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Revenus fonciers : les loyers et suppléments de loyer à déclarer

Janvier 2009
Guide de la déclaration des revenus - Impôts 2009., article complet.
Auteurs : PUREN (Olivier), LOULIZI (Mounira), OSIFRE (Thierry), PELISSON (Jean), TINEAUX (Brigitte)
Le sommaire du dossier
Vous devez déclarer le montant brut des loyers (et fermages) perçus en 2008, même s'il s'agit d'arriérés se rapportant à une année antérieure ou d'avances à valoir sur une année à venir. Il vous faut aussi tenir compte des sommes encaissées par le gestionnaire de vos biens, y compris celles qu'il ne vous a pas reversées dans l'année (CE 4.12.74, n° 87.166), ainsi que des loyers dont vous avez refusé l'encaissement et qui ont été déposés à la Caisse des dépôts et consignations à leur échéance (DA 5 D-2212, n° 5).

À l'inverse, vous n'avez pas à déclarer les provisions pour charges locatives que vous verse votre locataire chaque mois en plus des loyers, ni les remboursements de dépenses dont vous avez fait l'avance mais qui, légalement, lui incombent. S'ils sont soumis à la TVA, les loyers doivent être déclarés pour leur montant HT.

À noter

La valeur des constructions réalisées par le locataire dans le cadre d'un bail à construction et celle des améliorations réalisées dans le cadre d'un bail à réhabilitation constituent un revenu foncier imposable (CGI, art. 33 ter et 33 quinquies).

Les loyers non encaissés

Vous n'avez pas à déclarer les loyers échus en 2008 que vous n'avez pas pu percevoir du fait de la défaillance du locataire. Mais vous devrez être en mesure de prouver au fisc, s'il le demande, que vous avez entamé des démarches pour récupérer ces impayés : lettres recommandées, recours à un huissier, action devant le tribunal...

A contrario, vous devez déclarer les loyers que vous avez négligé ou refusé volontairement d'encaisser. Tel est le cas si vous n'établissez pas l'existence de difficultés de trésorerie du locataire (CE CAPC 6.2.95, n° 157.674) ou si vous ne recouvrez pas les loyers en raison de vos liens familiaux avec lui. Vous devez aussi déclarer les loyers que vous n'avez pas encaissés parce qu'ils ont été affectés au paiement de vos dettes. Par exemple, les loyers qui ont fait l'objet d'une saisie-arrêt entre les mains de votre locataire pour rembourser vos créanciers (CE 28.6.68, n° 72.307).

Les loyers sous-évalués

Le loyer à déclarer est celui qui figure sur le contrat de location. Mais s'il est manifestement sous-évalué, le fisc peut retenir comme base d'imposition un loyer équivalent aux prix couramment pratiqués dans la zone où est situé l'immeuble (CAA Lyon 19.2.97, n° 95-560). Il procède alors par comparaison avec les loyers d'immeubles analogues ou par référence à la valeur locative cadastrale du bien (RM JOAN 11.5.98, n° 10935). Toutefois, cette revalorisation n'interviendra pas si vous prouvez que des circonstances indépendantes de votre volonté font obstacle à la location du bien à son prix normal. À cet égard, les magistrats considèrent que vous ne démontrez pas que la sous-évaluation est indépendante de votre volonté lorsque, pour justifier un loyer inférieur de 60 % aux loyers des autres appartements du même immeuble, vous vous contentez de faire état de l'absence de lien de parenté avec le locataire et de la faiblesse de ses revenus (TA Nantes 27.10.00, n° 2731-2732).

Les suppléments de loyers

Vous devez déclarer les sommes reçues, en plus des loyers, à titre de suppléments. Sont principalement concernées :

> les sommes que le locataire vous a versées en contrepartie de l'édification non autorisée d'une construction sur le terrain loué (CAA Nancy 10.2.94, n° 92-599) ;

les sommes reçues en contrepartie d'une promesse de bail (BOI 5 D-2-07, fiche 6, n° 36) ;

l'indemnité de résiliation que vous a versée le locataire sortant ou celle reçue en contrepartie de votre renonciation à exiger la remise en état des lieux (CE CAPC 3.7.96, n° 172.193) ;

l'indemnité de déspécialisation versée par le locataire en contrepartie de l'autorisation qui lui est donnée d'exercer une activité différente de celle prévue dans le bail, si elle compense une perte de vos recettes ou un accroissement de vos charges (BOI 5 D-2-07, fiche 6, n° 66) ;

la valeur des avantages en nature portés sur le bail ; ils sont surtout stipulés dans les baux à ferme, le contrat prévoyant que le prix du fermage est payable, en tout ou partie, par la remise de produits issus de l'exploitation ;

les sommes reçues d'un nouveau locataire à titre de pas-de-porte, de droit au bail ou d'indemnité d'entrée dans les lieux, si leur versement constitue une condition de la location et trouve son origine dans l'exploitation de l'immeuble.

En principe, ces sommes doivent être déclarées l'année de leur encaissement, mais vous pouvez demander à bénéficier du système du quotient si elles constituent un revenu exceptionnel (voir p. 245). En revanche, vous n'avez pas à déclarer le pas-de-porte versé pour compenser une dépréciation de votre bien ou de votre patrimoine si, par ailleurs, le loyer n'est pas sous-évalué (RM JO Sénat 27.9.84, p. 1544). Ainsi, le pas-de-porte versé par le locataire des locaux commerciaux dans lesquels vous exerciez jusqu'alors votre activité est exonéré, car il représente la contrepartie d'une dépréciation de patrimoine (en l'occurrence, la perte de la clientèle attachée à votre bien). Sachez cependant que la dépréciation est rarement admise par le fisc et les tribunaux. Il a ainsi été jugé que le caractère contraignant du statut des baux commerciaux et le droit au renouvellement du bail qu'il implique ne constituent pas, à eux seuls, une dépréciation du bien loué (CAA Nantes 4.3.98, n° 94-907).

Comment déclarer

Reportez vos loyers et suppléments de loyers imposables sur la déclaration n° 2044 (ligne 211) ou 2044 S (ligne 211 ou 421). Si vous relevez du régime microfoncier, voir p. 121

Les remboursements de charges locatives

Certaines charges inhérentes à la location sont légalement récupérables auprès du locataire. Il en va de même de certains travaux effectués sur le bien loué. Par exemple, pour une location soumise à la loi du 6 juillet 1989 (logement loué non meublé à usage de résidence principale), vous pouvez récupérer certaines charges prévues à l'article 23 de la loi et celles limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26.8.87. Vous pouvez aussi récupérer le coût des dépenses d'entretien courant et de menues réparations fixées par le décret n° 87-712 du 26.8.87. Dans le cadre d'un bail rural, la loi vous autorise à récupérer 20 % des dépenses de voirie, des taxes foncières, de la taxe régionale et de la taxe spéciale d'équipement et la moitié de la taxe pour frais de chambre d'agriculture (sauf convention contraire).

Pour couvrir ces charges, le locataire vous verse généralement des provisions en sus du loyer. Par ailleurs, il vous rembourse (sur présentation des factures) le coût des travaux que vous avez fait réaliser pour son compte. Vous n'avez pas à déclarer ces provisions et ces remboursements. Mais, en contrepartie, vous ne pouvez pas déduire de vos loyers les avances que vous avez faites au titre de ces charges. Ces avances constitueront une charge déductible uniquement en fin de bail, si elles ne vous sont pas remboursées par le locataire à son départ (voir p. 112). Ainsi, si vous avez passé un contrat pour le nettoyage et l'entretien de l'immeuble que vous donnez en location, vous ne pouvez déduire que la TVA facturée et la marge bénéficiaire de l'entrepreneur. En revanche, les dépenses de personnel ne sont pas déductibles, car elles sont récupérables sur votre locataire (RM JO Sénat 9.11.06, n° 23631). Ce n'est qu'à défaut de remboursement de sa part au 31 décembre de l'année de son départ des lieux que vous pourrez déduire ces dépenses de vos revenus fonciers.

À noter

Lorsque le locataire paie directement les charges qui lui incombent, vous n'avez pas à en tenir compte dans vos recettes imposables.

Mots-clés :

DECLARATION DE REVENUS , IMPOT SUR LE REVENU , LOCATION IMMOBILIERE , LOCATION MEUBLEE , LOYER , REVENU FONCIER




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