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Chambre médicalisée, un placement à étudier

Février 2008
Le Particulier Immobilier n° 239, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Un marché porteur dans un contexte de vieillissement de la population; le choix de l'opérateur privé conditionne la réussite de l'opération; à envisager sur le long terme pour bénéficier à plein des avantages fiscaux. Réservé à certains profils d'investisseurs.

Le placement n'a rien d'attirant, aussi est-il peu connu, voire franchement boudé par les investisseurs. Acheter une ou plusieurs chambres dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes — ou Ehpad — peut pourtant se révéler une stratégie gagnante. À l'heure du vieillissement de la population et de l'allongement de la durée de vie, les besoins de prise en charge, assortie d'une assistance médicale permanente, des personnes affectées d'une perte d'autonomie sont en effet appelés à croître de manière inéluctable et ce, indépendamment de la conjoncture immobilière. Un argument largement développé par les promoteurs vendeurs d'Ehpad auprès d'une clientèle d'investisseurs en quête de diversification patrimoniale.

Pour autant, il serait bien imprudent de s'arrêter aux seules perspectives porteuses du marché de la dépendance, en misant aveuglément sur le papy-boom. D'abord, parce que ce type de résidence service pour personnes âgées s'adresse seulement à certains profils précis d'investisseurs. L'achat de lits médicalisés doit être envisagé comme un placement à long terme, en vue de la retraite ou dans l'optique d'une transmission de son patrimoine. Et ce, d'autant plus qu'il est le plus souvent accompagné du statut de loueur en meublé professionnel, dit LMP, dont les avantages fiscaux ne s'optimisent réellement que sur vingt ou trente ans. Ensuite, parce qu'il faut savoir se projeter au-delà de l'offre immédiate, sur le papier, d'un loyer garanti, et de la rentabilité pour l'heure attractive de l'opération. Investir dans un Ehpad, ce n'est pas seulement réaliser un placement immobilier, c'est aussi parier sur la qualité des services et de la gestion, condition sine qua non de la réussite du projet. L'investisseur doit également faire preuve de vigilance au moment de signer un bail, généralement commercial, avec l'opérateur, de sorte que la bonne santé des maisons de retraite médicalisées ne profite pas avant tout aux exploitants privés, le plus souvent également propriétaires des lieux. Les points à connaître avant d'opter pour cet investissement un peu particulier.

Un marché à forte visibilité

La capacité d'accueil des Ehpad ne cesse de croître : pour la seule année 2007, 10 000 lits médicalisés ont été créés, de source ministérielle. Un développement attendu, qu'explique un besoin croissant de maisons de retraite pour personnes du quatrième âge. En particulier, celles atteintes de maladies neurodégéné­ratives, de type Alzheimer — des pathologies qui toucheraient les trois quarts des résidants de ces établissements —, pour lesquelles le maintien à domicile, même avec une combinaison d'aides publiques ou privées et de gros moyens financiers, devient problématique.

Pour autant, le marché de ces maisons de retraite demeure en sous-capacité chronique. « Ce marché pourrait absorber 200 établissements par an jusqu'en 2010 », estime Jean-François Gobertier, PDG fondateur de Dolcéa GDP-Vendôme, l'un des principaux gestionnaires privés d'Ehpad. On est encore loin du compte, avec une moyenne de 80 à 90 lits par établissement. Les acteurs concernés bénéficient donc d'une certaine visibilité sur le marché, ce que les professionnels d'autres secteurs leur envient largement.

L'opération s'inscrit par ailleurs dans un contexte extrêmement réglementé, un gage de sécurité. L'ouverture d'une maison médicalisée — il faut compter trois bonnes années entre la naissance du projet et son aboutissement — s'apparente à un parcours du combattant pour le constructeur, tenu de se conformer à des normes draconiennes en matière de sécurité, d'hygiène et de confort, sous peine de se voir refuser le classement en Ehpad à la fin des travaux (loi n° 2002-2 du 2 janvier 2002). En particulier, il doit obtenir une autorisation administrative tant du conseil général que de la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales (DDASS), après avis du Comité régional de l'organisation sanitaire et médico-sociale (CROSMS). Sans ces autorisations, les résidants ne pourraient prétendre aux aides financières de l'État, notamment à l'allocation personnalisée d'autonomie (Apa), indispensables compte tenu du niveau élevé des loyers et des charges. Autre avantage pour l'acheteur, le risque de suroffre est canalisé, l'État veillant à une bonne répartition des maisons médicalisées sur le territoire.

Mais l'agrément des pouvoirs publics constitue en même temps la faiblesse du placement. Une mauvaise gestion, et la signature ne se renouvelle pas, risquant d'entraîner un déclassement de l'établissement. Car la convention signée entre l'opérateur et les deux autorités de tutelle, permettant de s'assurer que l'Ehpad est exploité en conformité avec les normes en vigueur, est reconductible tous les cinq ans. Il faut en particulier, outre le respect d'un certain nombre de règles se rapportant au personnel médical, pourvoir à la modernisation du matériel, dont l'obsolescence est rapide. Les grands acteurs du marché s'y engagent, entièrement à leurs frais. Il en va de leur image de marque. Un point dont il faut toutefois s'assurer, noir sur blanc, avant de s'engager.

Le bon opérateur

De plus en plus d'opérateurs privés se positionnent sur le créneau des Ehpad, aux côtés d'organismes publics et d'associations, que ce soit dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (Vefa), ou sous la forme d'une reprise d'établissements existants à réhabiliter. Ces acteurs incitent ensuite des particuliers — parfois des institutionnels — à devenir propriétaires d'une ou de plusieurs chambres. Pour l'investisseur, le choix du vendeur est crucial. Il ne s'agit pas forcément du promoteur qui a réalisé, ou remis aux normes, la construction. Or, il est essentiel de s'adresser à un professionnel qui soit à la fois commercialisateur et exploitant de la résidence. « L'investisseur aura en face de lui un acteur nécessairement plus impliqué », explique Patrice Quantin, conseil en investissements chez Agora Patrimoine.

À condition de choisir une signature de renom, disposant d'une antériorité suffisante, d'un bon niveau de commercialisation et gérant plusieurs établissements. La solidité du gestionnaire est en effet primordiale, car c'est à lui que reviendront le suivi des équipements et les charges d'entretien, mais aussi les grosses réparations à accomplir dans la maison médicalisée. « Les déboires subis par certains investisseurs, confrontés à des opérateurs dans l'impossibilité d'effectuer les remises aux normes qui pourtant s'imposaient, ne peuvent qu'inciter à la méfiance vis-à-vis des acteurs qui se lancent sur le marché », renchérit, pour sa part, Daniel Znaty, directeur immobilier de l'Union financière de France (UFF).

Et ce, d'autant plus que le marché reste très atomisé, avec près d'un millier d'opérateurs. Les grands noms, pour autant, se comptent sur les doigts d'une main. Ce « club des cinq groupes » inclut Dolcéa-GDP Vendôme, DomusVi, Korian, Médica France et Orpéa, chacun d'eux ayant largement dépassé le cap des 5 000 lits gérés. Alors que Korian occupe une place de leader, avec près de 12 000 lits exploités, Dolcéa-GDP Vendôme, à la tête aujourd'hui de plus de 100 résidences, contre une quarantaine il y a encore quatre ans, est le groupe privé ayant connu la plus forte progression, même s'il n'occupe que la quatrième place nationale en termes de lits. D'autres acteurs, de taille plus modeste, montent en puissance, tels Noble Age, dopé par son entrée en Bourse, et ­Quiétude, encore jeune sur le marché.

Dimension locale

Quel que soit l'opérateur, il faut veiller à choisir une structure de taille suffisante. « En deçà de 80 lits, comme c'est le cas de certaines ­maisons implantées en milieu rural, il devient difficile pour un établissement d'amortir son coût d'exploitation, notamment en matière de personnel », constate Christine Vassal-Largy, directrice générale du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Thésaurus, et responsable du pôle immobilier. Choisir un Ehpad, c'est ensuite s'assurer des services réellement offerts aux personnes âgées. À cet égard, des unités spécifiques adaptées aux personnes atteintes de la maladie d'Alzheimer constituent un plus.

Mais le lieu d'implantation de la résidence médicalisée ne constitue pas, en tant que tel, un critère essentiel de choix. « Le marché des Ehpad, dicté par les autorisations accordées par les pouvoirs publics, laisse forcément peu de place à la localisation », estime Daniel Znaty. Inutile, donc, de se déplacer ­ — une fois n'est pas coutume — pour vérifier l'adresse. Un déplacement qui est même généralement déconseillé aux investisseurs... « Il s'agit, avant tout, d'un produit de placement qui répond à des besoins publics : c'est ce qui fait sa force mais aussi son côté brutal lié à la médicalisation intensive des lieux », estime Christine Vassal-Largy. Dans de rares hypothèses, l'acquéreur peut souhaiter réserver à son propre usage l'un des lits dont il fait l'acquisition. Certains opérateurs (comme Dolcéa-GDP Vendôme) le faisant alors bénéficier d'un traitement d'occupant prioritaire, il peut être, par « anticipation », sensible à l'adresse.

Si celle-ci est relativement indifférente à l'investisseur, en revanche, le choix de la résidence par l'occupant lui-même (ou par sa famille), s'opère essentiellement en fonction de sa distance avec le lieu de résidence des proches. Un élément qui confère aux Ehpad une dimension locale, tout au plus départementale, à l'exception de la région parisienne, un marché spécifique où les listes d'attente s'allongent. Aussi faut-il s'assurer, avant d'opter pour ce placement, de la qualité du marché local : une forte demande, comme en région parisienne, est la garantie de bons taux d'occupation, ce qui augure bien de la santé financière de la résidence. C'est capital, même si l'investisseur est censé percevoir des revenus locatifs quel que soit le taux de remplissage de l'établissement.

Quel est le coût d'un tel placement ? Le ­ticket d'entrée avoisine 100 000 euros, pour une superficie comprise généralement entre 20 et 25 m2, mais les prix peuvent grimper jusqu'à 250 000 euros, en fonction de l'état de la résidence — neuve ou réhabilitée — et de sa localisation. Le coût du foncier joue en effet un rôle important dans la formation du prix.

Par ailleurs, le coût de revient des parties communes est une composante importante de la valeur, ce qui interdit de raisonner en termes de prix au mètre carré, comme l'explique Jean-François Gobertier de GDP Vendôme : « Il faut intégrer, pour l'acquisition d'une chambre de 20 m2, environ 25 m2 supplémentaires de parties communes. Celles-ci, beaucoup plus importantes dans une maison médicalisée que dans un immeuble classique, englobent les locaux complémentaires à l'activité de l'établissement, comme l'accueil et les salles de loisirs. »

Pour autant, il faut rester prudent et ne pas céder à la spirale inflationniste : le prix élevé de certaines résidences ne se justifie que par l'ampleur de la marge appliquée par le promoteur... Encore une fois, la qualité du produit et le niveau de la demande doivent être en stricte corrélation avec le prix. Quant au montant à consacrer à l'opération, il faut avoir à l'esprit qu'elle est souvent réalisée dans le cadre fiscal du régime du loueur en meublé professionnel. Pour bénéficier de ce statut, il faut être en mesure d'investir au bas mot 500 000 euros, toutes locations meublées confondues. La configuration du patrimoine de l'acquéreur et sa stratégie de diversification décideront ici des volumes investis en Ehpad.

Pour la rentabilité

S'il faut être attentif au prix, il est encore plus important de ne pas se laisser leurrer par des promesses de revenus trop optimistes. L'exploitant fait en effet souvent miroiter des niveaux de loyers élevés en « contrepartie » d'un prix gonflé. Or, les charges d'exploitation inhérentes aux contraintes de gestion d'un Ehpad sont très lourdes : le personnel, le matériel et son remplacement coûtent cher, ainsi que l'entretien de la résidence et les soins. S'il sert un loyer trop élevé, l'exploitant devra, à terme, soit rogner sur ses charges, au risque de voir se détériorer rapidement la qualité du service, soit prendre le risque de ne plus honorer ses factures. Ce scénario catastrophe reste heureusement exceptionnel, du moins pour les exploitants ayant pignon sur rue, qui respectent des règles de prudence. « Une saine gestion implique de verser à l'acheteur des loyers qui n'excèdent pas 20 % du chiffre d'affaires réalisé », estime Yannick Ainouche, directeur général du groupe Quiétude, même si d'autres acteurs vont jusqu'à 25 %. Ce qui représente une rentabilité locative brute qui tourne aujourd'hui autour de 5 %. Un résultat tout à fait honorable, pour un placement à l'abri du risque d'impayés. « Aucun produit immobilier défiscalisant sur le marché ne rapporte autant, qu'il s'agisse d'une opération en Robien, Malraux, Girardin ou menée en ZRR (zone de revitalisation rurale)", renchérit Christine Vassal-Largy.

Un bail verrouillé

L'investisseur est en effet assuré de percevoir un loyer ferme, qui plus est revalorisé annuellement par le jeu d'un indice convenu entre les parties, du moins durant les neuf premières années du bail commercial conclu avec le gestionnaire à qui il a confié l'exploitation de son placement, généralement pour cette durée. Attention, cependant, au moment du renouvellement du bail. Un exploitant cherchant à reconstituer sa marge aura, dans les faits, toute latitude pour imposer à l'investisseur (bailleur, en l'occurrence) une baisse de loyer : si ce dernier ne renouvelle pas le bail, il doit en effet verser à son locataire (ici, l'exploitant) une indemnité d'éviction égale au préjudice subi. Les sommes peuvent s'avérer colossales, témoin cette affaire récente dans laquelle le bailleur a dû verser à l'exploitant l'équivalent de cinq années de loyers. Un risque dont il faut avoir conscience très en amont, dès la signature du bail d'origine, ce qui n'est malheureusement pas souvent le cas, si l'on en croit la multiplication des litiges en la matière. « Une situation qui revient à annuler toute concurrence possible et donc à emprisonner l'investisseur », s'insurge Patrice Quantin. Dans l'idéal, il faudrait que l'investisseur obtienne de l'exploitant une renonciation explicite à l'indemnité d'éviction. Ce qui, concrètement, est quasi impos­sible. Mais la réaction de l'exploitant face à une telle demande et une enquête discrète sur ses pratiques, à l'issue de la première période de neuf ans du bail commercial, seront riches d'enseignement. Quant à se séparer purement et simplement d'un exploitant qui ne ferait plus l'affaire à l'issue des neuf ans, mieux vaut ne pas y compter : « L'exploitant acquiert dans l'établissement, ne serait-ce qu'une chambre, bloquant de fait l'unanimité obligatoire requise pour voter son remplacement en assemblée générale de copropriété », déplore encore Patrice Quantin.

Un régime fiscal avantageux

Les revenus tirés de la location d'une ou de plusieurs chambres en Ehpad sont imposés dans la catégorie des Bic (bénéfices industriels et commerciaux). L'investisseur peut donc, en fonction du total de ses revenus déclarés dans cette catégorie — autrement dit en tenant compte d'éventuels placements hors maison médicalisée —, bénéficier du statut de LMP. Encore faut-il que ses recettes locatives aient excédé 23 000 euros au cours de l'année civile, ou qu'il ait retiré de son activité de loueur en meublé 50 % des revenus de son foyer fiscal. Le principal avantage du dispositif est que le propriétaire peut amortir l'intégralité du montant de son acquisition et déduire l'ensemble des charges se rapportant à l'acquisition et à la gestion. Il a la faculté d'imputer les éventuels déficits sur son revenu global, sans plafonnement.

S'il a acquis des lits dans une résidence médicalisée achevée depuis moins de cinq ans, l'investisseur peut en outre récupérer totalement le montant de la TVA, à condition de conserver ces lits durant vingt ans. Par ailleurs, le statut de LMP permet de sortir les chambres louées de l'assiette de l'ISF, à la double exigence que les 23 000 euros de loyers perçus (toutes locations confondues) représentent plus de 50 % des revenus professionnels. Enfin, ces biens sont exonérés de droits de succession à concurrence des trois quarts de la valeur de l'actif net, sous la réserve que les héritiers s'engagent à les conserver dans leur patrimoine pendant au moins six ans.

Faute d'atteindre le seuil de recettes locatives permettant d'accéder au statut de LMP, l'acquéreur se voit appliquer le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui autorise l'imputation de la totalité du déficit sur les revenus de même nature (dans la catégorie des Bic), et non sur le revenu global. Le levier fiscal est donc beaucoup moins important.

Revente prématurée

L'exploitant mettra toujours en avant le même argument : un investissement en Ehpad, qui s'optimise sur le long terme, n'est pas destiné à être vendu au bout de quelques années. Un cas de figure qu'il faut pourtant envisager, parfois pour le pire. Car si le loyer est garanti, ce n'est pas le cas de la revente. À en croire les opérateurs du secteur, la revente peut être très rapide, la chambre, toujours occupée par le résidant repartant en stock. Souvent, le gestionnaire se charge de la transaction, et se porte parfois lui-même acquéreur..., mais à son prix. La revente anticipée recèle en outre quelques chausse-trappes : d'abord, si l'investisseur a récupéré la TVA, il devra, en cas de revente dans les vingt ans de son acquisition, rembourser l'État au prorata temporis. Ensuite, ainsi que le souligne Christine ­Vassal-Largy, le bail peut prévoir des pénalités de retrait « anticipé ». Indém­nités de cette façon inscrites dans la loi.

L'investissement en Ehpad, on l'aura compris, nécessite beaucoup de vigilance, et l'appui d'un spécialiste de la gestion de patrimoine maîtrisant suffisamment le régime des baux commerciaux pour se mesurer à l'exploitant.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

GIRARDIN , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT , MALRAUX , PERSONNE AGEE , RESIDENCE DE SERVICES , RESIDENCE TROISIEME AGE




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