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Régime réel d'imposition des revenus fonciers : les frais de gestion et d'administration

Janvier 2008
Guide de la déclaration des revenus - Impôts 2007, article complet par PUREN (Olivier), LOULIZI (Mounira), OSIFRE (Thierry), BIANCHINI (Didier), PELISSON (Jean), TINEAUX (Brigitte)
Vous pouvez désormais déduire l'ensemble des dépenses que vous supportez au titre de l'administration et de la gestion de vos immeubles loués non meublés. La loi distingue quatre catégories de frais d'administration et de gestion déductibles : les rémunérations des gardiens et concierges, les rémunérations versées aux tiers pour la gestion de vos immeubles, les frais de procédure et les autres frais de gestion. Les trois premières sont déductibles pour leur montant réel et justifié et la quatrième par le biais d'un abattement de 20 € par local loué. Bien entendu, seule la part de ces frais qui reste à votre charge est déductible. Vous ne pouvez pas tenir compte de celle récupérable sur le locataire.

Il n'en va autrement que dans deux cas particuliers : vous avez supporté des frais d'administration entre deux locataires ; vous avez fait l'avance de frais d'administration pour le compte du locataire et il ne vous les a pas remboursés à son départ (voir p. 111). Enfin, n'oubliez pas que ceux de ces frais dont le paiement est, par l'effet du bail, imposé au locataire doivent être ajoutés à vos recettes brutes si vous en demandez la déduction (voir p. 95).

Les rémunérations des gardiens et concierges

Vous pouvez déduire la part des rémunérations versées aux personnes chargées d'assurer la garde de vos biens loués (immeuble collectif, maison individuelle...) qui restent à votre charge. Pour l'essentiel, il s'agit des rémunérations versées dans l'année (charges fiscales et sociales comprises) en contrepartie de l'activité de gardiennage, en espèces ou en nature (fourniture gratuite du chauffage, de l'eau, du gaz, de l'électricité...).

Si le concierge ou le gardien effectue des travaux qui n'entrent pas dans ses occupations normales, les rémunérations correspondantes ne sont pas déductibles lorsqu'il s'agit de travaux effectués pour votre compte personnel (travaux domestiques, jardinage...). À l'inverse, elles le sont lorsqu'elles se rapportent à des travaux normalement déductibles dont la charge vous incombe (réparation et entretien, notamment).

Vous pouvez aussi déduire les rémunérations des gardes-chasse et des gardes-pêche que vous employez, lorsque la valeur locative de vos droits de pêche ou les revenus tirés de leur location est comprise dans vos revenus fonciers. En revanche, les rémunérations versées à un garde forestier ne doivent pas être déduites de vos revenus fonciers, dès lors que les revenus de vos bois et forêts sont imposables au titre des bénéfices agricoles. Toutefois, lorsque l'employé est à la fois garde forestier et garde-chasse, sa rémunération peut être déduite (DB 5 D-2425).

Les rémunérations versées à des tiers

Vous pouvez déduire les rémunérations, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion de vos biens loués. Principalement, il s'agit des rémunérations des gérants et des administrateurs de biens auxquels vous avez recours si vous n'administrez pas vous-même vos locations, et des sommes versées à la personne en charge de la tenue de la comptabilité de vos biens ou de votre secrétariat (dans le cadre de la gestion des biens loués). Vous pouvez également tenir compte, à ce titre :

  • des rémunérations des salariés qui concourent à l'acquisition et la conservation de vos revenus (employés tenant la comptabilité de l'immeuble ou, dans le cas d'un monument historique, qui tiennent sa billetterie ou assurent sa promotion) ;
  • des commissions versées à une agence de location, pour la recherche d'un locataire et la rédaction des contrats de location ;
  • des honoraires versés à un tiers pour la rédaction de vos déclarations fiscales relatives aux immeubles loués ;
  • des frais occasionnés par la gestion des biens des majeurs placés sous tutelle ou curatelle ;
  • des cotisations à des chambres syndicales de propriétaires et copropriétaires qui fournissent une aide personnalisée à la gestion (assistance téléphonique, conseil individualisé...).
  • À l'inverse, vous ne pouvez pas déduire : les cotisations à des organismes qui assurent la défense de leurs adhérents sans aucune prestation individualisée ; les frais versés à un tiers pour l'acquisition ou la cession de l'immeuble donné en location ; les frais versés à un tiers pour l'acquisition d'un fonds de commerce ; les rémunérations allouées à l'associé-gérant d'une société immobilière (il doit seulement en être tenu compte pour la répartition du bénéfice social imposable entre les mains de chacun des membres de la société). Les frais de gestion payés par l'intermédiaire d'un tiers (gérant, syndic ou administrateur) qui ne sont pas rattachables à l'activité d'intermédiation ne sont pas non plus déductibles.

    Attention

    Les frais d'administration et de gestion couverts par vos provisions pour charges de copropriété ne sont pas déductibles sur les lignes de la déclaration dédiées aux frais de gestion. Elles le sont sur celles réservées aux provisions de copropriété (voir p. 115).

    Les frais de procédure

    Vous pouvez notamment déduire les honoraires versés à un notaire, un avocat, un huissier ou un expert relatifs aux procédures qui vous concernent, pour le règlement de différends, soit avec votre locataire (paiement de loyers, fixation ou révision des loyers, non-observation des clauses du contrat), soit avec un entrepreneur ou un prestataire (en cas de procédure contre l'entrepreneur qui a construit l'immeuble ou réalisé des travaux).

    Sont également déductibles les frais de procédure (de justice) qui restent à votre charge à la suite d'une procédure judiciaire et les frais concernant le règlement de litiges portant sur la propriété de l'immeuble donné en location (un litige à propos des limites de propriété, par exemple).

    Les autres frais de gestion

    Il s'agit des "petits" frais que vous supportez pour l'administration et la gestion de vos immeubles loués et qui ne sont pas couverts par les trois catégories visées ci-dessus : correspondance, déplacements et téléphone ; dépenses d'acquisition de matériel, d'outillage, de mobilier de bureau, d'équipements informatiques et de logiciels ; frais d'enregistrement des baux et actes de location ; autres cotisations et redevances. Ils sont déductibles pour un montant forfaitaire fixé à 20 € par bien, bâti ou non, donné en location. Vous ne pouvez pas recourir à un autre mode de déduction pour ces charges, et, en particulier, procéder à un complément de déduction lorsque leur montant réel est supérieur au forfait.

    Si la location à un même locataire porte à la fois sur un local principal et ses dépendances (caves, garages...), vous ne devez appliquer qu'un seul forfait de 20 € pour le tout, même lorsque cette location donne lieu à plusieurs baux. De même, vous ne pouvez déduire qu'un seul forfait de 20 € en cas de location à une même personne d'un ensemble constitué de plusieurs emplacements de stationnement ou de stockage situés à la même adresse, lorsque ces emplacements ne constituent pas les annexes d'un local d'habitation. Par ailleurs, si la location porte sur plusieurs parcelles non bâties, il convient d'apprécier le bénéfice des 20 € pour chaque location à un locataire différent. Enfin, en cas de location à une même personne de plusieurs parcelles formant un lot d'un seul tenant, vous ne devez appliquer qu'un seul forfait de 20 € ; en cas de location à une même personne de plusieurs parcelles non adjacentes, les 20 € s'apprécient parcelle par parcelle.

    Comment déclarer

    Inscrivez vos frais d'administration et de gestion sur la déclaration n° 2044 (lignes 221 et 222) ou n° 2044 S (lignes 221 et 222 ou 441 et 442).

    Outils pratiques :

    Mots-clés :

    CONCIERGE , DECLARATION DE REVENUS , DEDUCTION FISCALE , GARDIEN , GARDIEN D'IMMEUBLE , GARDIEN DE PROPRIETE , IMPOT SUR LE REVENU



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