstacle au succès de l'opération de réhabilitation engagée par la collectivité publique.

Le bilan annuel après rénovation doit dégager une trésorerie positive, même faible

Un meublé ne répondant plus aux besoins, donc à la demande, de la clientèle, coûte cher à son propriétaire. Il ne rapporte pas ou peu de revenus, mais génère des charges. Le logement remis au goût du jour se louera plus et à un meilleur prix. Tignes estime que l'occupation d'un lit non géré est de 3,6 semaines par an, contre 13,8 s'il est confié à une agence. Mais il faut garder la tête froide : il y a peu de chance que le bilan après travaux soit très positif. Ce n'est d'ailleurs pas l'objectif visé : il s'agit d'atteindre ­l'équilibre entre recettes et charges, afin que le meublé cesse de coûter de l'argent au propriétaire, et de se dévaloriser. L'opération est réussie si le bilan annuel après rénovation dégage une trésorerie positive, même faible (voir exemple ci-dessus).

Laurence Roy


Mots-clés :

BAIL A REHABILITATION , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION MEUBLEE , LOCATION SAISONNIERE , REDUCTION D'IMPOT , RESIDENCE DE TOURISME , SUBVENTION




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier