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Locations meublées : les revenus à déclarer

Janvier 2009
Guide de la déclaration des revenus - Impôts 2009., article complet.
Auteurs : PUREN (Olivier), LOULIZI (Mounira), OSIFRE (Thierry), PELISSON (Jean), TINEAUX (Brigitte)
Si vous louez de manière habituelle un logement garni de meubles, vous exercez une activité commerciale. Les revenus tirés de cette location sont imposables comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sont concernés les revenus provenant de la location de locaux meublés, que vous en soyez propriétaire ou locataire principal. Les locations saisonnières, de chambres d'hôtes, les gîtes, entrent aussi dans cette catégorie. Sont également imposables en BIC les revenus des locaux nus que vous donnez en location à une personne (ou à une société de gestion) qui les donne elle-même en sous-location meublée, lorsque la location présente pour vous un caractère commercial en raison des modalités prévues au contrat de bail (notamment, si elle vous permet de participer à la gestion ou aux résultats d'une entreprise commerciale). Peu importe, en revanche, que l'activité de loueur soit exercée à titre professionnel ou non (sur cette distinction, voir le tableau p. 93), dans les deux cas, vous êtes imposable dans la catégorie des BIC. Mais cette distinction a une incidence sur les modalités d'imputation de vos déficits et sur le mode d'imposition de vos plus-values en cas de revente du bien loué.

À noter

Une location meublée consentie à titre exceptionnel pour une courte durée n'est pas considérée comme habituelle si elle n'a pas vocation à se repro­duire. Les loyers sont dès lors imposables en revenus fonciers.

Le régime micro-BIC

Si vos loyers de 2008 n'ont pas dépassé 76 300 €, vous relevez du régime micro-BIC (voir p. 85) et bénéficiez d'un abattement forfaitaire pour vos charges égal à 71 % de vos loyers. Il sera appliqué par le fisc qui ne vous imposera donc que sur 29 % de ces sommes. Si vos charges déductibles ont dépassé 71 % des loyers encaissés, vous avez peut-être intérêt à renoncer à ce régime pour le régime réel d'imposition (voir p. 86), avec la possibilité de déduire vos charges pour leur montant réel. Notez que l'option pour le régime réel est valable et irrévocable durant 2 ans, période à l'issue de laquelle elle est reconduite tacitement par périodes de 2 ans. Elle doit être exercée, par courrier, avant le 1er février de l'année de perception des revenus. Si vous avez démarré votre activité en 2008, vous pouvez exercer l'option jusqu'à la date de dépôt de votre première déclaration de bénéfices (voir p. 87). Pour revenir au régime "micro", voir p. 86.

Comment déclarer

Selon que vous êtes loueur en meublé professionnel ou non, inscrivez vos loyers bruts de 2008 sur la déclaration n° 2042 C, cadre B (cases KO à MO) ou cadre C (cases NO à PO). Remplissez également le cadre F (cases HY à JY) pour le calcul des prélèvements sociaux. Envoyez-la avec votre déclaration n° 2042 ou 2042 S avant la date limite de dépôt des déclarations (voir p. 14)

Le régime réel d'imposition

Si vos loyers de 2008 ont dépassé 76 300 € ou si vous avez exercé une option en ce sens, vous relevez du régime réel d'imposition (normal ou simplifié, voir p. 87). Vous pouvez alors déduire le montant exact des charges supportées dans l'année pour acquérir ou conserver vos loyers. Deux situations doivent dans ce cas être distinguées (RM JOAN 28.02.00, n° 35485).

Si vous inscrivez les locaux loués à l'actif de votre bilan professionnel, vous pouvez déduire toutes les charges supportées dans l'année : frais de gestion (assurance, honoraires, menus travaux, taxe professionnelle...) et charges de propriété (intérêts d'emprunt, amortissement, taxe foncière...). Mais l'amortissement des locaux ne peut aboutir à créer ni à augmenter un déficit (voir p. 93). En outre, si vous conservez la jouissance du local durant certaines périodes, vous devez comprendre dans vos recettes imposables la valeur de l'avantage en nature correspondant.

Si vous n'inscrivez pas les locaux à l'actif de votre bilan professionnel, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives, à l'exclusion des charges de propriété, peuvent être pris en compte. Dans ce cas, si vous conservez la jouissance du local pendant certaines périodes, vous devez pouvoir justifier le montant des charges déduites de votre résultat. Seules celles liées à la location (taxe professionnelle, commissions d'agence) sont intégralement déductibles. En revanche, les charges de gestion (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, charges de copropriété...) ne le sont qu'au prorata de la durée de location.

Attention

Les recettes des loueurs en meublé soumis au régime réel et non adhérents à un centre de gestion agréé sont majorées de 25 % par le fisc (voir p. 88).

Les travaux déductibles.

Ce sont les travaux d'entretien et de réparation que vous avez effectués sur le bien. Ils doivent avoir pour objet de remettre ou de conserver le logement loué en état pour permettre un usage normal à ses occupants. Il peut s'agir, par exemple, de la réfection des peintures, de la réparation de la chaudière, de la mise aux normes de l'électricité ou des charges d'entretien des parties communes de l'immeuble. Les travaux ne doivent pas aboutir à modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. Ceux qui visent à améliorer le bien ou qui correspondent à des travaux de construction ne peuvent pas être déduits (ils peuvent uniquement faire l'objet d'un amortissement).

Les impôts déductibles.

Sont notamment visées la taxe foncière, la taxe professionnelle (la location meublée consentie à titre habituel est passible de cette taxe) et la taxe de séjour. Cette dernière est applicable dans certaines communes, pour les personnes qui n'y sont pas domiciliées (locations saisonnières). Selon nous, la taxe d'habitation n'est pas déductible quand la location porte sur une partie de votre habitation principale (elle est, dans ce cas, établie à votre nom). Pour la déduction partielle de la CSG, voir p. 88.

Les charges diverses.

Elles comprennent les dépenses liées au financement et à la gestion courante de votre bien. Sont déductibles les intérêts d'emprunt, l'assurance du bien, les commissions versées à un gestionnaire, les consommations du locataire lorsque les contrats restent à votre nom (eau, électricité, gaz...) ainsi que, pour les loueurs professionnels, les charges liées à ce statut (cotisations d'assurance vieillesse, maladie-maternité et allocations familiales).

L'amortissement du logement et des meubles.

Vous pouvez amortir le logement et les meubles le garnissant sur leur durée normale d'utilisation (et non sur la période de location). L'amortissement déduit annuellement doit rester constant. Pour un logement ancien, par exemple, si la durée d'amortissement est de 33 ans (durée admise par le fisc), vous pouvez déduire chaque année 3,03 % de sa valeur de construction (le prix du terrain n'est pas amortissable). Pour les meubles, la durée d'amortissement est généralement comprise entre 5 et 10 ans (soit entre 10 % et 20 % de leur prix par an).

Attention, l'amortissement déductible est limité aux loyers perçus, diminués des charges relatives au bien (CGI, art. 39 C). Sa déduction ne peut donc avoir pour effet de créer un déficit. En outre, si votre activité de loueur est déjà déficitaire (parce que vous avez fait des travaux importants, par exemple), l'amortissement ne peut pas contribuer à augmenter ce déficit.

En revanche, la part d'amortissement que vous ne pouvez pas déduire est reportable sur vos revenus locatifs des années bénéficiaires postérieures, sans limite de temps.

Comment déclarer

Selon que vous êtes loueur professionnel ou non (voir tableau ci-contre), inscrivez votre résultat imposable sur la déclaration n° 2042 C, cadre B (cases KC à MJ) ou cadre C (cases NC à PJ). Gardez vos justificatifs de charges. Remplissez le cadre F (cases HY à JY) pour le calcul des prélèvements sociaux. Remplissez aussi une déclaration n° 2031 et ses tableaux annexes (voir p. 87). Envoyez le tout avec la n° 2042 (ou 2042 S) à votre centre des impôts avant la date limite de dépôt des déclarations professionnelles (voir p. 87)

L'imputation des déficits.

Votre résultat imposable peut être déficitaire si vous avez supporté plus de charges que vous n'avez encaissé de revenus. Si vous êtes loueur non professionnel, votre déficit s'impute sur les bénéfices tirés de vos autres activités commerciales non professionnelles réalisées la même année ou les 6 suivantes (10 ans à compter de 2009). Ainsi, lorsque vous louez deux logements en meublé, le déficit constaté sur l'un peut être absorbé par le bénéfice réalisé sur l'autre. Attention, la part de votre déficit que vous n'avez pas pu déduire au cours des 6 années de report est définitivement perdue. Si vous êtes loueur professionnel, vos possibilités sont plus étendues : vous pouvez déduire votre déficit de votre revenu global imposable de l'année et, si nécessaire, des 6 suivantes.

Comment déclarer

Selon que vous êtes loueur professionnel ou non, portez votre déficit sur la déclaration n° 2042 C, cadre B (cases KF à MM) ou cadre C (cases NF à PM). Indiquez vos déficits non professionnels antérieurs reportables cases RN à RW et vos déficits globaux antérieurs cases FA à FL

L'imposition des plus-values

Si vous vendez un bien que vous louiez en meublé, l'imposition de la plus-value diffère selon que vous êtes ou non loueur professionnel. Les plus-values des loueurs non professionnels sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers (voir p. 140). Les plus ou moins-values des loueurs professionnels relèvent du régime des plus-values professionnelles (voir p. 90).

Comment déclarer

Indiquez vos plus ou moins-values professionnelles sur la déclaration n° 2042 C, cadre B (cases KX à HU si vous relevez du régime micro ; cases KE à MK si vous relevez du régime réel) et vos plus ou moins-values non professionnelles dans le cadre C (cases NX à IU ou cases NE à PK). Remplissez aussi le cadre F, p. 3 (cases HZ à JZ), pour le calcul des prélèvements sociaux

Mots-clés :

BENEFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX , BIC , CHAMBRE D'HOTE , DECLARATION DE REVENUS , GITE RURAL , IMPOT SUR LE REVENU , LOCATION MEUBLEE




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