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Pierre-papier, l'embellie se confirme

Pierre-papier, l'embellie se confirme
Juin 2002
Le Particulier n° 955, article complet.
Auteur : CLEMENT (Catherine)

Les SCPI ont représenté le placement le plus rentable en 2001. Quant aux sociétés foncières, elles tirent fort bien leur épingle du jeu depuis plusieurs années. Il est peut-être judicieux d'en profiter pour diversifier son portefeuille.

Avec la crise boursière, les placements en pierre-papier ont retrouvé tout leur attrait

La Bourse tarde à repartir. Les taux d'intérêt, qui influencent la rémunération de nombreux placements, restent faibles. Certains épargnants, déçus, cherchent une troisième voie et redécouvrent... l'immobilier. Après la crise des années 90, le marché vient de vivre des années florissantes. Et, bien sûr, la pierre est un placement moins risqué que la Bourse. Hélas, acheter un logement pour le louer présente certains inconvénients : investissement élevé, gestion contraignante, risque d'impayés, etc. Pour les particuliers qui n'ont pas envie de tenter l'aventure ou qui n'ont pas de mise initiale suffisante, la solution existe : la pierre-papier. Sous ce terme se retrouvent d'une part les "foncières", des sociétés qui possèdent et gèrent un patrimoine immobilier et dont les actions peuvent être cotées en Bourse, et de l'autre, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI, voir le n° 944 du Particulier, p. 52), qui détiennent aussi des biens immobiliers, pour le compte des épargnants. Inconvénient de ces dernières : elles ne sont pas cotées en Bourse. En effet, les parts de SCPI s'achètent et se vendent entre particuliers, sur un marché animé par les sociétés de gestion.

Foncières et SCPI ont certains points communs. Elles permettent d'accéder à un patrimoine immobilier sans se soucier de la gestion locative et avec une mise de départ modeste : quelques centaines d'euros suffisent pour acquérir des parts ou des actions de ces sociétés. Leur patrimoine est constitué le plus souvent d'immobilier d'entreprise – bureaux, entrepôts... –, dont la rentabilité est supérieure à celle de l'habitation (les SCPI de logement ont perdu une grande partie de leur crédibilité). Enfin, le risque est mutualisé : ces sociétés ont de nombreux locataires et la défaillance de l'un d'eux n'affecte que modestement les recettes locatives totales et, par conséquent, le rendement du placement. Pourtant, au-delà de ces points communs, les deux produits affichent de nombreuses différences puisque leurs risques, leur fiscalité, leur rentabilité ne sont pas les mêmes.

Les SCPI rapportent plus de 7 %.

Les SCPI reviennent de loin. Pendant la crise de l'immobilier, elles ont vu leurs immeubles de bureaux se vider d'une partie de leurs locataires et les loyers des autres renégociés à la baisse. Les revenus locatifs qu'elles reversent aux porteurs de parts, après déduction des frais de gestion, ont plongé. Le placement rapportait de moins en moins. Plus personne ne souhaitait racheter les parts des épargnants qui cherchaient à les revendre au "prix conseillé", censé pourtant refléter la valeur estimée (par des experts) du patrimoine de la SCPI. Ce prix "officiel" est donc devenu théorique. Les transactions se réalisaient en général à un "prix de marché" nettement inférieur, déterminé uniquement par la loi de l'offre et de la demande, c'est-à-dire au prix que les acquéreurs étaient prêts à payer. Or, ils n'acceptaient d'acheter des parts de SCPI qu'à condition d'en tirer un rendement supérieur à 6 %.

Puis, progressivement, les SCPI ont remonté la pente. Elles ont restructuré leur patrimoine. L'immobilier d'entreprise est sorti de la crise. Les bureaux vides se sont reloués. Les loyers sont repartis à la hausse. Les revenus locatifs versés aux porteurs de parts de SCPI ont recommencé à augmenter, en moyenne de 1 % en 1998, puis de 5 % en 1999, de 6 % en 2000 et de 6,9 % en 2001, selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). Dès 1999, le prix des parts a suivi. L'an dernier, il a progressé en moyenne de 5,9 %.

La hausse des revenus ayant été plus rapide que celle du prix des parts, de nombreuses SCPI affichent aujourd'hui des rendements attrayants. En 2001, toujours selon l'IEIF, les SCPI de bureaux et de magasins ont rapporté 7,5 % en moyenne (frais de gestion déjà déduits, mais avant impôt). Soit beaucoup plus qu'une obligation d'État à 10 ans. Et si l'on ajoute à ce rendement la hausse du prix des parts (+ 5,9 %), la performance des SCPI en 2001 a atteint 13,4 %. Difficile de trouver mieux.

Combien de temps la hausse durera-t-elle ?

La flambée des loyers de bureaux, due à un effet "rattrapage" après la crise, semble bel et bien terminée. Pourtant, les revenus locatifs des SCPI pourraient encore progresser un peu. "La hausse, ces dernières années, n'a pas touché les locaux qui avaient été reloués avant. Leurs loyers ne peuvent être réévalués qu'à la fin du bail, qui dure en général 9 ans. Ils restent donc aujourd'hui inférieurs à ceux pratiqués pour de nouvelles locations. Or, ces baux arriveront à échéance dans les prochaines années, et les SCPI pourront alors progressivement réajuster les loyers. Le revenu distribué aux porteurs de parts devrait ainsi continuer à augmenter", explique Jean-Marc Coly, directeur de l'UFG, l'un des plus importants groupes de SCPI. Difficile de chiffrer l'ampleur de ce mouvement. Mais l'impact devrait être plus faible pour les sociétés qui ont, dans leur patrimoine, une part significative d'immeubles en province, où la hausse des loyers a été moins forte, et où les revalorisations à venir seront moins importantes.

La progression des revenus distribués par les SCPI suppose aussi que les loyers, sur le marché, ne rechutent pas. Or, en 2001, certaines études ont montré que ceux des bureaux très haut de gamme, les plus chers, avaient reculé, en raison du ralentissement de la croissance économique. Le reste du marché reste néanmoins assez stable, et ne souffre pas d'excès : la demande locative des entreprises est soutenue, la construction de nouveaux bureaux reste modérée, loin du rythme effréné observé fin des années 80. Les loyers ne devraient donc pas s'effondrer. Simplement, leur hausse pourrait désormais rester faible, suivant juste l'inflation ou l'indice Insee de la construction.

Vers une nouvelle loi du marché.

Si aucune menace ne semble planer sur leurs revenus, pourquoi les SCPI ne suscitent-elles pas plus d'enthousiasme ? Les épargnants n'ont pas oublié la crise, qui a montré les limites de ce placement. La valeur des parts comme les revenus distribués ne sont ni réguliers, ni garantis : ils suivent les fluctuations du marché immobilier lui-même, dont les à-coups ne sont pas toujours prévisibles. Les SCPI ont, de surcroît, acquis la réputation d'être un placement peu liquide. Au début de la crise, les vendeurs ont dû parfois attendre 1 ou 2 ans pour tenter de céder leurs parts au prix officiel.

En juillet dernier, une loi a donc supprimé ce prix théorique pour le remplacer par un prix de marché, défini grâce à la confrontation des ordres d'achat et de vente passés par les épargnants et reçus par la société de gestion. Un règlement de la commission des opérations de Bourse (COB) précise les modalités pratiques de l'organisation de ce nouveau système et, notamment, le délai dans lequel devront être confrontés ces ordres. Ce règlement (JO du 4.5.02, p. 8305) doit permettre aux SCPI de mieux organiser l'achat et la revente des parts. L'idée est simple : si le prix est fonction de l'offre et de la demande, on peut espérer qu'il y aura toujours des acheteurs et des vendeurs, quel que soit son niveau. Dans ces conditions, le marché devrait rester fluide, de façon à assurer la liquidité du placement, même en période de crise.

Un système particulier est prévu pour les SCPI à capital variable. Dans la limite de leurs moyens financiers, ces SCPI rachètent les parts aux vendeurs et les détruisent puis en émettent de nouvelles à la demande des acquéreurs. Pour elles, un prix de souscription, déterminé en fonction de la valeur d'expertise du patrimoine, subsisterait. Mais si elles ne peuvent plus rembourser les vendeurs à ce prix et que le nombre de parts en attente sur le marché de la revente augmente, le prix de cession devrait également être déterminé en fonction des ordres d'achat et de vente des épargnants.

Les revenus fonciers des SCPI alourdissent votre impôt.

Si vous êtes fortement imposé, les SCPI ont un autre inconvénient : elles distribuent des revenus fonciers. Or, après diverses déductions (notamment une déduction forfaitaire de 14 % en général), ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux traditionnels 10 % de prélèvements sociaux (CSG et CRDS). Résultat : le revenu distribué par la SCPI peut être amputé de plus de moitié, si vous faites partie des contribuables taxés dans la plus haute tranche du barème de l'impôt sur le revenu. C'est donc le rendement net après impôt, en fonction de votre situation fiscale personnelle, qui doit être comparé à celui d'autres placements.

Certes, pour limiter cette ponction fiscale, vous pouvez acheter vos parts à crédit. Vous pourrez ainsi vous constituer un patrimoine avec un effort financier modeste, car les revenus distribués par le placement permettent de rembourser les mensualités du prêt. Et, sur le plan fiscal, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers versés par la SCPI, ce qui réduit d'autant le montant imposable. Mais, lorsque le prêt sera remboursé et qu'il n'y aura plus d'intérêts d'emprunt à déduire, les revenus locatifs seront de nouveau taxés de plein fouet... sauf si, à cette époque, votre taux d'imposition a baissé (par exemple si vos revenus ont chuté après votre départ à la retraite). De plus, si, un jour, les revenus distribués par la SCPI baissent, vous devrez les compléter de votre poche pour finir de rembourser le crédit.

Les SCPI ne sont pas devenues subitement un placement miraculeux. Mais il serait dommage de dédaigner cet outil pratique et rentable pour diversifier son patrimoine. Attention, ce marché est, par définition, cyclique, et il est donc risqué d'y placer l'essentiel de son capital. Les SCPI sont un instrument efficace si vous cherchez (immédiatement ou pour l'avenir) des revenus versés régulièrement.

Reste à choisir votre SCPI. L'exercice est difficile, et bien peu d'épargnants se résoudront à se plonger dans l'étude des derniers bilans annuels pour tenter d'y décrypter le potentiel de hausse des loyers, les provisions pour travaux déjà réalisées, la qualité du patrimoine, etc. Il est donc prudent de panacher vos investissements sur plusieurs SCPI. Pour une meilleure diversification, vous pouvez, par exemple, investir à la fois sur des SCPI de bureaux et sur des SCPI de magasins. Ces deux marchés n'évoluent pas tout à fait de la même façon. Les SCPI investies en murs de boutiques ont, par exemple, montré qu'elles résistaient un peu mieux en période de crise.

Les sociétés foncières rivalisent-elles avec les SCPI ?

En 2001, leurs résultats ont été, sans conteste, moins brillants. À la Bourse de Paris, ces sociétés ont gagné en moyenne 2,69 % seulement, selon l'IEIF, si l'on tient compte à la fois de l'évolution de leurs cours de Bourse et des dividendes qu'elles ont versés. Hors dividendes, sur l'année, les cours ont même légèrement reculé. Mais c'est encore beaucoup mieux que la Bourse dans son ensemble. En comparaison, l'an dernier, un indice boursier comme le SBF 250 a, par exemple, perdu près de 20 %.

L'écart n'est pas surprenant. Traditionnellement, les foncières sont en effet des "valeurs refuges". Elles restent à la traîne quand la Bourse flambe. En 1998 et 1999, leurs cours avaient progressé (+ 40 % en 2 ans selon l'indice IEIF), mais moins vite que ceux des valeurs d'autres secteurs, qui profitaient pleinement de cette période d'euphorie boursière. A contrario, quand le marché se retourne, les foncières prennent leur revanche. En 2000, année du krach des valeurs technologiques, elles ont gagné 6,5 % (en tenant compte des dividendes versés). Et l'an dernier, elles ont sauvé la mise. Au cours du premier trimestre 2002, elles ont de nouveau repris un peu d'altitude. Résultat : sur 5 ans, elles ont, selon l'IEIF, mieux récompensé les épargnants que les SCPI, parce qu'elles sont sorties plus vite de la crise immobilière et qu'elles ont été dopées par un contexte boursier dans l'ensemble favorable. Leur taux de rentabilité interne sur 5 ans (qui tient compte de l'évolution du prix des parts ou des actions et des revenus distribués année après année) atteint ainsi 12,4 % contre 6,1 % pour les SCPI de bureaux et de magasins.

Une fiscalité plus douce.

Comme les SCPI, les foncières espèrent voir leurs revenus locatifs progresser encore, à mesure que les baux signés par leurs locataires avant la remontée des prix viendront à échéance, et que ces loyers pourront être revalorisés. Cela peut soutenir un peu leurs cours. Mais ils dépendront aussi de la tenue de l'ensemble de la Bourse. Si elle repart à la hausse, les foncières, dont les cours ont déjà beaucoup monté, pourraient être délaissées au profit d'autres valeurs qui laissent espérer des plus-values plus rapides. Elles profiteront donc moins que d'autres titres d'une éventuelle reprise boursière. En revanche, si le climat boursier se dégrade, leur statut de "valeurs refuges" jouera en leur faveur.

Avec les foncières, vous diversifiez donc votre patrimoine sur l'immobilier... mais aussi sur la Bourse. Toutefois, ces valeurs ont une évolution plus régulière. Peut-on les acheter aussi pour percevoir des revenus ? "Si l'on compare le dividende versé au cours de l'action, certaines foncières servent un rendement de 3 % environ. Mais la plupart offrent plutôt entre 4 % et 5 %", souligne Véronique Gomez, gérante du FCP Oddo Immobilier. Ces rendements sont nettement supérieurs à ceux de la plupart des autres titres cotés en Bourse, mais moins élevés que ceux des SCPI.

Toutefois, la fiscalité est différente. Les dividendes versés par les foncières françaises sont assortis d'un avoir fiscal. Certes soumis à l'impôt sur le revenu, ils profitent de l'abattement réservé aux actions françaises (sauf pour les contribuables imposés dans la dernière tranche de l'impôt sur le revenu). Mieux, les titres des sociétés françaises et même européennes peuvent être achetés dans un plan d'épargne en actions (PEA) et ainsi être exonérés d'impôt (hors prélèvements sociaux) dès que le plan a au moins 5 ans. Hors PEA, les plus-values éventuelles sont taxées à 26 % si le contribuable vend plus de 7 650 € de valeurs mobilières dans l'année.

Des Sicav immobilières pour jouer les foncières.

Si vous ne souhaitez pas choisir et acheter vous-même des foncières en Bourse, investissez sur des Sicav ou des fonds communs de placements (FCP) spécialisés. Certains sont éligibles au PEA. Au lieu de vous limiter à une ou deux valeurs, ces organismes vous donnent accès à un portefeuille plus large. Leur gérant pilote les investissements : s'il anticipe des jours moins porteurs pour les bureaux et un avenir plus florissant pour les centres commerciaux, il peut, par exemple, favoriser des foncières spécialisées sur ces derniers. Mais, très souvent, ces organismes investissent aussi, outre les foncières, sur d'autres titres liés à l'immobilier (construction...). Et ils sont moins généreux en dividendes. Le rendement distribué tourne plutôt autour de 2,5 % à 3,5 %. Ces dernières années, ils ont profité de la remontée boursière des foncières. Les plus brillants affichaient début avril des performances de l'ordre de 5 % à presque 10 % sur un an, et de 15 % à près de 30 % sur 2 ans.

Catherine Clément


Mots-clés :

PLACEMENT FINANCIER , PLACEMENT FONCIER , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER , SOCIETE FONCIERE




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