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Comment alléger l'impôt de solidarité sur la fortune

Comment alléger l'impôt de solidarité sur la fortune
Juin 2001
Le Particulier n° 944, article complet.
Auteur : SCHMIDIGER (Frédérique)

Céder l'usufruit de biens immobiliers ou de parts de SCPI, adhérer à une association tontinière, souscrire un crédit in fine, une retraite par capitalisation, des bons de capitalisation ou une assurance vie sont autant de solutions visant à réduire l'ISF.

Déterminer au plus juste la part de patrimoine qui est assujettie à l'ISF

L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est supporté par les contribuables disposant au 1er janvier de l'année d'un patrimoine imposable (après déduction des dettes) supérieur à 4,7 millions de francs. Cet impôt pèse sur la fortune des contribuables : il est donc assis sur la valeur de leur patrimoine, les revenus qui en sont issus étant, eux, soumis à l'impôt sur le revenu.

Au 15 juin, vous devrez avoir établi votre déclaration d'impôt, calculé son montant et acquitté cette taxe. Dès à présent, vous pouvez corriger la composition de votre patrimoine et privilégier certains investissements pour réduire l'impôt de solidarité sur la fortune de 2002.

Diverses solutions patrimoniales peuvent être adoptées pour maintenir le montant de votre patrimoine imposable sous le seuil d'imposition et échapper ainsi à l'impôt de solidarité sur la fortune, ou au moins réduire le montant de cet impôt en minorant sa base d'imposition.

Investir dans des biens totalement exonérés d'ISF s'avère bien sûr la solution la plus efficace. Mais ces placements imposent généralement des contraintes importantes, quelque peu dissuassives. Acheter une œuvre d'art est certes un investissement-plaisir, mais il peut s'avérer plus coûteux (en assurance notamment) que réellement rentable. Quant à l'exonération de biens professionnels (immeuble, trésorerie, parts ou actions de sociétés), elle ne concerne, par définition, que les entrepreneurs individuels ou certains associés ou dirigeants de sociétés qui y exercent leur activité professionnelle.

Reste donc, pour un public plus large, la donation de biens, optimisée grâce au démembrement de propriété, et des produits de placements qui permettent de soustraire de l'ISF tout ou partie des sommes qui y sont investies.

Quelle que soit la voie adoptée, il ne faut pas examiner la seule économie d'ISF réalisée. Il convient également de tenir compte de la performance de l'investissement, de la fiscalité supportée par ailleurs (droits de donation, impôt sur le revenu...) et de ses contraintes financières (non-disponibilité des fonds...).

La donation, le moyen le plus sûr pour réduire son patrimoine imposable.

La stratégie la plus simple – mais aussi la plus radicale – pour diminuer le montant de l'impôt de solidarité sur la fortune consiste à réduire son patrimoine en donnant des biens que l'on possède. La donation permet ainsi de faire d'une pierre deux coups : vous allégez le poids de l'ISF tout en minimisant les droits dus par vos héritiers à l'occasion de la transmission de votre patrimoine.

La donation, si elle est consentie à vos enfants, est d'autant plus séduisante qu'elle bénéficie d'une fiscalité attractive, compte tenu de l'abattement de 300 000 F par parent et par enfant appliqué à la valeur des biens donnés et de la réduction des droits de donation accordée si vous avez moins de 75 ans. Toutefois, pour minorer votre ISF, la donation doit être faite à des enfants majeurs, puisque les enfants mineurs ne sont pas imposés distinctement au titre de l'ISF, leurs biens étant ajoutés à votre patrimoine pour le calcul de cet impôt.

L'économie réalisée grâce à ces transmissions anticipées suppose que le bénéficiaire ne soit pas lui-même assujetti à l'ISF ou, à tout le moins, qu'il soit imposé à un taux marginal d'imposition le taux applicable à la fraction supérieure du patrimoine taxable, moins élevé que le vôtre.

Seul point faible de cette solution patrimoniale : elle vous contraint à vous dessaisir définitivement de vos biens et de leurs éventuels revenus. Et, malheureusement, vous ne pouvez pas contourner cet inconvénient en donnant la seule nue-propriété du bien et en vous en réservant l'usufruit jusqu'à votre décès puisqu'en matière d'ISF, l'usufruitier reste imposable sur la valeur du bien en pleine propriété.

Céder l'usufruit de biens pour un temps limité.

Vous pouvez en revanche, avec profit, donner l'usufruit d'un bien pour une durée limitée et fixée à l'avance, et en conserver la nue-propriété. La donation temporaire de l'usufruit permet ainsi de faire sortir de votre patrimoine imposable la valeur totale du bien pendant la durée fixée à l'avance, sans perdre définitivement la propriété du bien. Passé ce délai, vous retrouvez en effet l'entière propriété.

Il faut pouvoir justifier la donation à titre temporaire.

La valeur de l'usufruit temporaire retenue pour le calcul des droits de donation est déterminée selon un procédé légal spécifique. Elle est estimée aux deux dixièmes de la valeur en pleine propriété du bien pour chaque période de 10 ans, quel que soit l'âge de l'usufruitier (article 762 II du code général des impôts). Ainsi, l'usufruit d'un bien d'une valeur de 1 000 000 F concédé pour 10 ans est évalué à 200 000 F.

Cette évaluation ne peut pas être supérieure à celle obtenue en appliquant le barème fiscal propre à l'usufruit viager (qui prend fin avec la mort de l'usufruitier), fixée en fonction de l'âge de l'usufruitier (article 762 I du CGI, voir notre Grand Dossier de mai 1999, l'ISF p. 15). La valeur résultant du barème fiscal constitue en effet une évaluation maximale.

Pour être intéressant, ce montage ne doit pas être utilisé à des seules fins fiscales. L'administration dispose en effet d'une arme redoutable pour freiner l'ingéniosité des stratagèmes patrimoniaux : l'abus de droit. Un démembrement de propriété qui ne viserait qu'à réduire l'ISF pourrait ainsi être écarté par le fisc, avec, comme sanction, une majoration de 80 % des droits éludés. Il est donc impératif non seulement de laisser l'usufruitier percevoir les revenus du bien, mais encore de pouvoir justifier cette donation à titre temporaire de l'usufruit par un motif autre que fiscal. Tel sera le cas, par exemple, si vous aidez vos enfants, pendant leurs études ou lors de leur établissement, en leur donnant l'usufruit d'un bien produisant des revenus, comme un appartement donné en location. Vos enfants reçoivent ainsi, pendant 5 ou 10 ans, des revenus sur lesquels ils sont, le cas échéant, imposés au titre de l'impôt sur le revenu. Puis, une fois leur autonomie acquise, vous retrouvez la pleine propriété de votre bien et vous en percevez à nouveau les fruits. Un complément de ressources bienvenu si, à l'heure de la retraite, vous devez compenser une baisse de revenus.

Attention, toutefois, pendant la durée de l'usufruit temporaire, vous restez tenu, en qualité de nu-propriétaire, de payer les travaux de grosses réparations nécessaires (réfection de toiture, rétablissement de murs de soutènement..., article 606 du code civil).

La vente de l'usufruit temporaire de parts de SCPI.

La donation d'usufruit à titre temporaire porte généralement sur un bien produisant des revenus. Aussi, il s'agit fréquemment de biens immobiliers loués. Mais, depuis quelques années, ce montage s'est également greffé sur la propriété de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI - voir p.52), une solution encouragée par les gérants de SCPI qui aident volontiers les associés à procéder à ces opérations.

Une autre technique est également proposée aux redevables de l'ISF propriétaires de parts de SCPI. Elle consiste à vendre, et non à donner, l'usufruit temporaire de leurs parts. Le prix de cession de l'usufruit est fixé de gré à gré, entre cédant et acquéreur, sur la base d'une évaluation économique de l'usufruit. Celle-ci représente environ 3 fois la rentabilité annuelle des SCPI pour un usufruit temporaire cédé pour 5 ans (environ 5 fois pour une durée de 10 ans). On peut espérer obtenir environ 96 000 F en cédant pour 5 ans l'usufruit de parts dégageant une rentabilité annuelle de 32 000 F.

Cette technique patrimoniale – séduisante en théorie si l'on s'en tient au strict plan de l'économie d'ISF qu'elle procure – ne fait pas l'unanimité. Pour Paul Pfister, directeur général du groupe Pelloux (l'un des principaux intervenants sur le marché des SCPI), l'intérêt est mince de conserver un placement dont on renonce à la rentabilité pendant 5 ou 10 ans, en vendant l'usufruit dans le seul but de limiter le montant de l'ISF. Une réserve qu'il lève si la renonciation se fait au bénéfice d'un enfant, dans le cadre d'une donation.

Une opération attrayante si l'ISF est élevé.

Pour M. François Lachèze, directeur adjoint de la société de gestion de SCPI Actigestion (appartenant au groupe Caisse des dépôts et consignations, SCPI Actipierre), cette opération ne présente un réel attrait que si les souscripteurs de SCPI sont redevables d'un impôt de solidarité sur la fortune important.

Le fait est que le patrimoine imposable et les sommes investies dans les SCPI doivent être élevés pour que l'économie procurée par la vente de l'usufruit temporaire soit substantielle. Prenons l'exemple d'un contribuable qui détient un patrimoine taxable à l'ISF de 17 000 000 F. Il cède pour 5 ans l'usufruit temporaire de ses parts de SCPI achetées 500 000 F en 1998, et dégageant un rendement annuel de 32 000 F. Même dans cette situation, l'économie reste modérée. Atteignant le taux d'imposition marginal de 1 % au titre de l'ISF, il économise 5 000 F (soit 1 % de 500 000 F, en admettant que ses parts n'ont pas pris de valeur) pendant 5 ans, c'est-à-dire, au final, 25 000 F. De ce gain, il faut soustraire les droits de mutation de 4,80 % dus sur la vente de l'usufruit à titre temporaire ainsi que l'imposition de la plus-value immobilière dégagée par l'opération. Cette plus-value correspond à la différence enregistrée entre le prix de vente de l'usufruit temporaire et sa valeur déterminée d'après l'article 762 II du CGI (l'imposition de la plus-value reste toutefois le plus souvent théorique dans la mesure où, en pratique, la plus-value est inexistante). Il faut également tenir compte, le cas échéant, des honoraires versés à l'intermédiaire sollicité pour mettre en rapport cédant et acquéreur de l'usufruit, honoraires pouvant atteindre 5 % du prix perçu. Il est en effet difficile, si vous envisagez ce type de montage, de trouver un acquéreur par vous-même, sans intervention d'un tiers. Mieux vaut vous adresser à un conseiller en patrimoine (gestionnaire de patrimoine ou notaire) qui peut évaluer l'intérêt de ce montage compte tenu de votre situation patrimoniale.

La vente de l'usufruit temporaire peut également permettre à des contribuables disposant d'un patrimoine imposable proche du seuil d'imposition à l'ISF de 4,7 millions de francs, d'échapper à cet impôt. Ceux-là pourront par ailleurs investir le prix de vente dans des produits d'épargne peu fiscalisés au titre de l'impôt sur le revenu, et bénéficiant de règles d'évaluation favorables pour l'ISF.

Découvrez les atouts de la tontine, épargne à long terme originale.

Formule d'épargne proposée par le banquier italien Lorenzo Tonti à Mazarin afin de financer un système de retraites royales, la tontine a traversé fort discrètement les siècles. Aujourd'hui, si peu de sociétés proposent ce placement, ce type d'épargne est plébiscité par de nombreux conseillers en gestion de patrimoine qui cherchent à réduire le patrimoine taxable de leurs clients redevables de l'ISF. En effet, les sommes investies dans la tontine échappent à l'impôt de solidarité sur la fortune pendant 10 à 25 ans. En contrepartie, l'investisseur voit son épargne bloquée durant ce délai.

Ce système consiste à réunir un minimum de 200 épargnants au sein d'une association tontinière. Ceux-ci, selon la formule et la société gérant la tontine, peuvent procéder (comme pour un contrat d'assurance vie) à des versements périodiques obligatoires ou à des versements libres (voire au versement d'une cotisation unique). Ces sommes, après déduction des frais de gestion annuels ou de la rémunération prélevés par la société tontinière sur les versements opérés, sont mises en commun et investies dans des placements financiers tels que les actions et les obligations. La gestion de ces actifs peut être d'autant plus performante que les fonds investis restent indisponibles pour une longue période, aucun retrait n'étant possible avant l'expiration de la durée de vie prévue de l'association tontinière, qui varie entre 10 et 25 ans.

Au terme de cette durée, tous les actifs sont liquidés et les adhérents vivants se partagent le produit de la vente, proportionnellement aux sommes investies et compte tenu de l'âge auquel les versements ont été réalisés. En effet, à investissement égal, un épargnant âgé recueillera une somme plus importante qu'un épargnant plus jeune. Cette prime s'explique par le risque pris : les adhérents décédés avant le terme de l'association perdent en principe leur mise. Ce bonus, qualifié de bénéfices de mutualité, reste dans le pot commun et vient augmenter le profit des survivants.

Aujourd'hui, peu d'épargnants sont prêts à prendre le risque de perdre leur investissement. Aussi, les sociétés de tontine proposent systématiquement à leurs adhérents de souscrire un contrat d'assurance-décès. La couverture proposée peut être plus ou moins étendue, et permet au moins à l'adhérent décédé de transmettre à ses héritiers les sommes investies dans la tontine. Cette garantie représente bien sûr une charge supplémentaire : environ 4 % des primes brutes versées pour une couverture minimale. Si vous êtes âgé et si vous souhaitez garantir plus que le seul montant des sommes investies, le coût peut grimper jusqu'à environ 20 % des primes brutes.

La tontine permet une double économie fiscale : sur l'ISF et sur l'impôt sur le revenu.

En dépit des frais prélevés et du coût de la garantie décès, la tontine reste un placement présentant une rentabilité attractive, renforcée par une fiscalité de faveur. En effet, outre l'économie d'ISF procurée pendant la durée de vie de la tontine, les gains retirés une fois les fonds partagés supportent la même imposition que les produits des contrats d'assurance vie, au titre de l'impôt sur le revenu. Après 8 ans, ils peuvent être soumis à un prélèvement libératoire de l'impôt sur le revenu de 7,5 %, une fois déduit un abattement de 30 000 F pour un célibataire et de 60 000 F pour un couple marié. Une fiscalité douce qui peut encore être allégée en souscrivant une tontine dans le cadre d'un plan d'épargne populaire, ce qui permet aux gains d'échapper également au prélèvement libératoire de 7,5 %. A condition toutefois que les sommes versées ne dépassent pas 600 000 F.

Investissez en finançant votre acquisition par un crédit in fine.

Les emprunts souscrits par les contribuables constituent des dettes dont le montant peut être déduit du patrimoine taxable à l'ISF. La déduction ne porte cependant que sur le montant du capital emprunté restant à rembourser au 1er janvier. Or, en souscrivant un crédit classique, chaque mensualité de remboursement concourt, pour partie, à payer les intérêts et, pour partie, à réduire le capital restant dû. Celui-ci diminue donc au fil du temps. Le crédit in fine consiste, au contraire, à ne payer pendant la durée du prêt que les intérêts. Le capital est remboursé uniquement à l'échéance, en un seul versement. La dette déduite du patrimoine imposable à l'ISF reste donc la plus élevée possible, pendant toute la durée de l'emprunt.

Cette formule retenue le plus souvent pour réaliser un investissement immobilier locatif est d'autant plus séduisante qu'elle permet également de défiscaliser les revenus fonciers perçus par le contribuable. Ce dernier peut, en effet, déduire de ses revenus locatifs imposables les intérêts d'emprunt payés dans l'année. Or, le montant des intérêts acquittés pendant la durée du prêt et pouvant être déduits est plus élevé que pour un crédit classique puisque le capital n'est remboursé qu'à l'échéance.

Le crédit in fine n'est donc fiscalement intéressant que si l'économie d'impôts sur le revenu et sur la fortune est supérieur au montant – élevé – des intérêts supportés par l'emprunteur. Il faut par ailleurs garder à l'esprit que la totalité du capital emprunté devra être remboursée à l'échéance du prêt. Il est donc préconisé de garantir le crédit en souscrivant un contrat d'assurance vie (ou de capitalisation). La somme investie, majorée des produits générés par le support, doit couvrir le capital dû au terme de l'emprunt. La formule s'avère donc d'autant plus favorable aux contribuables que la performance du contrat est élevée et qu'il bénéficie d'une fiscalité privilégiée.

Mettez à profit la retraite par capitalisation.

Les contrats de retraite par capitalisation souscrits par les salariés et ceux souscrits par les membres de professions indépendantes (commerçants, artisans, professions libérales) dans le cadre des contrats de groupe dits Madelin, peuvent échapper à l'ISF. Ces contrats pouvant être assimilés à des pensions de retraite, ils bénéficient de la même exonération que ces dernières. Les sommes investies ne sont donc pas comprises dans le patrimoine taxable pendant la phase d'épargne et après la cessation de l'activité professionnelle, la valeur de capitalisation des rentes viagères servies (la valeur que représente le versement de cette rente jusqu'à la fin de vos jours) échappe également à l'ISF.

Pour bénéficier de cette exonération, les contrats doivent toutefois respecter les conditions suivantes : la retraite acquise par capitalisation doit avoir été souscrite dans le cadre d'une activité professionnelle, moyennant le versement de primes périodiques, échelonnées sur une période d'au moins 15 ans, et la rente doit être servie seulement au moment de la cessation de l'activité professionnelle. Le délai minimal de 15 ans n'est pas exigé des salariés qui ont adhéré obligatoirement au contrat en vertu d'un accord d'entreprise ou de leur convention collective et qui cessent leur activité professionnelle à la suite d'un licenciement, d'une mise à la retraite anticipée ou encore du décès même du salarié lorsque la rente est versée à son conjoint ou à ses enfants (DA 7 S-344). Pour les contrats Madelin, la durée de 15 ans est écartée si, au 5 septembre 1994, le souscripteur était à moins de 15 ans de l'âge minimum requis pour partir à la retraite (60 ans pour les commerçants et artisans et 65 ans pour les professions libérales) et si l'entrée en jouissance de la rente est subordonnée à la cessation d'activité en cause (BOI 7 S-1-95).

Investir dans des bons de capitalisation ou dans l'assurance vie.

Les bons et les contrats de capitalisation sont des placements proches des contrats d'assurance vie. Leurs produits sont d'ailleurs soumis aux mêmes règles d'imposition au titre de l'impôt sur le revenu. En revanche, en matière d'ISF, ils présentent l'avantage d'être retenus pour leur seule valeur nominale (DA 7-S-352 n°6). Ainsi, votre patrimoine imposable à l'ISF ne comprend que les sommes investies. Les intérêts capitalisés échappent à l'ISF. Ces contrats, séduisants pour les contribuables lourdement imposés au titre de l'ISF, souffrent toutefois de deux handicaps notables par rapport aux contrats d'assurance vie classiques. Outre les frais souvent importants prélevés en cas de décès (mais pouvant être négociés), ils ne bénéficient d'aucune des mesures d'exonération accordées aux contrats d'assurance vie (voir le n°932 du Particulier, p 30). Ils sont intégralement retenus dans l'actif taxable de la succession.

Cette comparaison joue d'autant moins en faveur des bons et des contrats de capitalisation que les contrats d'assurance vie peuvent également échapper en partie à l'ISF. En effet, certains assureurs proposent des contrats comportant un bonus de fidélité. Les produits générés sont alors indisponibles pendant un certain délai et ne sont pas inclus dans la valeur de rachat du contrat. Le droit des assurés sur ces produits n'est acquis que s'ils respectent la durée minimale requise. Jusqu'à ce terme, ces sommes ne sont pas comprises dans la valeur déclarée au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune.

Frédérique Schmidiger


Mots-clés :

CREDIT IN FINE , DEFISCALISATION , IMPOT SUR LA FORTUNE , ISF , RETRAITE ANTICIPEE , TONTINE , USUFRUIT




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