Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Copropriété > Défendre le métier de gardien concierge ? (Interview)

Défendre le métier de gardien concierge ? (Interview)

Défendre le métier de gardien concierge ? (Interview)
Mars 2008
Le Particulier Immobilier n° 240, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le point de vue de Serge Ivars, Président de la Cnab (1)

LPI : Le député UMP Pierre Lellouche vient de déposer une proposition de loi pour favoriser le maintien des gardiens concierges dans les im­meubles. Ce qui semble vous réjouir...

SI : Cela fait plusieurs années que la Cnab milite pour la réhabilitation de cette profession afin de stopper l'hémorragie qui la menace. Certains estiment à 100 000 le nombre d'emplois de gardiens concierges supprimés en dix ans, dont 10 000 en Ile-de-France. Or, quand, une fois la porte de leur appartement refermée, plus aucun occupant ne s'intéresse au reste de l'immeuble, le gardien prend en charge l'intérêt collectif des habitants.

LPI : Coûts salariaux, immobilisation de mètres carrés qui, mieux utilisés, pourraient s'avérer rentables... Ne vous semble-t-il pas que vouloir maintenir le gardien dans l'immeuble va à contre-courant de la recherche légitime d'économies par les copropriétaires ?

SI : Les frais de personnel représentent 17,5 % des charges annuelles payées par les copropriétaires. C'est, avec le chauffage, l'un des postes les plus importants, d'après notre dernier Observatoire des charges de copropriété. Il est compréhensible ­—­ bien que ce coût soit plus supportable pour les immeubles à partir d'une vingtaine d'appartements —, que de nombreux copropriétaires décident d'externaliser l'exécution d'une grande partie des tâches de gardiennage et d'entretien.

Cette augmentation du coût salarial des concierges est due à une revalorisation du métier, qui fait des concierges des salariés à part entière, alors que traditionnellement, cet emploi procurait un revenu d'appoint. Une évolution qui se reflète dans la convention collective : le taux horaire est calqué sur celui des autres professions. En outre, la valeur de la loge est comptée comme un élément du salaire qui vient compléter le salaire de base. Conséquence, les charges sociales sont assises à la fois sur le salaire et sur la loge et ont plus que doublé par rapport à la période où il existait encore un régime dérogatoire. Elles représentent 80 % du coût salarial. Ajoutez à cette hausse, les progrès technologiques (alarmes de chaufferie et d'ascenseur reliées à la télésurveillance), plus une difficulté à recruter des gardiens prêts à se loger dans des loges vétustes, et la disparition des concierges s'explique.

LPI : Ce désir de maintenir les concierges en poste ne procède-t-il pas, pour les syndics de copropriété, du besoin de disposer d'un allié précieux dans la place, auquel il est possible de déléguer certaines missions qui consomment du temps, sans être rémunératrices ?

SI : En étant sur place, le concierge joue en effet un rôle de représentant du syndic et constitue une courroie de transmission efficace, en permettant une bonne communication entre les copropriétaires et le syndic. Il facilite ainsi de manière incontestable le travail de ce dernier. Je le revendique : un concierge présent dans l'immeuble, c'est 80 % des problèmes réglés. La suppression du gardien prive les occupants de ce relais, sachant que le montant actuel des honoraires des syndics, environ 100 euros par an et par appartement, ne leur permet pas économiquement d'être présents en permanence dans chaque immeuble...

LPI : Ne pourrait-on pas envisager une réduction des charges sur d'autres postes, par la renégociation des contrats de maintenance, par exemple ?

SI : La recherche d'économie de charges n'est pas nouvelle et, le plus souvent, tout ce qui est techniquement possible a été fait : remplacement des vieilles chaudières au fioul par des pompes à chaleur, calorifugeage des canalisations, etc. Malheureusement, les économies réalisées ici ou là permettent à peine de compenser le coût de l'énergie qui s'envole.

Pour ma part, je suis persuadé que le retour des concierges améliorerait indéniablement la maîtrise des charges. Et il faut savoir que le recours aux sociétés extérieures n'est pas la panacée, car leur coût a connu une augmentation à deux chiffres ces dernières années.

LPI : Les mesures préconisées par Pierre Lellouche, à savoir, entre autres, la déduction des charges liées à l'emploi d'un gardien de l'impôt sur le revenu, l'utilisation du chèque emploi service universel (Cesu), la faculté pour plusieurs copropriétés de partager un même concierge, suffiront-elles à inverser la tendance ? Avez-vous d'autres suggestions ?

SI : Ces mesures sont pertinentes, en particulier la déduction fiscale pour l'emploi d'un gardien, à l'image de ce qui existe déjà pour les employés de maison, car elles luttent contre les effets néfastes induits par l'augmentation salariale des concierges. Mais il faut aller plus loin. L'important est de payer moins de charges sociales. Nous préconisons donc, sans toucher au salaire des concierges, de réduire de moitié le niveau des charges en revenant à un régime forfaitaire dérogatoire.

Nous proposons aussi de revoir la répartition des charges récupérables sur le locataire, car le bailleur ne peut répercuter que 75 % du coût salarial d'un concierge, à la condition toutefois que celui-ci « assure de manière cumulative l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets », dixit la Cour de cassation interprétant à la lettre la liste du décret du 26 août 1987.

C'est pourquoi nous suggérons de reprendre la proposition du rapport Pelletier sur les charges locatives de 2003, à savoir maintenir la règle actuelle en ajoutant la possibilité de récupérer 50 % du coût salarial si le concierge assure l'une ou l'autre des deux missions, et 25 % s'il n'en accomplit aucune, en sachant que la présence du gardien profite avant tout à l'occupant de l'immeuble. Malheureusement, la concertation avec les représentants des locataires a échoué. Christine Boutin, la ministre du Logement, devrait par conséquent, comme elle s'y était engagée, régler la question par décret.

 

(1) Confédération nationale des administrateurs de biens.

(2) Proposition de loi relative aux gardiens d'immeuble, n° 617, déposée sur le bureau de l'Assemblée nationale le 22 janvier 2008 et renvoyée à la commission des affaires culturelles, familiales et sociales.


Mots-clés :

CONCIERGE , COPROPRIETE , GARDIEN D'IMMEUBLE




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier