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Bien gérer à plusieurs une maison de famille

Bien gérer à plusieurs une maison de famille
Décembre 2002
Le Particulier n° 960, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Au gré des successions, frères et sœurs, ou cousins, cousines, peuvent avoir à gérer ensemble la maison de famille en indivision. Pour préserver de bonnes relations entre tous, il existe plusieurs solutions, plus ou moins formelles.

Une indivision heureuse repose sur un partage équitable des dépenses

Chalet à Saint-Gervais, villa de granit rose aux Sables-d'Or ou vieille ferme dans le Perche... qui n'a pas conservé la nostalgie d'une maison familiale vivant au rythme des vacances scolaires et des frasques d'une horde de gamins espiègles ? Mais ces gamins, une fois devenus grands, se retrouvent propriétaires de ces lieux leur rappelant la magie de leur enfance. Ils sont alors contraints de se poser des questions... d'adultes. Faut-il vendre la maison ? Ou, au contraire, la conserver, tout en sachant que ce choix grèvera peut-être lourdement leur budget et pourra, à terme, se révéler source de chamailleries, voire de conflits ? Un arbitrage d'autant plus difficile à faire que de nombreux éléments subjectifs viennent "polluer" le classique raisonnement patrimonial. "Le poids affectif lié à ces biens est complètement dissocié de leur valeur vénale. Certains héritiers n'hésitent pas à intriguer pour se voir attribuer la maison de famille... même si peu parviennent à leurs fins", souligne Pierre-Luc Vogel, notaire à Saint-Malo. Le plus souvent, aucune disposition testamentaire n'a été prise par le propriétaire du bien tant convoité et ses héritiers sont placés d'office sous le régime de l'indivision légale.

Les souvenirs d'enfance cimentent la communauté de la propriété familiale.

Les membres de l'indivision se retrouvent alors à la tête d'un bien commun sur lequel tous possèdent les mêmes droits. Dans un premier temps, en général, ils souhaitent rester dans cette situation et refusent un trop grand formalisme. Tout au plus, ils ouvrent un compte bancaire sur lequel chacun d'entre eux versera sa participation afin d'entretenir bâtiments et espaces verts. Forts de cette gestion bon enfant, tous espèrent perpétuer le plus longtemps possible les traditions familiales : parties de tennis endiablées, chasse aux œufs de Pâques à travers le jardin ou longues veillées de Noël devant la cheminée. Contre toute attente, cette gestion souple et informelle fonctionne parfois durablement et sans anicroche. "Tout appartient à tout le monde, rien n'est réparti. Nous partageons les frais en deux parts égales", résume Cécile, dont le mari et la belle-sœur se partagent, depuis près de 10 ans, le domaine familial pour les week-ends et les vacances. "La propriété se compose de deux maisons. Nous utilisons généralement la plus petite. Mais lorsque nos enfants et petits-enfants viennent, nous occupons alors la grande afin d'être tous réunis sous le même toit, explique-t-elle. Avant de conclure, lucide : Pour le moment, il n'y a que deux membres dans l'indivision et nous nous entendons tous très bien. Je pense que la situation ne durera pas lorsque l'un d'entre eux disparaîtra."

Mais la formule peut aussi fonctionner à plus grande échelle. "D'une indivision entre frères et sœurs, on est passé à une indivision entre cousins germains", résume Gilles de Labriffe, l'un des 12 coïndivisaires du château familial, situé à Neuville, dans les Yvelines. Les rouages de cette cohabitation sont parfaitement huilés. Il est vrai que les dimensions de la propriété ont permis à tous les membres de la famille de trouver la tranquillité. Aile, dépendance ou petite partie des combles : chacun s'est octroyé tacitement un coin du domaine et assure sa propre intendance. Seules les pièces de réception demeurent des parties communes. Les cousins se réunissent une fois dans l'année pour décider des travaux à entreprendre et du budget nécessaire. "Le vote, démocratique, se fait à main levée et aucun document juridique ne vient consigner les décisions prises", précise Gilles de Labriffe.

Désigner un "gérant" : la clé d'une indivision réussie.

"Une indivision fonctionne bien lorsque quelqu'un s'en occupe", estime François Carré, notaire à Paris. Le plus souvent, un de ses membres, le plus disponible ou le mieux placé géographiquement, assure bénévolement le rôle de gérant de fait. Un statut certes officieux, mais reconnu par le législateur. En effet, lorsque l'un des membres de l'indivision gère les biens concernés avec l'accord des autres, il est censé avoir reçu un mandat tacite lui permettant d'accomplir la plupart des actes d'administration courante, comme de souscrire une assurance ou de faire entretenir le jardin, par exemple. Pour des décisions plus graves ou entraînant des dépenses importantes, chacun doit donner son consentement. Si aucun membre de l'indivision ne se porte volontaire pour assurer ce rôle, la moindre décision requiert l'unanimité, sauf les mesures urgentes à prendre pour conserver la maison (réfection d'une toiture envolée après une tempête, par exemple). Une situation paralysante, qui est souvent responsable du délabrement de certaines propriétés. Dans l'idéal, chacun apporte une aide ponctuelle pour l'entretien courant, en fonction de ses goûts et de ses capacités personnels. "Je m'occupe du jardin, ce qui me prend plusieurs heures chaque week-end, explique Marc. Mon frère, qui n'a pas du tout la main verte, entretient l'intérieur de la maison."

Sans pour autant recourir au contrat, un écrit permet de fixer les "règles du jeu".

Cependant, il devient parfois nécessaire d'introduire un certain formalisme, ne serait-ce qu'à dose homéopathique. "Sans tomber dans le juridisme, il faut préciser le plus tôt possible certains points par écrit. Il ne s'agit pas d'un contrat, mais d'une sorte de règle du jeu", suggère l'avocat parisien Jean-Paul Clément. "Je conseille toujours un règlement intérieur, une sorte de petit pacte familial informel", renchérit maître Carré. Ce peut être l'occasion de notifier les tâches imparties aux uns et aux autres (jardin, plomberie, peintures extérieures, gestion du personnel, etc.), ainsi que la répartition des périodes d'occupation de la maison. Après une période de flottement, Valérie, qui partage avec sa sœur la propriété acquise par leur père dans la région de Fontainebleau, a ainsi dû préciser "noir sur blanc" les moments où elle viendrait. "Nous allons dans la maison à tour de rôle le week-end. L'été, je l'occupe en juillet et ma sœur en août. Mais, à l'occasion des fêtes, toute la famille se retrouve avec joie, même si, au fil des mariages et des naissances, l'espace vient à manquer

" Enfin, certaines indivisions instaurent le principe d'une participation aux frais, acquittée par chacun lors de chaque séjour (voir p. 57). Une formule judicieuse lorsque le temps passé dans la propriété familiale est très hétérogène suivant les occupants ou, dans le cas d'un bien à la montagne par exemple, lorsque les occupations hivernales grèvent lourdement le budget de fonctionnement annuel. "Ne pas créer de frustration est presque une gageure. Mieux vaut répartir les frais de fonctionnement au prorata du temps passé par les uns et les autres, plutôt que d'établir une quote-part forfaitaire", conseille maître Pierre-Luc Vogel.

Savoir tirer profit de la propriété pour alléger les charges.

À défaut d'avoir un prix, les souvenirs ont un coût. Une contingence souvent occultée, dans un premier temps du moins, par les membres d'une indivision. "En tant que notaires, nous faisons toujours figure de briseurs de rêve

Mais, trop souvent les héritiers ont une conception de départ un peu idyllique. Nous sommes alors bien obligés de leur faire prendre conscience des réalités et, notamment, des dangers liés à une trop grande disparité de revenus entre les membres de l'indivision", explique maître Vogel. Si demander aux plus aisés de payer pour ceux qui le sont moins représente parfois une source de tiraillements, "cet arrangement, dans certaines familles, ne pose absolument aucun problème", assure cependant maître Carré. Pour éviter ces frottements ou simplement pour ne pas grever trop lourdement leur propre budget, de nombreuses indivisions essaient de rentabiliser la propriété commune. "Ma sœur viendra moins l'été, car elle a acheté un mas en Provence. Désormais, nous louerons la maison au mois d'août. Une solution qui nous permettra de financer certains travaux trop longtemps reportés", explique Valérie. Mais toutes les indivisions ne sont pas logées à la même enseigne. Il est, en effet, plus facile de louer un chalet face au mont Blanc qu'une bâtisse sur le plateau de Langres ! Les plus chanceux peuvent engranger des revenus conséquents tout en conservant la jouissance de leur bien toute l'année. "Nous bénéficions de ressources régulières grâce à des fermages, à l'exploitation des bois et à la location du domaine pour des réceptions ou des tournages de film. Pour le moment, l'indivision ne coûte rien à personne et le gros œuvre a pu être entièrement refait sans qu'aucun de nous ne finance quoi que ce soit", se réjouit Gilles de Labriffe.

L'inévitable pierre d'achoppement : la vie quotidienne.

Malheureusement, les questions d'argent ne sont pas les seules susceptibles d'entamer la belle cohésion familiale. "Les indivisions buttent souvent sur des problèmes de vie quotidienne. N'oublions pas que, si leurs membres appartiennent à la même tribu, leurs conjoints ne partagent pas forcément cet esprit de famille", estime maître François Carré. "Les réactions mesquines servent toujours de levier à la remise en cause de l'indivision", renchérit l'avocat parisien Denis Talon. On peut égrener à l'infini la liste des petites bassesses familiales rencontrées par les professionnels du droit. C'est l'un qui a abattu l'arbre planté par ses parents 40 ans auparavant, pour la naissance de leur cadet. Ce sont ces sœurs qui ont chacune fait appel à un avocat pour régler le différend qui les opposait au sujet de leur future piscine. Ou encore ces trois cousins qui, n'arrivant pas à trouver un compromis pour leurs périodes d'occupation, les ont fait fixer par un juge

Inutile de préciser qu'après avoir communiqué de longs mois par avocats interposés, les réveillons de Noël en famille risquent d'être durablement compromis... Le plus souvent, ces difficultés de compréhension se révèlent très banales. "Pendant longtemps, la propriété familiale du Pouliguen est restée en indivision entre mes deux sœurs et moi. Nous y passions chacune 15 jours l'été. Ma sœur aînée, très maniaque, exigeait que nous n'y laissions aucune affaire personnelle, même pas un caban ou une paire de bottes", se souvient Colombe.

La précarité de l'indivision : à tout moment, chacun des membres peut en sortir.

Rancœurs larvées, conflits ouverts ou, plus prosaïquement, besoin d'argent, de nombreux motifs peuvent inciter l'un des membres à sortir de l'indivision. D'autant que la loi l'y autorise ("nul n'est tenu à demeurer dans l'indivision" précise l'article 815 du code civil). "Ce n'est pas parce que l'on est en indivision depuis 80 ans que l'on doit y rester", confirme Denis Talon. La décision de tout remettre en cause, même motivée par la colère, reste très difficile à prendre. Si les autres membres de l'indivision sont d'accord pour racheter la quote-part de celui qui souhaite faire bande à part, tout va bien. Cette opération coûte environ 2,5 % de la valeur du bien (dont 1 % de "droits de partage" dus au fisc, le reste étant essentiellement constitué des honoraires du notaire) et n'est pas soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières. À défaut d'accord, il revient au juge du tribunal de grande instance d'organiser le partage, une procédure longue et coûteuse. S'ils sont plus de deux et si l'indivision comprend d'autres valeurs que la maison de famille (mobilier, produits financiers, ou d'autres biens immobiliers) les membres ont intérêt à demander ce qu'on appelle une "attribution éliminatoire". Dans ce cas, le sortant reçoit l'équivalent de sa quote-part en nature ou en numéraire, tandis que les autres demeurent dans l'indivision. Lorsqu'un tel partage n'a pas été souhaité ou s'il se révèle impossible, le juge peut ordonner que la maison soit vendue aux enchères. Suivant les coutumes régionales, cette vente se déroulera au palais de justice ou à la chambre des notaires.

L'indivision conventionnelle offre 5 ans de stabilité.

Le fait de pouvoir en sortir à tout moment fait planer une certaine menace sur une indivision. En effet, il est bien difficile d'envisager l'avenir avec sérénité tout en sachant que n'importe qui dans le groupe possède le pouvoir de faire vendre la maison de famille à l'encan. Pour tenter de l'éviter, certains optent pour le régime de l'indivision dite conventionnelle. Acte notarié conclu pour une durée maximale de 5 ans, la convention d'indivision permet non seulement de maintenir temporairement la situation, mais également de formaliser par écrit la gestion de la vie quotidienne. Peuvent ainsi être mises par écrit les modalités de jouissance, la répartition des charges ou l'instauration de majorités variables suivant l'importance des décisions à prendre. Ce qui évite d'avoir à obtenir l'accord de la totalité des membres de l'indivision pour changer les joints des robinets

Un ou plusieurs gérants (chacun s'occupant alors d'un domaine particulier) peuvent être nommés. Sauf stipulation contraire prévue dans la convention, leur nomination et leur révocation doivent être décidées à l'unanimité. Attention, la révocation du gérant indivisaire transforme une convention à durée déterminée en convention à durée indéterminée ; une appellation trompeuse puisque le partage peut alors être provoqué à tout moment, même sans motif, par l'un des indivisaires.

Le plus souvent, chacun assure bénévolement le rôle de gérant, mais on peut aussi faire appel à un professionnel, un administrateur de bien ou un notaire. "Même si la loi le permet, le gérant est rarement un tiers car il ne possède pas le degré d'intimité nécessaire pour gérer convenablement l'indivision", fait cependant remarquer Maître Carré. Sauf pour un motif grave et sérieux (diminution drastique des revenus d'un foyer suite à un veuvage, par exemple), il est impossible de sortir avant l'échéance prévue. Lorsque celle-ci survient, deux cas de figure sont possibles. Soit la convention est renouvelée, soit l'un des membres demande à sortir de l'indivision. Les conditions de partage sont alors les mêmes que pour l'indivision légale. Afin d'éviter la remise en cause permanente de l'indivision sans convention et celle, quinquennale, de l'indivision conventionnelle, les héritiers peuvent aussi décider de créer une société civile immobilière (SCI).

La constitution d'une société civile immobilière : à manier avec précaution.

Pour cela, ils doivent sortir de l'indivision et apporter la maison de famille à une SCI dont l'objet sera de mettre le bien à la disposition gratuite de ses membres. Une solution pérenne (la société peut être créée pour 99 ans) mais un peu plus coûteuse (voir p. 57) et contraignante. Dans un premier temps, en effet, il convient de définir les statuts de la SCI (montant du capital, durée et domiciliation de la société, pouvoirs du gérant, modalités de cession des parts, etc.), d'immatriculer la société au registre du commerce et des sociétés et de nommer un gérant. Les statuts peuvent aller assez loin dans le détail et prévoir les modalités d'occupation, le mode de calcul d'une "taxe de séjour", ou les règles de majorité.

Gage de stabilité, la SCI peut toutefois se transformer en un redoutable piège pour l'associé qui souhaite vendre ses parts. En effet, si rien n'a été prévu dans les statuts, les associés n'ont aucune obligation de racheter les parts du sortant. Ils peuvent même, lorsqu'il existe une clause d'agrément, refuser l'arrivée de nouveaux venus, sachant qu'en pratique il est rare qu'un tiers se précipite pour acquérir les parts d'une SCI familiale. Il ne reste alors qu'une solution pour celui qui souhaite faire bande à part : se tourner vers la justice pour obliger les autres à racheter ses parts... et prendre son mal en patience. L'un des membres d'une société civile, propriétaire d'une vaste maison à Paris, vient d'obtenir gain de cause à l'issue d'une procédure ayant duré plus de 15 ans. Les professionnels sont d'ailleurs assez réservés sur l'opportunité de gérer une maison de famille via une SCI. "La création d'une SCI n'est conseillée que pour les gros patrimoines. Pour les autres, mieux vaut rester en indivision, conseille Michel Brillat de l'Union financière de France, une société de conseil en gestion de patrimoine. Les inconvénients sont nombreux. D'abord, la commune peut exercer son droit de préemption au moment de l'apport. Ensuite se retirer d'une SCI, lorsque c'est possible, est beaucoup plus coûteux que sortir d'une indivision, puisque l'on paie l'impôt sur les plus-values immobilières et des droits représentant 4,80 % des parts cédées. Enfin, les couples mariés sous le régime de la communauté ne doivent pas oublier que, contrairement à leur quote-part dans l'indivision qui reste un bien propre, les parts de SCI entrent dans le patrimoine commun des époux." De quoi réfréner bien des ardeurs...

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

FAMILLE , INDIVISION , SUCCESSION




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