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Revenus fonciers : le dispositif Besson ancien

Janvier 2009
Guide de la déclaration des revenus - Impôts 2009., article complet.
Auteurs : PUREN (Olivier), LOULIZI (Mounira), OSIFRE (Thierry), PELISSON (Jean), TINEAUX (Brigitte)
Le sommaire du dossier
Le dispositif Besson-ancien vous permet de bénéficier d'une déduction spécifique de 26 % sur vos loyers qui s'ajoute à vos autres charges déductibles. En contrepartie, vous (ou la société propriétaire dont vous détenez des parts) avez dû vous engager à louer nu, pendant au moins 6 ans, moyennant un loyer plafonné, un logement ancien à usage de résidence principale à un locataire dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.

Pour en bénéficier, le bail doit avoir été conclu avec un nouveau locataire entre le 1er janvier 1999 et le 30 septembre 2006. Il ne s'applique pas aux baux conclus avant 1999, ni aux baux renouvelés ou reconduits tacitement depuis 1999 avec le locataire en place avant 1999. Il ne s'applique pas non plus aux baux conclus avec un nouveau locataire à compter d'octobre 2006, sauf s'il s'agit de remplacer le locataire en place vous ayant donné congé afin de respecter votre engagement de location en cours (voir ci-dessous).

Les logements concernés

Tous les logements loués étaient éligibles au dispositif Besson-ancien, à l'exception de ceux qui pouvaient bénéficier des dispositifs en faveur des logements neufs (voir p. 123). Le logement doit toutefois répondre aux normes minimales d'habitabilité prévues par le décret n° 2002-120 du 30.1.02 sur les logements décents (voir notre Guide du propriétaire bailleur de mars 2008, p. 155 ou www.leparticulier.fr). Vous avez également pu opter pour ce dispositif s'agissant d'un bien dont vous êtes uniquement usufruitier, dès lors que le démembrement de propriété est intervenu avant votre option. En revanche, s'il est intervenu après, les avantages dont vous avez bénéficié seront remis en cause, sauf si vous avez cédé la nue-propriété du bien mais en avez conservé l'usufruit.

Les engagements à respecter

Vous (ou la société propriétaire) avez dû vous engager à louer le logement non meublé à titre d'habitation principale du locataire pendant 6 ans au moins, calculés de date à date à compter de la prise d'effet du bail initial. Au terme de ces 6 années, vous pouvez (ou avez pu) proroger cet engagement par périodes de 3 ans, et cela, indéfiniment.

À noter

La surface retenue pour déterminer le loyer plafond applicable en Besson-ancien est la même que celle prise en compte en Robien (voir p. 125).

La qualité du locataire.

Vous pouvez louer le bien à toute personne physique, à l'exception des membres de votre foyer fiscal, de vos ascendants et descendants (même non-rattachés à votre foyer fiscal). Comme dans les dispositifs Besson-neuf et Borloo-neuf, vous pouvez suspendre votre engagement après 3 ans d'application du dispositif pour mettre le logement à disposition d'un ascendant ou d'un descendant pour une durée au plus égale à 9 ans (voir p. 128). Vous pouvez également louer le bien à un organisme public ou privé qui le destine au logement à usage d'habitation principale de son personnel (à condition que les occupants ne soient ni des membres de votre foyer fiscal, ni vos ascendants ou descendants).

Si le logement appartient à une société, ni vous, ni les membres de votre foyer fiscal, ni vos ascendants et descendants ne doivent en être locataires. Dans le cas contraire, seuls vos co­associés peuvent profiter du dispositif, dès lors que le locataire n'est pas un membre de leur foyer fiscal, un de leurs ascendants ou descendants.

Les ressources du locataire.

Vous avez dû choisir un locataire dont les ressources de l'avant-dernière année ne dépassaient pas certains plafonds, variables selon le lieu de situation du bien. Pour les apprécier, les plafonds applicables et les ressources prises en compte sont les mêmes que ceux en vigueur dans le dispositif Besson-neuf (voir p. 130).

Si votre locataire est parti en 2008, vous avez dû en trouver un autre dont les ressources de 2006 ne dépassaient pas les plafonds indiqués dans le tableau p. 130.

Attention

Les cas de remise en cause des avantages attachés aux dispositifs Borloo-ancien et Besson-ancien sont les mêmes que ceux prévus pour les dispositifs fiscaux en faveur des logements neufs (voir p. 124).

Les plafonds de loyer.

Lors de votre option pour le dispositif Besson-ancien, vous vous êtes engagé à respecter certains plafonds de loyer pendant toute la durée de votre engagement de location, variables selon la localisation du bien. Divisé à l'origine en 4 zones distinctes, le territoire français a été redécoupé en 3 zones pour les locations consenties depuis le 3 avril 2003. Ceux d'entre vous qui ont conclu un bail avant cette date relèvent de l'ancien zonage (jusqu'au départ du locataire en place). Ceux qui ont conclu un bail depuis cette date relèvent du nouveau zonage.

Si vous avez signé un bail avec un nouveau locataire en 2008 pour remplacer le locataire en place vous ayant donné congé, vous devez respecter les plafonds de loyers inscrits dans le tableau p. 132.

Les avantages du dispositif

Vous bénéficiez d'une déduction spécifique de 26 % sur vos loyers bruts encaissés pendant les 6 premières années de location, calculées de date à date à partir du bail initial. Au terme des 6 ans, si vous respectez toujours les conditions du dispositif, vous pouvez continuer à en bénéficier par périodes de 3 ans, renouvelables indéfiniment.

Comment déclarer

Remplissez une déclaration n° 2044 et non une n° 2044 S (sauf si vous louez par ailleurs des biens relevant de celle-ci, voir p. 99). Portez votre déduction spécifique p. 2, ligne 228. En cas de changement de locataire en 2008, joignez une copie du nouveau bail et de l'avis d'imposition du locataire entrant. En cas d'investissement par le biais d'une société, joignez à votre déclaration l'attestation annuelle qu'elle doit vous remettre avant le 31 mars.

Mots-clés :

BESSON , BORLOO , DECLARATION DE REVENUS , IMPOT SUR LE REVENU , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT ANCIEN , REVENU FONCIER




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