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Investissements Outre-mer : comment bénéficier des avantages fiscaux

Investissements Outre-mer : comment bénéficier des avantages fiscaux
Avril 2001
Le Particulier n° 942, article complet.
Les propriétaires ayant acquis un logement neuf (directement ou par l'intermédiaire d'une société) dans un département d'outre-mer ou un territoire d'outre-mer avant le 1er janvier 2001 bénéficient d'une réduction d'impôt à un taux majoré, s'ils le louent en respectant une double condition de loyers et de ressources du locataire. Celle-ci s'élève à 50 % du montant des investissements (répartie sur 5 ans) pour les acquisitions antérieures au 31 décembre 1997, puis à 45 %, 40 % et 35 % pour celles effectuées en 1998, 1999 et 2000. Les plafonds à respecter ont été rehaussées pour les baux conclus en 2001 avec un nouveau locataire et pour les baux renouvelés expressément avec le même locataire (offre écrite de renouvellement). Le loyer annuel par mètre carré de surface habitable (charges non comprises) ne doit pas dépasser 780 F dans les DOM et à Mayotte, et 1 020 F dans les TOM, à Saint-Pierre-et-Miquelon et en Nouvelle-Calédonie. Les ressources du locataire (figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de 2000) ne doivent pas excéder 140 000 F pour une personne seule (multipliées par le nombre de cotitulaires du bail imposés séparément) et 280 000 F pour un couple marié, majorées de 16 200 F par personne à charge et 21 600 F à partir du troisième enfant à charge (BOI 5 B-8-01).

Depuis le 1er janvier, la loi Paul succède à la loi Pons.

Ces plafonds de loyers et de ressources ne s'appliquent pas aux investissements locatifs neufs réalisés en outre-mer depuis le 1er janvier 2001. A compter de cette date, ils sont régis par la loi Paul (art. 19 de la loi de finances pour 2001) qui, proche de son aînée, la loi Pons, prévoit un nouveau dispositif d'incitation aux investissements outre-mer. Ce nouveau régime s'applique aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2006, les logements devant être par ailleurs achevés avant le 1er janvier 2007. L'avantage fiscal consenti prend également la forme d'une réduction d'impôt accordée sur 5 années, égale annuellement à 25 % du cinquième du montant de l'investissement. Ce taux est porté à 40 % si le bailleur respecte un plafond de loyer et de ressources du locataire. La base de la réduction correspond au prix de revient ou d'acquisition du logement (ou au prix d'acquisition des parts sociales ou des actions), sans limitation de montant si le logement est destiné à la location. Le nombre des investissements n'est pas non plus limité. En revanche, le propriétaire, qui doit s'engager à conserver le logement (ou les parts de sociétés) pendant au moins 5 ans à compter de son achèvement ou de son acquisition, est également obligé de le louer non meublé, à usage de résidence principale du locataire. Plus restrictive que la loi Pons, la loi Paul exclut la possibilité de louer à son conjoint ou à un des enfants rattachés à son foyer fiscal.

Un bonus supplémentaire dans le secteur intermédiaire.

La réduction d'impôt est majorée si le bailleur loue dans le secteur intermédiaire, c'est-à-dire s'il respecte une double condition de loyers et de ressources du locataire. Le montant annuel de la réduction d'impôt est alors porté à 40 % du cinquième du montant de l'investissement. Outre les plafonds de loyers et de ressources du locataire, qui devraient être prochainement fixés par décret, les propriétaires doivent s'engager à conserver le logement (ou les parts de sociétés) pendant au moins 6 ans à partir de leur date d'achèvement ou de leur acquisition. La réduction d'impôt au taux de 25 % est également accordée si le propriétaire ne loue pas son logement et le garde pour son propre usage, à la condition qu'il constitue sa résidence principale pendant au moins cinq ans. L'avantage fiscal consenti est alors limité. Les sommes versées pour la construction ou l'acquisition du bien sont retenues dans la base de calcul de la réduction d'impôt dans la limite de 10 000 F par mètre carré de surface habitable. La lecture de la loi laisse supposer qu'il est interdit au propriétaire de cesser d'occuper le logement personnellement et de le donner en location pendant la durée de cet engagement. Le doute qui plane sur cette interprétation devrait être levé par l'administration dans une prochaine instruction. Ces avantages fiscaux, pour attractifs qu'ils soient, ne doivent pas occulter les risques d'un placement outre-mer. Le prix d'acquisition des logements est souvent élevé compte tenu des impératifs de construction locaux ; la sélection des programmes est délicate, surtout si l'investisseur métropolitain ne se rend pas sur place et réalise son achat à distance. La gestion locative du bien est également plus difficile compte tenu de l'éloignement géographique. De plus, les redressements fiscaux en la matière sont assez fréquents, compte tenu des conditions strictes à respecter. Le risque fiscal devrait d'ailleurs s'avérer d'autant plus sensible que l'agrément préalable des projets d'investissement par le ministre chargé du Budget n'est plus nécessaire en cas de construction ou d'acquisition d'immeubles.

Mots-clés :

DOM , DOM-TOM , INVESTISSEMENT LOCATIF , REDUCTION D'IMPOT




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