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Sortir d'une indivision : la marche à suivre

Mars 2009
Le Particulier Immo n° 251, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Détenir à plusieurs un bien immobilier ne va pas de soi. Surtout si la situation d'indivision perdure après une succession ou un divorce. En sortir peut alors devenir une nécessité. Facilitée par la loi, cette possibilité est également assortie de garde-fous. Les règles à connaître pour ménager au mieux ses intérêts.

Les notaires sont unanimes : il n'y a rien de tel qu'une indivision subie pour aboutir à un patrimoine mal géré. C'est le plus souvent un décès qui met les héritiers de facto en indivision sur le patrimoine, tant immobilier que mobilier, laissé par le défunt : autrement dit les biens leur appartiennent indistinctement jusqu'à ce que chacun perçoive sa part. Mais il existe d'autres cas de figure : après une rupture conjugale, l'indivision s'impose automatiquement aux époux mariés sous le régime de la communauté pour régir leur patrimoine commun entre le jugement de divorce et le partage. Elle s'applique ­également aux époux en séparation de biens, aux personnes pacsées ou encore aux concubins, pour les biens qu'ils ont acquis ensemble et ce en proportion de leurs participations financières respectives.

C'est dans de tels contextes, au moment où se cristallisent des intérêts antagonistes, qu'un héritier ou un ex-conjoint peut entendre sortir du cadre juridique de l'indivision, qu'il soit légal ou conventionnel, en cédant sa quote-part. La loi lui offre cette faculté. « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision », édicte en effet ­l'article 815 du Code civil. Les autres membres de cette indivision peuvent se saisir ­de ­l'occasion pour y mettre fin en provoquant le partage. Faute d'accord entre les indivisaires, l'affaire finira devant un tribunal, ce qui pour autant ­ne dénouera pas toujours rapidement la situation. Car, si le législateur a conçu l'indivision comme un statut précaire, il a aussi prévu des garde-fous, destinés à préserver les intérêts de ses membres.

Céder sa part

La première démarche pour sortir d'une indivision consiste à tenter de se séparer à l'amiable de sa quote-part. L'indivisaire dispose sur celle-ci d'un droit exclusif d'accomplir individuellement tout acte de disposition, dont celui de vendre, même en partie, à qui il veut.

L'acheteur est un autre indivisaire

Le plus simple pour le vendeur est de se ­rapprocher d'un autre indivisaire afin qu'il lui rachète sa part. Il peut s'agir de son ex-conjoint auquel cas, si la vente est conclue, l'indivision, en présence d'un seul propriétaire, disparaîtra. Dans les faits, il est parfois difficile de trouver un repreneur au sein de l'indivision, du moins au prix souhaité. Ne serait-ce que parce que le ou les acquéreurs potentiels ne disposent pas toujours des liquidités requises. « Il y a un côté moins agressif à vendre dans le cadre du cercle familial, ce qui facilite du même coup la sortie de l'indivision, quitte pour l'indivisaire à consentir un léger sacrifice sur le prix », plaide à cet égard Jean-François Sagaut, un notaire parisien.

L'acheteur ne fait pas partie de l'indivision

L'indivisaire a aussi la possibilité de céder sa part à une personne étrangère à l'indivision. Mais, l'indivision étant par principe un cercle fermé, souvent familial, l'entrée d'un tiers est encadrée par la loi. Les autres indivisaires bénéficient d'un droit de préemption leur permettant d'acquérir la quote-part à la place de l'acheteur pressenti (art. 815-14 du Code civil). Le vendeur doit leur notifier, par voie d'huissier, le prix et les conditions de la cession, ainsi que l'identité de la personne pressentie : nom, domicile et profession. Et ce, à peine de nullité de la cession, ainsi que l'a récemment rappelé la Cour de cassation (Cass. civ. 1re, n° 07-18.120, 28 janvier 2009). Les indivisaires disposent alors d'un mois pour exercer leur droit de préemption, c'est-à-dire se porter acquéreur du lot aux conditions qui leur ont été notifiées, et doivent le faire savoir au vendeur, toujours par acte d'huissier. Au cas où plusieurs indivisaires exerceraient leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la part mise en vente en proportion de leur quote-part respective dans l'indivision. En tout état de cause, la vente doit se réaliser dans les deux mois à compter de la réponse donnée au vendeur. Passé ce délai, celui-ci adresse aux autres indivisaires une mise en demeure de signer. Si elle est restée sans effet au bout de quinze jours, il retrouve sa pleine liberté de traiter avec qui il veut.

Les indivisaires se mettent d'accord pour sortir de l'indivision

La démarche d'un indivisaire désireux de voir racheter sa quote-part est parfois susceptible de conduire à une sortie collective de l'indivision. « L'indivisaire a toujours intérêt à sonder les autres membres. Ce peut être l'occasion de trouver une issue globale en réalisant directement un partage des biens ou une vente », plaide Jean-François Péricaud, un avocat parisien spécialisé.

L'opération peut se faire à l'amiable par-devant notaire. Encore faut-il que tous les indivisaires, sans exception, aient donné leur accord. La règle est celle de l'unanimité, s'agissant d'un acte de disposition portant sur un bien immeuble (art. 815-3 du Code civil), du moins dans l'état actuel du droit. Une réforme en cours remet en effet en cause le principe de l'unanimité actuellement applicable. Elle s'inscrit dans le cadre de la proposition de loi de simplification du droit dont le texte, adopté en première lecture par l'Assemblée nationale, a été transmis, le 16 octobre dernier, au Sénat. Si ce texte était adopté, la majorité des deux tiers des indivisaires serait désormais suffisante pour exprimer devant notaire l'intention commune de vendre. À l'officier ministériel de la notifier sous un mois aux indivisaires minoritaires par acte d'huissier. En cas de désaccord ou de silence de leur part dans un délai de deux mois, les indivisaires majoritaires pourraient alors demander au tribunal de grande instance la vente du bien par adjudication, dans la mesure où « celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires » (projet d'art. 815-5-1 du Code civil). Cette disposition, justifiée par un souci de cohérence avec la majorité des deux tiers désormais requise pour accomplir les actes de gestion courante, permettrait de ­résoudre à l'amiable un plus grand nombre de sorties d'indivisions.

L'accord porte sur le partage des biens indivis

Il peut être souhaitable pour les indivisaires, alors qu'ils ont manifesté la volonté de se dégager collectivement de l'indivision, d'opérer le partage de leurs biens en différents lots. Une sortie qui présente l'avantage de conserver les immeubles au sein du patrimoine familial... du moins dans un premier temps. Aussi « passe »-t-elle parfois mieux auprès des indivisaires qu'une vente, plus abrupte. Encore faut-il que la teneur du patrimoine indivis se prête à l'exercice de ce partage. Ainsi, il devrait être moins délicat pour trois enfants de se partager une succession portant sur un appartement à la mer, un autre à la montagne et deux immeubles de rapport qu'une maison de famille et un pied à terre... Le parcours n'est cependant pas dénué d'obstacles.

­– L'estimation des biens

Les indivisaires doivent d'abord trouver un terrain d'entente sur la valeur des biens, afin d'opérer leur répartition dans le respect de leurs quotes-parts respectives. Selon une jurisprudence bien établie, tous les biens indivis sont appréciés selon leur valeur réelle au jour du partage. « Il est indispensable pour éviter toute contestation que l'estimation soit faite à dire d'expert », insiste Jean-François Péricaud. Le mieux est de s'adresser à la chambre des notaires de Paris, qui dispose d'un service ad hoc susceptible d'intervenir sur la France entière. Le recours à un professionnel unique, alors même que les biens sont localisés à des endroits différents, peut être de nature à rassurer des indivisaires en quête d'estimations objectives.

Le solde des comptes

L'étape suivante, indispensable pour constituer les parts, consiste à solder les comptes de l'indivision. Divers cas de figure peuvent se présenter. L'un des indivisaires peut avoir engagé des travaux d'amélioration ou de conservation pour un bien de l'indivision, contribuant dès lors à sa valorisation. Par exemple, il a procédé à la réfection de la toiture de la maison de famille. Il aura alors droit, au moment du partage, à une indemnité équivalente au montant de sa dépense (art. 815-13 du Code civil). La preuve des frais engagés s'effectue par tous moyens. L'indemnité, prélevée directement sur le patrimoine des autres indivisaires au moment du partage, est censée être égale à la plus-value générée. À l'inverse, un indivisaire peut avoir une dette vis-à-vis ­de l'indivision, s'il a détérioré un bien ou emprunté auprès de celle-ci. Par ailleurs, un indivisaire ­est redevable d'une indemnité d'occupation dès lors qu'il a habité un bien commun, de même que des revenus locatifs qu'il a pu encaisser.

L'opération de partage

Ce n'est qu'une fois les comptes arrêtés que le partage peut avoir lieu. Cette opération revient à affecter à chaque indivisaire un bien d'une valeur suffisante pour atteindre le montant de sa part en fonction de ses droits dans l'indivision. Sachant que si le partage porte sur un terrain, il nécessitera encore la réalisation par un géomètre expert d'une division cadastrale et d'un bornage. Ultime étape, des lots correspondant aux droits de chacun sont constitués. L'indivisaire recevant un bien d'une valeur supérieur à ses droits devra verser aux autres une soulte, autrement dit une compensation sous forme d'argent (art. 826 du Code civil).

Quant à l'attribution des lots, elle n'est pas toujours aisée. Si les indivisaires ne peuvent s'entendre, il faudra recourir au tirage au sort... y compris de celui qui tire en premier

C'est une étape délicate, mais à en croire les notaires, lorsque les indivisaires en sont à régler ces « détails », il est rare que les choses dégénèrent au point d'aboutir à un contentieux.

L'accord porte sur la vente des biens indivis

À défaut de pouvoir – ou vouloir – partager les biens, les indivisaires peuvent s'entendre à l'amiable sur leur vente proprement dite. La finalité ? Se répartir le prix obtenu, au prorata de leurs parts respectives. Il est conseillé de passer par un professionnel, agent immobilier ou notaire, mandaté par les indivisaires pour se charger de la négociation. « Vendre entre particuliers supposerait la désignation d'un chef de file parmi les indivisaires pour accomplir cette tâche, ce qui est toujours un exercice délicat », avertit Jean-François Sagaut. Là encore, la vente doit se faire à un prix réaliste, en phase avec celui du marché, afin que la sortie de l'indivision ne traîne pas en longueur.

La piste de la vente aux enchères notariales est aussi à explorer au regard des avantages de transparence et de rapidité qu'elle procure aux vendeurs indivisaires. Cette filière sera ainsi ­choisie par des héritiers confrontés à la difficulté de partager le ou les biens qui leur ont été transmis, voire pour payer des droits de succession sans encourir le risque d'un redressement fiscal. Mais rien n'interdit à l'un des indivisaires de se porter adjudicataire. « Le système, favorisant celui qui a le plus d'argent pour enchérir, risque parfois d'attiser les conflits au sein d'une indivision », met toutefois en garde Dominique André, notaire à Antony, dans les Hauts-de-Seine. Reste que le prix, une fois le bien adjugé, sera au final partagé entre les indivisaires, pour le meilleur... ou le pire.

Rechercher un indivisaire absent

Il arrive qu'un indivisaire manque à l'appel, ayant été perdu de vue par les autres membres de l'indivision. Il est alors possible de s'adresser à un généalogiste successoral. C'est le notaire en charge du dossier qui lui donnera mandat pour rechercher le ou les indivisaires absents, ou un membre de l'indivision. Ainsi que le souligne Guillaume Roehrig, un généalogiste successoral à la tête du cabinet éponyme, un indivisaire, de bonne ou de mauvaise foi, pourrait être motivé par l'unique objectif personnel de recouvrer une créance, et non de rendre service à l'indivision. Le généalogiste successoral, en vertu d'une dérogation annuelle accordée par le procureur de la République, est habilité à consulter les actes d'état civil de moins de soixante-quinze ans, qui sont confidentiels. Sa mission peut être accomplie aussi bien en quelques jours qu'en... plusieurs années. En pratique, plus l'indivision est ancienne, plus la recherche risque d'être longue, du fait de la multiplication des héritiers potentiels. Premier cas de figure, le ou les héritiers sont connus, mais la famille ignore où ils se trouvent. La tâche du généalogiste consiste alors à retrouver leur trace. Cette mission accomplie, il perçoit des honoraires forfaitaires dits de localisation – selon la complexité du dossier, il faut compter entre 200 et 1 000 euros HT –, qui seront mis à la charge des héritiers retrouvés. Ces ­derniers peuvent donner procuration au généalogiste pour agir auprès des héritiers connus, par exemple s'il s'agit de vendre le bien indivis aux enchères, ce qui ne pose pas de problèmes. « Les intérêts des parties sont liés, le but étant de sortir rapidement de l'indivision », explique Guillaume Roehrig.

Deuxième cas de figure, certains héritiers peuvent être totalement inconnus, le notaire lui-même ignorant l'existence d'une branche d'une ligne familiale, des cousins éloignés du côté maternel par exemple. C'est à la suite des démarches effectuées par le généalogiste que ces héritiers sont informés de leurs droits indivis et du décès d'une personne dont, parfois, ils ignorent même l'existence. Le travail du généalogiste est alors rémunéré en honoraires prélevés sous forme d'un pourcentage, calculé selon le degré de parenté de l'héritier et l'importance de la part lui revenant (contrat dit de révélation de succession). En moyenne, ils sont, selon les estimations données par la chambre professionnelle, de l'ordre de 15 % de la part de l'actif brut.

Reste le cas de figure, toujours envisageable, où la mission du généalogiste n'aboutit pas. Ce professionnel, payé au résultat, peut finir par abandonner des recherches demeurées infructueuses, confronté, par exemple, à la situation complexe d'une succession d'un défunt d'origine étrangère. Côté indivisaires, il est alors souvent temps aussi de mettre fin à une indivision qui s'éternise... Mais liquider la succession implique de se tourner vers un administrateur judiciaire ou de faire constater la présomption d'absence par le juge des tutelles.

L'indivision est verrouillée par une convention

La sortie de l'indivision peut avoir été organisée par la volonté des indivisaires eux-mêmes se mettant d'accord pour signer une convention en vue d'adapter les règles de l'indivision à leur cas particulier, y compris pour des situations complexes, en présence d'un usufruitier (art. 1873-1 et s. du Code civil). Une convention peut ainsi avoir été prévue dès l'achat par des concubins pour organiser leur relation, mais aussi avoir été conçue comme un moyen de sortir d'une crise temporaire, dans le cadre d'un divorce à l'amiable ou d'une succession, notamment. Elle est en général signée devant notaire, condition sine qua non pour qu'elle soit publiée à la conservation des hypothèques, ce qui la rend opposable aux tiers. Une fois conclue, elle a pour effet de figer la question du partage ou de la vente des biens indivis. Pour autant, son avantage est de reposer sur la volonté commune des ­parties d'aboutir à une sortie « en douceur » de l'indivision, du moins au moment où elles s'y engagent. Ainsi, la convention peut prévoir que la quote-part de l'un des conjoints sera forcément rachetée par l'autre en cas de séparation, ou qu'elle sera abandonnée à titre de prestation compensatoire. Ce qui permet d'éviter une vente forcée. Deux types de conventions peuvent être signés, à durée déterminée ou indéterminée.

La convention a été conclue pour une durée déterminée

À durée déterminée, elle ne peut excéder cinq ans, renouvelables d'un commun accord, faute de quoi ce sont les règles de l'indivision légale qui retrouvent à s'appliquer. Pendant cette période, le partage ne peut être provoqué avant le terme convenu, sauf justes motifs, tels l'indigence de l'un des indivisaires, liée à la perte de son emploi ou à une mésentente familiale grave, par exemple. Des motifs appréciés au cas par cas par les tribunaux.

La convention a été conclue pour une durée indéterminée

En pratique, la convention est le plus souvent conclue pour une durée indéterminée, auquel cas le partage peut intervenir à tout moment. Seule réserve, « que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps ». Cette solution, instable en apparence, est certes à privilégier du fait de sa souplesse. « L'objectif pour des indivisaires responsables est, non pas de durer, mais de sortir de l'indivision à un moment opportun. Or, une convention à durée indéterminée évite d'avoir à se mettre d'accord précisément sur le nombre d'années. Sans compter qu'il ne faudra s'acquitter qu'une fois des frais d'acte [émoluments, salaire du conservateur et droit fixe, ndlr] et non à chaque renouvellement », justifie Dominique André.

À noter qu'une convention, conclue à l'origine pour une durée déterminée, peut se transformer en convention à durée indéterminée dès lors que le cercle de l'indivision s'élargit à une personne étrangère à celle-ci. « Une probabilité faible, car l'arrivée d'un tiers sera en général l'occasion de prévoir une convention adaptée à la nouvelle situation », relativise Jean-François Sagaut.

En cas de mésentente, le partage judiciaire

Si aucune convention à durée déterminée n'a été conclue, un indivisaire peut à tout moment provoquer le partage, à condition que les autres indivisaires s'accordent sur ses termes. Dans le cas contraire, il faudra recourir au juge. La mésentente peut aussi se manifester à un stade plus avancé, au moment de la répartition des lots : l'affectif, en particulier lorsqu'il s'agit de vendre la maison de famille, prend vite le pas sur toute autre considération. Dans tous les cas, le partage judiciaire s'avère la seule issue.

C'est le tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l'immeuble ou du lieu d'ouverture de la succession, le cas échéant, qui est compétent. Un notaire va procéder au partage. Une procédure lourde et coûteuse – le recours à un avocat est obligatoire – attend les indivisaires, à moins qu'ils ne parviennent à se mettre d'accord devant le juge, ce qui est toujours préférable. Principales étapes : l'estimation des biens par un expert judiciaire, la composition et, enfin, l'attribution des lots par tirage au sort. L'opération de partage peut nécessiter la vente du ou des biens indivis aux enchères à la barre du tribunal. Ce sera l'unique solution lorsque le patrimoine ne peut être divisé en lots ou que les autres indivisaires n'ont pas la possibilité de racheter sa part à celui qui entend quitter l'indivision. À ce stade, l‘obstination de certains indivisaires à ne pas aboutir, ajoutée à l'engorgement des tribunaux – il faut compter entre un et trois ans pour obtenir un jugement en première instance –, font qu'il est fait échec au principe selon lequel « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ».

Aboutir rapidement est pourtant de l'intérêt de tous. Les coïndivisaires doivent continuer à veiller à l'entretien et à l'assurance des biens dans l'attente du partage. À noter que la majorité des deux tiers est désormais suffisante pour entreprendre ces actes d'administration. Si même l'entente minimum requise pour accomplir ces actes ne peut être réunie, la solution consiste à faire désigner en référé un mandataire ad hoc qui gérera l'indivision... mais cela implique de payer des honoraires.

Quand le tribunal décide le sursis au partage

Un indivisaire peut, dans certaines circonstances, obtenir du juge des délais pour rester dans l'indivision (art. 820 du Code civil). S'il obtient gain de cause, le tribunal décidera de surseoir provisoirement au partage (art. 815 du Code civil). Il faut pour cela que le partage, s'il avait lieu dans l'immédiat, risque de porter atteinte à la valeur des biens de l'indivision. Ce serait le cas par exemple s'il intervenait sur une terre agricole devant prochainement devenir constructible. Plus préjudiciable à l'indivision est sans doute la requête d'un indivisaire réclamant un délai pour reprendre l'entreprise faisant partie de la succession. Dans ces deux cas, le partage peut être différé de deux ans au maximum. « Derrière cette faculté de sursis, se profile parfois le risque d'une manœuvre dilatoire émanant d'un indivisaire mal intentionné », déplore Jean-François Sagaut. Plus légitime, le sursis demandé par le conjoint, éventuellement agissant au nom de ses enfants mineurs, s'agissant du logement, d'une entreprise ou du local professionnel du défunt (art. 821 et s. du Code civil). Le maintien dans l'indivision peut alors être prescrit pour une durée maximale de cinq ans, qui plus est renouvelables jusqu'à la majorité du dernier enfant ou du décès du conjoint survivant. Sortir de l'indivision peut alors devenir interminable...

Marianne Bertrand


Mots-clés :

DIVORCE , INDIVISION , SUCCESSION




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