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Il faut acheter l'immobilier à son juste prix (Interview)

Il faut acheter l'immobilier à son juste prix (Interview)
Mai 2008
Le Particulier Immobilier n° 242, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Le point de vue de Jean-Michel Pouré Président de l'association "Bulle immobilière" (1)

LPI : Vous pourfendez la thèse de « l'atterrissage en douceur » ou du « ralentissement de la hausse » des prix soutenue par les professionnels de l'immobilier pour relayer sur votre site* un discours alternatif relativement alarmiste du marché immobilier. Quels sont vos arguments ?

J-MP : Le discours officiel de la profession immobilière, à savoir des notaires et des agents immobiliers, se veut résolument optimiste, empreint d'une croyance indéfectible dans les vertus haussières de la pierre. Tout au plus, véhicule-t-il l'idée d'un assagissement du marché après une décennie de flambée des prix. Le spectre d'un retournement du marché est souvent écarté de manière catégorique. Or, sur le terrain, la vision des professionnels est nettement plus pessimiste. Ils se plaignent de l'état du marché. C'est ce que j'ai constaté en menant l'enquête entre décembre 2006 et juin 2007 – c'était pourtant juste avant la crise financière des subprimes – auprès de deux cents agents immobiliers... à leur insu, c'est-à-dire en caméra cachée.

LPI : Pourquoi en être arrivé à cette méthode extrême qui revient, ni plus ni moins, à piéger les agents immobiliers ?

J-MP : Il ne s'agissait pas pour nous de piéger une profession, mais d'obtenir un témoignage alternatif concernant l'état réel du marché. Or, lorsque je me suis déplacé, muni de ma caméra au grand jour, je me suis fait aiguiller vers des organismes officiels. J'ai donc choisi de me faire passer pour un client désirant vendre un bien. Les résultats, très instructifs, font apparaître que les prix affichés sont en décalage avec la valeur réelle des biens. Un exemple : à Marseille, un agent immobilier a reconnu un taux de négociation d'au moins 15 %. Ce que ne disent pas les analyses du marché censées communiquer sur les résultats de l'immobilier. Les professionnels que j'ai interrogés font état d'offres excédentaires, de délais de vente allongés, de refus de prêts croissants... C'est justement parce qu'ils connaissent de près leur marché, qu'ils savent qu'ils traversent une période de retournement. Même s'ils ne peuvent tenir un tel discours aux acheteurs.

LPI : C'est l'ambivalence du comportement des agents immobiliers que vous dénoncez ?

J-MP : Cette attitude en soi n'est nullement condamnable. L'agent immobilier fait seulement son métier : il ramène les vendeurs à la réalité du marché, tout en pressant le ­candidat acquéreur de sauter le pas rapidement. L'agent immobilier à la française est censé défendre à la fois les intérêts du vendeur et de l'acheteur, or ces intérêts sont nécessairement divergents... Loin de notre association l'idée de jeter l'opprobre sur une profession. Reste que les particuliers doivent faire preuve de lucidité. Les agents immobiliers, tout comme les promoteurs ont intérêt à ce que les prix montent. Ces professionnels sont juges et parties lorsqu'ils analysent le marché.

A cet égard, on ne peut que déplorer la pratique des agences organisées en réseaux consistant à mettre en commun les fichiers d'offres : cela permet d'afficher un prix unique le plus élevé possible pour un bien. Ce fichier commun constitue, du point de vue de l'acheteur, un frein à la concurrence.

LPI : En partant en croisade contre la bulle immobilière, vous vous démarquez également des notaires qui en nient l'existence.

J-MP : Nos enquêtes menées sur le terrain montrent qu'il existerait des bulles locales, particulièrement en province, et qui ont été largement sous-estimées. Il s'agit aujourd'hui de limiter le risque de les entretenir, voire de se développer. Pour cela, une plus grande transparence des tarifs est indispensable.

Contrairement ce qui se pratique dans certains pays d'Europe ou d'Amérique du Nord, où l'acheteur peut facilement avoir accès aux prix réels des transactions, il n'existe pas en France de point de comparaison objectif. Seulement des indices fournis par la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier) et les notaires, dont la parution, décalée dans le temps, introduit en outre des biais psychologiques à l'achat. Sur un marché très différencié, les indices peuvent être trompeurs, car les prix varient considérablement d'un quartier, d'un type, d'une qualité de bien à l'autre, en fonction de la surface, etc. Il existe bien une possibilité pour les futurs acquéreurs d'avoir une vision transparente du marché : se rendre à la conservation des hypothèques. Une faculté qu'ils n'utilisent pas, à supposer qu'ils en connaissent l'existence. D'abord, en raison de la lourdeur de la démarche ; ensuite parce qu'il est difficile pour l'acquéreur de dresser par avance un état des lieux de l'endroit précis où il a l'intention d'acheter. Reste le fichier de la Direction générale des impôts, baptisé Œil pour « Observatoire des évaluations immobilières », et qui pourrait permettre à l'État de créer un indice fiable à partir de données fiscales. Ce fichier devrait être rendu public en 2010, ce qui constituera un grand pas vers une plus grande transparence du marché.

LPI : Votre association envisage également la création d'une base de données publique. Un tel projet est-il crédible ?

J-MP : Alors que le ralentissement du marché immobilier se confirme, il faudrait que l'acquéreur puisse accéder à titre personnel à des données fiables, complètes et mises à jour le plus rapidement possible avant la conclusion d'une vente. Notre objectif est qu'un particulier puisse prendre en compte l'historique des prix d'un bien donné sur des années, sans se focaliser sur un indice mis à jour mensuellement ou trimestriellement.

Le projet de l'association, encore à ses débuts, est de mettre en place un logiciel gratuit de simulation d'achat. Le but étant de permettre à l'acheteur d'avoir toutes les clés en main pour négocier, indépendamment des professionnels. Autrement dit, de faire la différence entre communication officielle et réalité du terrain. Car, au final, ce sont bien les acheteurs qui font le marché.

(1) www.bulle-immobiliere.org


Mots-clés :

MARCHE IMMOBILIER , PRIX




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