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SCPI : le retour en grâce de la pierre-papier

SCPI : le retour en grâce de la pierre-papier
Juin 2001
Le Particulier n° 944, article complet.
Auteur : BARNIER (Laurence)

La reprise de l'immobilier conjuguée aux mauvaises performances de la Bourse redonne des couleurs aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). La pierre-papier procure un complément de revenus lors de la retraite. Mais attention aux critères de sélection, toutes les SCPI ne se valent pas.

Un placement à envisager sur une longue durée

Par rapport à un investissement immobilier classique, la société civile de placement immobilier (SCPI) offre des avantages : créée pour acquérir et gérer un patrimoine locatif, elle propose en effet aux épargnants des parts de celui-ci, composé de bureaux, commerces, boutiques ou habitations. Plusieurs centaines, voire milliers d'épargnants se partagent ces parts, permettant ainsi une mutualisation des risques. Pour une mise de fonds initiale assez faible, à partir de quelques milliers de francs, l'associé se voit attribuer, généralement tous les trimestres, la quote-part des loyers qui lui revient, déduction faite des charges et des frais de fonctionnement de la gérance. Ainsi, pour 100 000 F investis, l'associé recevra, pour un rendement moyen actuellement observé de 7 %, 7 000 F de revenus annuels. Le détenteur de parts perçoit également les éventuelles plus-values réalisées lors de leur revente. Il est en outre déchargé de tous les soucis de gestion, puisque les gérants de la SCPI se chargent des travaux d'entretien, de la recherche des locataires, de la perception et de la distribution des loyers.

Un marché assaini par la crise.

Avec le boom de l'immobilier des années 1985 à 1992, les SCPI, placements qui semblaient de tout repos et très rémunérateurs, ont connu un vif succès auprès des épargnants. Pendant cette période de forte croissance, elles sont passées d'une collecte annuelle approchant le milliard de francs, à plus de 12 milliards de francs par an

Et les gérants de ces sociétés, se laissant aller à l'euphorie ambiante, ont acquis des immeubles à des prix extrêmement élevés, lors de leur flambée dans la capitale et sa périphérie.

Puis, la crise immobilière est arrivée, laissant notamment Paris avec plus de 5 millions de mètres carrés de bureaux inoccupés. Le cycle infernal s'est alors enclenché : les valeurs des immeubles ont commencé à chuter, les détenteurs de parts ont essayé de les vendre. Mais la valeur d'une part est fixée par la société de gestion. Ne trouvant pas d'acheteurs à ce prix officiel, un marché dit secondaire s'est instauré de gré à gré entre particuliers. Les vendeurs, considérablement plus nombreux que les acquéreurs, ont dû consentir des baisses importantes, de l'ordre de 50 à 60 %

L'acquéreur, de son côté, trouvait son compte puisque, en contrepartie du risque de voir le prix de la part s'effriter encore plus, il misait sur un rendement élevé. Rendement qui pouvait atteindre jusqu'à 14 %.

Le marché des bureaux et des entrepôts en fort redressement.

Mais depuis ces dernières années, le marché secondaire est en train de perdre du terrain : représentant 86 % des transactions en 1998, il a reculé à 54 % en 2000. Le ratio acquéreurs-vendeurs s'est en effet inversé et, pour la première fois depuis 1994, l'année 2000 a vu le nombre d'acheteurs de parts de SCPI dépasser celui des vendeurs. Et ces acheteurs ne se sont pas contentés d'acquérir des parts sur le marché secondaire. Ils se sont tournés vers le marché primaire, qui a ainsi engrangé 1,33 milliard de francs en 2000. Une collecte en augmentation de 22 % par rapport à 1999, qui avait déjà connu une hausse considérable de 167 %

Le patrimoine se valorise depuis 2 ans, et depuis le 1er janvier 1999, les acquéreurs bénéficient de la baisse de 15 points des taxes sur les transactions d'immeubles de bureaux.

Le marché des bureaux se porte très bien : son taux de vacance a encore chuté en 2000, atteignant le niveau historiquement bas de 1,1 %, voire de 0,5 % dans les quartiers d'affaires de l'Ouest parisien. L'offre disponible à un an, en baisse depuis 1998, a encore chuté de 23 % en 2000 par rapport à l'année précédente. Ce chiffre reflète la baisse importante des stocks disponibles et constitue un bon indicateur de la santé du secteur.

Le volume des livraisons prévues, lui, a plus que doublé en un an, faisant suite à des investissements en hausse : +17 % en 2000 avec un record de 59,6 milliards de francs, après avoir enregistré +20 % en 1999. La demande est redynamisée, en progression de 26 % en 2000. Résultat : les valeurs locatives sont en fort redressement, atteignant dans le quartier des affaires de Paris +26,1 % pour le neuf, et +30,6 % pour les immeubles de seconde main. Cette hausse est encore plus importante dans la proche périphérie parisienne. Au dernier trimestre 2000, elle enregistrait en effet +40 % pour le neuf et +30 % pour les immeubles de seconde main, d'après l'un des spécialistes du marché de l'immobilier d'entreprise, le conseil en immobilier international Colliers Auguste-Thouard. Les rendements s'établissent actuellement entre 5,3 et 7 % à Paris, entre 6,2 et 9 % en banlieue et entre 8,5 et 9,8 % en province. Le marché des entrepôts procure un rendement de 9 à 11 % en région parisienne et de 9,5 à 11 % en province.

Parmi les SCPI ayant collecté des capitaux sur le marché primaire en 2000, la plupart sont des classiques diversifiées (essentiellement composées de locaux commerciaux ou d'entreprises, de bureaux, d'entrepôts...). Mais d'autres sont spécialisées dans les murs de magasins, ou s'attachent à l'aspect fiscal, ou encore à l'aspect plus-value (voir encadré ci-contre). Voici une sélection de SCPI représentatives de ces catégories et aujourd'hui ouvertes à la souscription.

Les classiques diversifiées.

Le groupe Pelloux est sans doute l'un des plus importants gestionnaires de SCPI. Il propose deux produits classiques diversifiés : Immofonds 4 et Club-Invest. Cette dernière SCPI, née en 1988, a enregistré un rendement de 6,62 % en 2000. Elle est largement implantée en province et très peu en région parisienne.

Signalons également la première SCPI lancée après la crise, Participation Foncière Opportunité, gérée par GPD. Créée en 1998, elle en est déjà à sa troisième augmentation de capital. Le dividende a été augmenté de plus de 19 % d'une année sur l'autre. GPD est la première à obtenir un label de qualité ISO 9002 pour la gestion de la SCPI et de son patrimoine immobilier, délivré par l'Afaq (Association française pour l'assurance qualité).

Les SCPI murs de magasin.

Parmi les SCPI de magasin, on trouve la société Actigestion en charge d'Actipierre 3. Son taux de location avoisine aujourd'hui les 99,7 %, et François Lachèze, son directeur adjoint fait preuve d'optimisme : "Notre performance de 7,48 % devrait encore s'améliorer car, contrairement à ce qui se passait pendant la période de crise, les loyers sont plutôt repartis à la hausse".

La société Sofidy, quant à elle, a bien traversé la crise avec Immorente. Créée en 1988, en pleine crise immobilière, cette SCPI a continué à distribuer des dividendes et à augmenter le prix de sa part. "Les commerçants sont beaucoup plus stables que les occupants de bureaux", constate Christian Flamarion, son directeur général. Les investissements ont été réalisés prudemment et loués à des loyers de marché. Le taux d'occupation est de 98 % actuellement et le prix de la part va encore augmenter le 1er juin. Les dirigeants de cette société ont fait le choix de maintenir le rendement distribué autour de 7 % et d'augmenter les prix des parts. La capitalisation d'Immorente se situe à un milliard de francs détenue par ses 2 000 associés, dont quelques compagnies d'assurances.

L'Européenne qui n'en est pas une.

L'épargnant qui voudrait investir en jouant la carte européenne devra se tourner vers d'autres placements que la pierre-papier. En effet, au sein de la catégorie "SCPI européennes", seule Eurofoncière 2 est ouverte à la souscription. Mais elle n'a d'européen que le nom : son patrimoine est à 90 % français. Le Crédit mutuel de Bretagne, qui la gère, a, en effet, renoncé à l'investissement européen du fait de la lourdeur de gestion que cela implique. Les règles de droit étant trop différentes, les responsables de cette société à vocation européenne ont déclaré forfait.

Les SCPI régionales.

Comme leur nom l'indique, ces SCPI sont spécialisées dans les régions françaises. Bretagne Atlantique Mur par exemple, a été créée en 1987, en Bretagne, par la Banque populaire Bretagne Atlantique. Elle doit son appellation de régionale au fait que son siège est en Bretagne, mais elle ne diffère pas des classiques diversifiées, car elle investit en bureaux, murs de magasins et quelques entrepôts, dans toute la France. Cette SCPI distribue 7,10 % de rendement et a toujours collecté des capitaux pendant les années de crise. Et la promesse affichée par le réseau de 90 agences : «lorsqu'un détenteur de parts veut vendre, il trouve un acquéreur», a, selon la société, toujours été tenue.

Une seule SCPI de plus-value affiche une belle santé.

Les SCPI de valorisation, créées pour la plupart dans les années 90, tablaient sur une valorisation des immeubles : mal leur en a pris, car elles ont été très affectées par la crise. Elles ont donc été contraintes de distribuer à leurs associés des rendements maigres, voire nuls, et ont vu le prix de leur part diminuer inexorablement durant ces 7 ans de crise.

Rompant avec la mauvaise réputation des SCPI de valorisation, Pierre 48, de la Sopargem, affiche pourtant une belle santé. Il faut dire que cette SCPI a trouvé un créneau intéressant, les logements soumis à la loi de 1948. Il en reste encore environ 200 000 à Paris. Cette SCPI, créée il y a 6 ans, s'est toujours très bien comportée et n'a pas subi la crise. Elle a revalorisé la part tous les mois, depuis son origine, d'environ deux euros soit +0,64 par mois

Elle table sur la valorisation des logements qui, lorsqu'ils se libèrent, doublent de valeur. "Pierre 48 ne distribue pas de revenus, les associés ne paient donc pas d'impôts sur le revenu ni de CSG. L'impôt sur les plus-values étant dégressif de 5 % par an après 2 ans, la fiscalité s'en trouve allégée et décalée dans le temps", souligne Hubert Lévy-Lambert, PDG de la Sopargem (voir p.58, la fiscalité des parts de SCPI). En outre, les travaux effectués dans les appartements sont déductibles des revenus ordinaires, et non simplement fonciers.

Une SCPI fiscale, pour profiter du dispositif Besson.

Le groupe AGF s'est lancé dans l'aventure de la défiscalisation des investissements procurés par la loi Besson et propose AGF Pierre Actif 2, commercialisée par Immovalor Gestion. Le dispositif Besson (voir p. 97) porte uniquement sur les immeubles d'habitation, un secteur où les taux de crédit, tout comme les prix d'acquisition, sont en hausse. Dans ce contexte plus tendu, le rendement est médiocre. Mais ce produit est proposé aux épargnants qui veulent avant tout profiter d'une baisse d'impôt.

Pour bien choisir, il faut d'abord examiner le rendement.

Le rendement doit varier entre 6 et 8 %. Mais ces chiffres sont à examiner dans le détail : attention en effet à ne pas se laisser séduire par un taux de rendement élevé, sans vérifier comment la société y parvient. Si c'est en limitant ses dépenses d'entretien ou en évitant de constituer des réserves pour les travaux à venir, il est certain que le rendement s'en ressentira le jour où d'importants travaux seront nécessaires. Disponible auprès de la société, le montant des provisions pour travaux est une information utile, garante de sa bonne gestion.

La SCPI doit avoir été lancée dans un marché assaini.

Si des immeubles ont été acquis durant la flambée des prix, de 1985 à 1992, vous risquez d'avoir des surprises lors de la revente, car ces immeubles ont été acquis au plus haut du marché et ont probablement subi une décote. Mieux vaut privilégier les acquisitions plus anciennes ou plus récentes, effectuées dans un marché assaini.

Une capitalisation de plus de 250 millions de francs.

Sans être une garantie suffisante, le montant de la capitalisation est important, car une SCPI doit avoir une taille minimale pour diversifier ses investissements, afin d'amortir les risques. Les spécialistes conseillent de privilégier celles dépassant au moins 250 millions de francs.

Il faut observer le marché secondaire et le taux d'encaissement des loyers.

Si de nombreux associés souhaitent vendre leurs parts de la société, c'est qu'il y a anguille sous roche. Il vaut mieux opter pour les SCPI ayant un faible volume de parts proposées sur le marché secondaire, moins de 3 % du total de ses parts. Enfin, vérifiez le taux d'encaissement des loyers : s'il est inférieur à 90 %, cela peut révéler des impayés. Toutes ces informations sont disponibles dans les bulletins d'information trimestriels et le rapport annuel de la société.

La fiscalité des parts de SCPI.

Les parts de SCPI sont imposées comme de l'immobilier en direct. La loi autorise donc les associés à pratiquer un abattement de 14 % sur les revenus locatifs après déduction des frais réels de gérance. Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi que les explications nécessaires pour remplir leur déclaration de revenus. En cas de vente, si l'associé détient ses parts depuis moins de 2 ans, la plus-value, égale à la différence entre le prix de vente et le prix de revient, est ajoutée intégralement au revenu du vendeur, sans aucun correctif spécial. Si l'associé cède des parts détenues depuis plus de 2 ans, le montant imposable est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, après application d'un coefficient tenant compte de l'érosion monétaire. Cette plus-value brute est diminuée d'un abattement de 5 % par année de détention des parts au-delà de la 2e année. Au-delà de la 22e année, le jeu de cet abattement aboutit à une exonération totale de l'imposition de la plus-value. Un abattement général de 6 000 F est pratiqué sur le total des plus-values immobilières (à court comme à long terme) réalisées au cours de la même année. Aucune plus-value n'est imposable si le montant des cessions immobilières ne dépasse pas 30 000 F dans l'année.

Un placement dans une SCPI reste un placement immobilier.

L'achat de parts de SCPI reste un investissement immobilier à envisager comme tel : c'est-à-dire un placement de longue durée, éventuellement transmissible à ses descendants. Même s'il se présente sous forme de parts, il ne faudrait pas l'assimiler à une Sicav, que l'on peut acheter et revendre à intervalles rapprochés. En tant qu'investissement locatif, sa vraie nature est de procurer des revenus sûrs et connus à l'avance. C'est dans ce sens que ce produit est considéré comme un placement en vue de la retraite.

Spéculation et immobilier sous forme pierre ou papier ne font jamais bon ménage : la crise passée l'a amplement démontré. La détention de parts des seules sociétés civiles de placement immobiler qui réalisent des investissements prudents et non spéculatifs reste donc un bon plan dans un patrimoine diversifié.

Laurence Barnier


Mots-clés :

BESSON , DEFISCALISATION , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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