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Le point sur le projet de loi de finances 2009 : sous le signe de l'austérité

Le point sur le projet de loi de finances 2009 : sous le signe de l'austérité
Novembre 2008
Le Particulier Immobilier n° 247, article complet.

Le 26 septembre dernier, le projet de loi de finances pour 2009 a été dévoilé par les ministres du Budget et de l'économie. Comme chaque année, certaines dispositions affectent l'immobilier, et notamment, il fallait s'y attendre, une sérieuse correction des trois plus importants systèmes de défiscalisation français.

La loi Malraux (investissements en secteurs sauvegardés), la loi Girardin (investissements dans les Dom-Tom) et le statut du « LMP » (loueur en meublé professionnel) vont être « recalibrés ». Une pilule amère, qu'une cascade de mesures visant à développer le logement « durable » ne suffira sans doute pas à faire passer. Sous réserve du débat parlementaire, voici les principales dispositions en leur état actuel.

Loi Malraux : plus de contraintes

Le projet de loi contient du mieux et du moins bien. En mieux : il est question d'élargir les dépenses dé­ductibles à l'ensemble des dépenses de travaux déclarés d'utilité publique, imposés ou autorisés par l'autorité publique, et d'étendre l'avantage fiscal aux locations à usage professionnel. En moins bien :

– une déclaration d'utilité publique deviendrait obligatoire ;

– l'engagement locatif passerait de six à neuf ans, comme pour les autres dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement immobilier ;

– un délai de mise en location du bien serait fixé. Celle-ci devrait prendre effet au plus tard le 31 décembre de la troisième année suivant celle de la première déduction ;

– une limite à la déductibilité des charges serait imposée. Le taux de déduction serait de 100 %, dans la limite de 140 000 euros de dépenses, lorsque l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé et de 75 %, dans la limite de 100 000 euros de dépenses, lorsque l'immeuble est situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ;

– le bénéfice des opérations en loi Malraux serait plafonné. La déduction dont un même contribuable peut bénéficier au titre d'une même année à raison de plusieurs opérations Malraux ne pourrait excéder 140 000 euros. Ces nouvelles dispositions s'appliqueraient aux dépenses portant sur des immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du ­1er janvier 2009.

DOM-TOM : la fin d'un paradis fiscal

C'est sans doute la mesure qui fera le plus de bruit. Jusqu'alors, le montant de la réduction d'impôt était sans limite – ce qui permettait à certains contribuables de diminuer fortement, voire totalement, leur impôt sur le revenu par le biais d'un investissement dans les Dom-Tom. Désormais, pour une même année d'imposition, le montant total des réductions d'impôt sur le revenu pouvant être obtenues au titre de ces investissements devrait être limité, pour un même foyer fiscal, à 40 000 euros ou, si ce second montant est plus élevé, à 15 % du revenu du foyer.

Ces dispositions s'appliqueraient aux avantages procurés par les réductions d'impôt au titre des investissements ­réalisés à compter du 1er janvier 2009. Toutefois, des modalités particulières d'entrée en vigueur seraient retenues, pour ne pas remettre en cause les décisions d'investissement prises avant le 1er janvier 2009, lorsque la réalisation effective de l'investissement n'intervient qu'après cette date.

LMP : réservé aux « vrais » professionnels

Le projet de loi de finances pour 2009 frappe fort, là aussi. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) serait réservé désormais aux « vrais professionnels » : ceux qui sont inscrits au registre du commerce et des sociétés, qui réalisent plus de 23 000 euros de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % de leurs revenus professionnels. Ces critères ne sont plus alternatifs, mais cumulatifs, ce qui aura pour conséquence de restreindre de manière significative le champ d'application du statut.

Pour le reste, les règles d'imputation des déficits resteraient inchangées. Elles se voient même améliorées, puisque les déficits antérieurs à ­l'acquisition (ou achèvement de ­l'immeuble) deviendraient déductibles (par fractions ­égales, sur le revenu global des trois premières années de location meublée, tant que cette activité présente un caractère professionnel). En revanche, le régime d'exonération des plus-values de cessions réalisées par les loueurs en meublé professionnels, très favorable, serait modifié. Les plus-values en cas de revente échapperaient à l'impôt tant que le montant annuel des recettes générées par l'activité de loueur reste inférieur à 90 000 euros – au lieu de 250 000 euros.

Quant aux loueurs en meublé non professionnels (ou ne répondant plus à la définition du LMP), leur situation serait rapprochée de celle des bailleurs en nu, imposés dans la catégorie des revenus fonciers : possibilité d'imputer le déficit foncier sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros et de reporter le solde les années suivantes.

Autre nouveauté : le régime du micro-BIC serait ouvert aux loueurs dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 27 000 euros (contre 76 300 euros jusqu'alors). Le taux d'abattement applicable passerait de 71 à 50 %. Ce nouveau régime de la location meublée serait aménagé à compter de l'impôt sur le revenu dû au titre de 2009. Un dispositif transitoire concernerait ceux qui se sont engagés dans des opérations soumises au statut du LMP avant cette date.

Logement ancien : un « éco-PTZ » pour les gros travaux

Pour améliorer les perfor­mances énergétiques des logements anciens, un prêt à taux zéro (PTZ) devrait permettre de financer les travaux destinés à garantir une performance énergétique minimale des logements anciens à usage de résidence principale (travaux d'isolation thermique des toitures, des murs donnant sur l'extérieur, des parois vitrées, portant sur les systèmes de chauffage et production d'eau chaude, etc.), sans conditions de ressources. Il pourrait financer la totalité du montant des travaux, mais sans excéder 300 €/m2 de surface habitable, dans la limite de 30 000 euros par logement.

Le dispositif s'appliquerait aux avances remboursables émises à compter de la date de publication du décret en Conseil d'État pris pour l'application du dispositif et jusqu'au 31 décembre 2013. Bercy estime à 80 000, en 2009, le nombre de logements qui pourraient être ainsi rénovés.

Exonération de taxe foncière

Les constructions achevées entre le 1er janvier et le 31 décembre 2008 économes en énergie et les constructions neuves achevées à compter du 1er janvier 2009 respectant la norme BBC (bâtiment basse consommation), pourraient être exonérées de taxe foncière, sur délibération des collectivités territoriales (faculté qui existait jusqu'alors seulement pour les constructions économes en énergie achevées avant le 1er janvier 1989).

Chaudières « écolo » : à noter

Le crédit d'impôt en faveur des économies d'énergie et du développement durable serait recentré sur les équipements les plus performants, mais il serait aussi étendu dans certains cas à la main-d'œuvre. Il serait prorogé jusqu'en 2013, alors qu'il devait s'éteindre en 2009, et serait étendu aux bailleurs.

Logement neuf : avantages majorés pour bâtiments économes

Désormais, pour profiter du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt (institué par la loi du 21 août 2007), du régime « Robien recentré » ou du « Borloo neuf » ou même encore d'un « classique » prêt à taux zéro, il faudra que le logement neuf pour lequel cet avantage est accordé respecte les normes en vigueur relatives aux ­caractéristiques thermiques et à la performance énergétiques imposées par la loi. En pratique, l'application de cette mesure sera différée jusqu'à la publication d'un décret d'application – qui n'interviendra pas avant l'entrée en vigueur de l'obligation, pour le maître d'ouvrage, de fournir à l'issue de l'achèvement des travaux à l'autorité qui a délivré le permis de construire un document, établi par un tiers indépendant et attestant qu'il a pris en compte la réglementation thermique.


Mots-clés :

AMELIORATION DE L'HABITAT , BORLOO , CONSTRUCTION IMMOBILIERE , CREDIT D'IMPOT , CREDIT IMMOBILIER , DOM-TOM , ECO-PTZ




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