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Revenus fonciers : le régime d'imposition microfoncier

Janvier 2009
Guide de la déclaration des revenus - Impôts 2009., article complet.
Auteurs : PUREN (Olivier), LOULIZI (Mounira), OSIFRE (Thierry), PELISSON (Jean), TINEAUX (Brigitte)
Le sommaire du dossier
U n abattement forfaitaire de 30 % est appliqué à vos recettes brutes déclarées dans le cadre du régime microfoncier. En contrepartie, aucune autre déduction n'est possible.

Les conditions d'application

Ce régime s'applique de plein droit si votre revenu brut foncier de 2008 n'excède pas 15 000 € (sauf option pour le régime réel exercée au cours d'une année antérieure) et si vous ne louez pas, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont vous êtes membre, des immeubles bénéficiant d'un régime fiscal particulier (voir p. 102). Vous pouvez toutefois renoncer au régime « micro » en optant pour le régime réel cette année (voir p. 102).

La nature des biens loués.

Vos revenus doivent provenir de la location d'immeubles non meublés. Vous pouvez détenir ces biens directement, via une société immobilière « transparente » ou une société immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI, SCPI ; voir p. 101). Dans ce dernier cas, deux conditions doivent être réunies : il vous faut être directement propriétaire d'au moins un immeuble loué nu ; les immeubles de la société et les vôtres ne doivent pas bénéficier d'un régime fiscal particulier (Besson, Robien, etc.).

Attention

Si vous détenez des parts de SCPI pour lesquelles vous avez opté pour l'amortissement Robien-SCPI ou Borloo-SCPI (voir p. 130), vous êtes exclu du régime microfoncier pour tous vos revenus fonciers.

L'appréciation de la limite de 15 000 €.

Vous devez additionner les loyers bruts perçus par tous les membres de votre foyer fiscal et prendre en compte la totalité de vos recettes imposables de 2008, même si elles se rapportent à une autre année (loyers, recettes accessoires, dépenses mises à la charge du locataire et valeur des biens autres que des logements dont vous vous réservez la jouissance ; voir p. 95). En revanche, vous n'avez pas à tenir compte des remboursements et des provisions versés par votre locataire au titre des charges locatives. Si vos loyers sont soumis à la TVA, vous devez retenir leur montant HT.

Attention, si vous êtes associé d'une société qui vous verse des revenus fonciers, vous devez tenir compte de la quote-part du revenu brut de la société attachée à vos parts et non de la quote-part de revenus nets qui vous revient réellement.

Dernière précision, les 15 000 € sont appréciés annuellement. Cette limite n'a pas à être proratisée si vous n'avez loué qu'une partie de l'année. Ainsi, si la location a débuté le 1er juillet 2008, moyennant 2 000 € par mois hors charges, vous êtes de plein droit soumis au régime microfoncier, les loyers perçus en 2008 (12 000 €) étant inférieurs à 15 000 €. De même, si votre situation familiale a changé en 2008, la limite de 15 000 € s'apprécie distinctement pour chaque déclaration à remplir. Vous pouvez alors bénéficier du régime microfoncier, même si vos loyers perçus sur l'ensemble de l'année dépassent 15 000 €.

La mise en œuvre du régime

Votre revenu foncier net imposable sera déterminé par le fisc qui appliquera un abattement forfaitaire de 30 % aux sommes portées sur votre déclaration (ne déduisez pas vous-même cet abattement). Vous êtes dispensé du dépôt d'une déclaration de revenus fonciers n° 2044 et devez déclarer vos recettes brutes directement sur la 2042. Notez, enfin, que l'application du microfoncier à vos loyers de 2008 ne vous fait pas perdre la possibilité d'imputer vos déficits fonciers constatés les années précédentes et encore reportables au 1er janvier 2008. À condition de les mentionner sur la déclaration, ces déficits s'imputeront sur vos revenus fonciers nets déterminés après application de l'abattement de 30 %, jusqu'à l'expiration du délai de report (voir p. 136).

Comment déclarer

Portez le montant brut de vos revenus fonciers perçus en 2008 sur la déclaration n° 2042, p. 3, § 4, case BE. Le cas échéant, indiquez vos déficits antérieurs encore reportables case BD

Mots-clés :

DECLARATION DE REVENUS , IMPOT SUR LE REVENU , MICROFONCIER , REVENU FONCIER




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