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Impôts locaux : la valeur locative en questions

Septembre 2001
Le Particulier n° 946, article complet.

La valeur locative des biens immobiliers sert de base au calcul de vos impôts locaux (taxe d'habitation et taxes foncières). Mais la valeur retenue par le fisc ne correspond absolument pas aux niveaux de loyers réellement pratiqués.

Pourquoi la valeur locative d'un logement est-elle sans rapport avec le niveau des loyers qu'il peut rapporter ?

Appelée valeur cadastrale, la valeur locative retenue par le fisc est fixée ainsi : dans chaque commune, un certain nombre de logements types ont été classés en catégories en fonction de leur situation, de leur confort et de leur niveau d'entretien. Votre logement a été placé dans la catégorie lui correspondant. L'administration a ensuite établi un barème de loyer annuel, au mètre carré, pour chaque catégorie. Mais ce tarif a été établi en métropole en 1970 et n'a été réactualisé qu'en 1980. Depuis, il est simplement majoré chaque année au niveau national (1 % par exemple pour 2001 par rapport à 2000). Cela, alors que le marché locatif évolue, bien évidemment, de façon très contrastée.

Un contribuable peut-il contester la catégorie dans laquelle le fisc a classé son logement ?

Le classement d'un logement dans l'une des catégories établies au niveau de la commune dépend de l'ensemble de ses caractéristiques. Il existe 8 catégories possibles pour l'habitation proprement dite, de la 1re dite "grand luxe" à la 8e, dite "très médiocre", et 4 catégories pour ses dépendances. Vous pouvez, certes, contester ce classement, mais vos chances de le remettre en cause sont minimes, au vu de la jurisprudence. Par exemple, il ne suffit pas que le logement de référence de la catégorie de votre logement soit de construction plus récente que le vôtre (CE du 24.4.81, n° 19788), ni qu'il comporte un nombre de pièces différent (CE du 24.4.81, n° 18183). C'est seulement si l'ensemble des caractéristiques architecturales de la construction et des équipements de votre logement diffèrent de ceux du local de référence que vous pouvez espérer obtenir gain de cause.

Le fisc peut-il retenir pour un logement une surface "pondérée" supérieure à sa superficie réelle ?

L'évaluation du fisc part de la surface réelle du logement. Mais celle-ci est ensuite pondérée par des coefficients et correctifs destinés à tenir compte de son état d'entretien, de sa construction, de sa situation... Ces correctifs s'appliquent aux différentes parties de votre habitation. Ainsi, les coefficients d'entretien concernent principalement le gros œuvre et non les menus travaux d'entretien. S'ajoutent aussi des majorations de superficie correspondant aux éléments d'équipements et de confort du logement (eau courante, gaz, électricité, baignoires, lavabos...). Si vous envisagez de contester la surface pondérée de votre habitation, vérifiez avant tout sa surface réelle, c'est-à-dire sa surface au sol, mesurée entre murs ou séparations, y compris la surface occupée par vos diverses installations (sanitaires, éviers, placards...). Vous devez retenir la surface au sol de vos pièces mansardées, et non une surface corrigée ou moyenne (CE du 6.3.1989, n° 58408). Vous pouvez également contester les équivalences superficielles retenues. Mais vous risquez d'attirer l'attention du fisc sur des équipements qu'il n'a pas pris en compte, n'en ayant pas eu connaissance (aménagement de combles, par exemple).

Deux maisons apparemment semblables peuvent-elles avoir des valeurs locatives différentes ?

ll suffit que l'une possède deux salles de bains et l'autre une seule pour que leur valeur locative soit différente. Vous ne pouvez donc pas contester une valeur locative en vous fondant sur celle retenue pour un bien similaire. Vous pouvez, en revanche, contester les éléments qui ont servi au calcul de votre valeur locative. Pour cela, obtenez du cadastre la communication de votre fiche d'évaluation (imprimé 6675-M). Elle comporte un tableau intitulé "évaluation du local". Vérifiez qu'aucune erreur n'a été commise dans le décompte des pièces de votre habitation ou de ses dépendances. Contrôlez aussi le classement de votre habitation dans la catégorie correspondant à ses caractéristiques physiques et les éléments de calcul de votre surface "pondérée".

La construction d'une piscine a-t-elle pour effet d'augmenter la valeur locative de ma maison ?

Construire une piscine, une serre ou un court de tennis entraîne effectivement la réévaluation de la valeur locative de l'habitation concernée. Il en va de même en cas de construction nouvelle, d'agrandissement, de surélévation d'une maison ou en cas de changement d'affectation de locaux annexes. Vous devez donc, chaque année, déclarer les changements importants qui affectent vos biens immobiliers. En revanche, les modifications mineures (réfection des peintures, par exemple) ne sont pas prises en compte par le fisc. La déclaration doit être déposée au centre des impôts fonciers dans les 90 jours de l'achèvement des travaux. Une absence de déclaration vous expose, outre à une amende, à un redressement fiscal, les taxes d'habitation et foncières étant recalculées sur la base de la valeur locative rectifiée (voir notre Grand Dossier d'octobre 2000, les Impôts locaux). Le fisc peut réparer les omissions et insuffisances d'évaluation à tout moment. Il dispose, pour cela, de nombreux moyens de contrôle : permis de construire, bénéfice d'une réduction d'impôt, attestation pour bénéficier du taux réduit de TVA...

Comment réclamer ?

Les réclamations concernant la valeur locative doivent être adressées au centre des impôts fonciers ou au bureau du cadastre à la mairie. Vous pourrez obtenir des éclaircissements en vous rendant sur place, ou par courrier (de préférence en recommandé avec AR). Si ces explications ne vous satisfont pas, présentez une réclamation motivée au directeur des services fiscaux. Le fisc doit statuer dans les six mois. Si votre demande est rejetée, vous pouvez encore saisir le tribunal administratif. Attention, vous avez jusqu'au 31 décembre 2002 pour contester la base d'imposition retenue en 2001. Délai beaucoup plus court que le délai de 3 ans accordé aux contribuables en matière d'impôt sur le revenu.

Mots-clés :

IMPOTS LOCAUX , TAXE D'HABITATION , TAXE FONCIERE




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