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Le régime Besson confronté au marché

Le régime Besson confronté au marché
Avril 2002
Le Particulier n° 953, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)
Un logement ancien loué en Besson ? Jamais vu

" Voilà, abruptement résumé, le bilan de l'enquête réalisée auprès des professionnels hexagonaux de l'immobilier locatif. Pourtant, lors de sa création en 1997, le régime Besson appliqué aux logements existants partait avec un atout de taille : pour la première fois le législateur se penchait sur le locatif ancien et accordait aux bailleurs (sous conditions) une déduction forfaitaire majorée de 14 à 25 %. Mais, 4 ans après, le succès n'est pas au rendez-vous. Un échec qui s'explique par la complexité du dispositif et les contraintes qu'il implique pour le bailleur, mais aussi par l'inadéquation entre les loyers maxima requis par le législateur et ceux du marché.

Des loyers irréalistes.

"En général, le plafond de loyers Besson se situe 20 % en deçà du marché, avec une fourchette allant de 10 % dans les marchés moroses à 30 % dans ceux plus tendus", analyse Patrick Fontan, responsable du financement aux investisseurs au Crédit Foncier de France. Une inadaptation renforcée par une contrainte supplémentaire : pour ouvrir droit à l'avantage fiscal, les baux doivent avoir été conclus après le 1er janvier 1999. Effet pervers de cette exigence, le régime Besson a été vidé d'une part importante de sa vocation sociale. "On trouve des immeubles avec d'anciens locataires bénéficiant de loyers bon marché. Étendre le bénéfice de l'avantage fiscal au locataire en place aurait permis le maintien d'une population souvent âgée et fragilisée", souligne Stéphane Imowicz, PDG d'Ad Valorem.

Cette inadaptation des loyers se retrouve sur l'ensemble de la France. Que le plafond de 11 €/m2/mois exigé pour Paris et les communes limitrophes se révèle irréaliste pour un secteur où la moyenne des loyers s'établit plutôt à 15 € n'est pas vraiment une surprise. Mais l'on rencontre le même fossé dans la zone 2, qui regroupe les agglomérations provinciales de plus de 100 000 habitants. Pour bénéficier de la déduction forfaitaire majorée, les bailleurs doivent pratiquer des loyers en deçà de 6 €/m2/mois, alors que, dans les faits, la fourchette de prix démarre à 7,5 € le m2. Un constat valable à Grenoble comme à Lyon, où les loyers s'échelonnent de 8 à 15 €/m2, en passant par Montpellier où se loger revient entre 8 et 19 €/m2. Fidèle à sa réputation d'élitisme, Aix-en-Provence affiche des prix quasi parisiens avec des tarifs excédant souvent les 15 €/m2. Même Brest et Toulon, réputées pour la morosité de leur marché immobilier, ne sont pas "bessonnables". À Brest, par exemple, dans le secteur de Recouvrance, connu pour ses bars à marins, un studio de 20 m2 trouve preneur entre 180 et 200 €.

Même dans les petites agglomérations, les loyers Besson semblent déconnectés du marché. Dans sa récente étude Snoupi (Suivi national des observatoires de la propriété immobilière), l'Union de la propriété immobilière (Unpi) s'est penchée sur ce marché locatif de la zone 3. Il apparaît ainsi que Chartres, Belfort et Perpignan affichent respectivement des loyers de 6,86 € ; 6 € et 5,90 €/m2/mois en moyenne... bien au-dessus des 5,5 € requis par le dispositif Besson.

Un marché de pénurie.

La tension enregistrée depuis 18 mois sur les marchés locatifs a contribué à l'inflation des loyers et à l'accroissement de leur disparité avec les plafonds Besson qui ont pourtant récemment bénéficié d'augmentations oscillant, suivant les secteurs, entre 6,3 % et 12,7 %. Mais ce coup de pouce s'est révélé inopérant sur des secteurs où la moindre modification économique ou politique aboutit à une situation de pénurie. C'est le cas à Tours avec l'arrivée des salariés de Zebank ; à Nantes avec ceux du magasin Ikea ou à Fougères, en Ile-et-Vilaine, suite au développement des écoles d'enseignement supérieur. À Toulon, enfin, le départ de l'équipe municipale d'extrême droite a eu aussi pour conséquence de redonner des couleurs à l'immobilier local. "Il n'y a plus rien à louer. Seul “l'inlouable” n'a pas trouvé preneur", se réjouit Bernard Grech, président du réseau Orpi et... toulonnais.

Une situation aggravée par le désengagement progressif des bailleurs. "Sur l'ensemble du réseau, nous avons constaté que lorsqu'un locataire donne congé, près du tiers des propriétaires vendent le bien", souligne Bernard Grech. Autant de facteurs qui entretiennent une pénurie endémique. Celle-ci touche les appartements de plus de trois pièces et les maisons. Les petits logements, vestiges des dispositifs Méhaignerie et Quilès ou résultats du morcellement de grandes surfaces, sont suffisamment nombreux. Le constat vaut dans des localités aussi disparates qu'Amiens, Bordeaux, Brest, Caen, Chambéry, Le Mans, Reims, Strasbourg et Vesoul. Mais cette rareté s'étend parfois aux petites surfaces, et pas seulement dans la capitale. "On pourrait louer deux studios par jour", soupire le responsable de l'agence Guy Hocquet de Lille. Une situation que l'on retrouve aussi à Grenoble, Lyon, Marseille ou Montpellier.

Seuls quelques quartiers sont "bessonables".

En cherchant bien, au cas par cas, certains biens sont potentiellement éligibles au régime Besson. Première condition : une grande surface. En effet, le prix du loyer ramené au mètre carré est inversement proportionnel à la superficie. Les résultats de Snoupi font apparaître que si un studio se loue autour de 10,21 €/m2/mois et un deux pièces 7,77 €, ce résultat tombe à 5,84 € pour quatre pièces et à 5,58 € pour cinq pièces et plus. Seconde condition : le logement doit se situer dans un secteur très décoté d'une grande ville. À Nîmes, par exemple, la ZUP recèle de beaux appartements "bessonnables" construits en leur temps pour accueillir les rapatriés d'Algérie. "Galerie Richard Wagner, des appartements de 100 m2 dans des copropriétés dotées de prestations superbes trouvent preneurs autour de 30 500 € et se louent environ 534 € par mois", confirme le responsable d'une agence Laforêt locale. Dans les quartiers nord d'Amiens, des résidences édifiées dans les années 60 pourraient se louer sous le régime Besson avec une rentabilité satisfaisante. Mais les bailleurs ne se laissent pas d'avantage séduire par ce dispositif. Faute d'espoirs de plus-values à la revente et face à des locataires souvent versatiles, ils préfèrent souvent, dans ces secteurs sensibles, optimiser la rentabilité locative du bien en le louant le plus cher possible. De même, les propriétaires des quartiers Nord de Marseille, "bessonables", privilégient le rendement, jusqu'à 20 %, ce qui implique un niveau de loyers peu compatible avec ceux prévus par ce régime. Le régime Lienemann, quant à lui, apparaît encore plus impraticable car il ne présente pas d'intérêt si l'on a la possibilité de louer en régime Besson ; or, nous l'avons vu, même ce dernier est difficile à appliquer.

Valérie Valin-Stein

Mots-clés :

BESSON , FISCALITE , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION , LOGEMENT ANCIEN




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