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Paris, le retour des tours ?

Paris, le retour des tours ?
Avril 2008
Le Particulier Immobilier n° 241, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Urbanistes, architectes et politiques ont planché sur la question; objectif, trouver des solutions au manque de foncier; faire oublier quelques réalisations malheureuses du passé. Un bref tour du monde pour prendre de la hauteur

Les immeubles de grande hauteur (IGH), pour ne pas dire les tours, vont-ils à nouveau surgir dans le ciel parisien ? La question, devenue un véritable enjeu électoral, suscite des débats passionnés. Les prises de position, qui suivent des clivages plutôt apolitiques, fleurissent : oui aux tours, mais uniquement vouées aux ­activités tertiaires ; non aux tours, sauf dans les zones à l'état de friche ; oui aux tours, à condition qu'elles soient strictement compatibles avec les exigences environnementales..., chacun y va de son appréciation.

Urbanistes, architectes et politiques font le plus grand cas du dossier « des hauteurs » comme on le nomme à la mairie de Paris. Même le propos présidentiel plaide pour une politique de l'urbanisme qui sonnerait « la fin de l'étalement qui entraîne des nuisances », tout en qualifiant de « simpliste » le débat sur les tours. « Il y a des partisans et des adver­saires de toutes les tours. Avec ces attitudes, on ne risque pas d'aller très loin. Certes, la tour Montparnasse ou la dalle Beaugrenelle ne nous facilitent pas la tâche (...) Inversement ­personne n'imagine un quartier pavillonnaire à la Défense. On ne peut donc avoir une politique indifférenciée pour refuser ou promouvoir les tours, il faut juger au cas par cas », assurait le chef de l'Etat lors de son discours d'inauguration de la Cité de l'architecture et du patrimoine à Paris à l'automne dernier.

Symboles de puissance, signes extérieurs de prospérité, les gratte-ciel se veulent les témoins du rayonnement d'une ville, et ­au-delà, d'une économie. De New York à Shanghai, de Dubaï à Sydney, les métropoles se reconnaissent à leur « skyline ». Moins emblématiques sur le Vieux Continent, les tours commencent toutefois à trouver leur place dans le paysage urbain. Qui n'a en tête le Gherkin (cornichon) londonien de Norman Foster, ou la tour Agbar à Barcelone, signée Jean Nouvel ?

En France, bien que modestement encore, les capitales régionales se lancent dans l'aventure : à Marseille, six tours de 100 à 150 mètres vont venir orner la ligne d'horizon du port marchand, dont deux seront dévolues au ­logement. à Lyon, la construction de la tour Oxygène (110 mètres) a démarré et deux autres ­projets sont dans les cartons de la ville. Des tours se profilent aussi à la périphérie de Paris : ­Charenton, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Saint-Denis, Bagnolet, Saint-Ouen... Chaque commune peaufine son totem urbain.

La tour Eiffel, et après ?

Mais à Paris, on fait profil bas – oubliant le formidable précédent de... la tour Eiffel, avec ses 300 mètres de hauteur, hors antennes –, du moins jusqu'à aujourd'hui. Les chiffres plaident pourtant en faveur de la densité : alors que la liste des demandeurs de logements ne cesse de s'allonger, construire plus haut augmenterait l'offre, soulageant une partie des besoins... tout en générant de la taxe d'habitation et de la taxe foncière. L'idée a fait son chemin dans les esprits de ceux qui ont leur mot à dire en matière d'urbanisme : d'accord pour bannir les tours du cœur de Paris, mais ­pourquoi ne pas s'autoriser quelques audaces verticales au bord du périphérique, dans le chaos des friches, des échangeurs et des voies ferrées ? Les élus avancent toutefois à pas ­feutrés : si de « grands gestes », pour reprendre l'expression en vogue à la mairie de Paris, voient le jour, il s'agira d'opérations ponctuelles hébergeant des équipements publics ou culturels. Car là où quelques tours de bureaux aux portes de Paris semblent acceptables à tous, s'agissant de logements, nombreux sont ceux qui militent pour une hauteur « maîtrisée », avec des immeubles ne dépassant pas 50 mètres, n'entrant donc pas dans la catégorie des IGH (voir encadré, p. 18). D'où la constitution d'un groupe de travail réunissant toutes les sensibilités politiques (voir encadré p. 22), dont l'objectif est de permettre aux élus, comme aux Parisiens, de se faire une opinion à partir de projets précis. Et peut-être de les faire revenir sur leur aversion déclarée pour les tours. Une aversion qui tient sans doute pour beaucoup aux tentatives, ­plutôt malheureuses, des années 1960 et 1970.

Audace mesurée

C'est en effet au début des années 1960 que les immeubles parisiens ont commencé à prendre de la hauteur. Mais après une bonne décennie de hardiesse, de nouvelles règles d'urbanisme viendront exclure toute nouvelle construction de plus de 37 mètres, soit une douzaine de niveaux. Une initiative due à Valéry Giscard d'Estaing, prenant au milieu des années 1970, le contre-pied de la politique urbaine gaulliste. Il y aura bien quelques exceptions – la Grande bibliothèque, dans le XIIIe arrondissement –, mais aucune dédiée à l'habitation. Aujourd'hui,les règles sont ­strictement ­définies : on peut construire jusqu'entre 18 et 25 mètres dans les arrondissements centraux, et jusqu'entre 31 à 37 mètres dans les autres, le plan local d'urbanisme (PLU) parisien adopté en juin 2006 interdisant toute construction au-delà de ce plafond.

Même dans ses époques les plus audacieuses, Paris est resté très mesuré : les immeubles d'habitation n'ont guère dépassé 35 étages, les plus élevés se trouvant dans le XIXe arrondissement (secteur Flandre), alors que le Front de Seine, dans le XVe, et le quartier Italie, dans le XIIIe arrondissement, flirtent avec les 30 étages. En limite de Paris, la Défense offre aux côtés des tours de bureaux quelques immeubles ­d'habitation d'une quarantaine d'étages. La plus haute, Défense 2000, culmine à plus de 130 mètres, avec 47 étages, et des appartements jusqu'au 45e. Mais la Défense pourrait bientôt détenir un nouveau record : les cinq projets en lice pour la tour Signal proposent des édifices de 250 à plus de 300 mètres Ainsi, la double tour signée Jacques Ferrier, proposée par le constructeur Hermitage et dévoilée il y a quinze jours, réunirait dans ses 76 étages développés sur 309 mètres, bureaux, équipements sportifs et culturels, hôtel et appartements de luxe. Et ferait de la Défense le site d'Europe occidentale possédant le plus haut immeuble mixte jamais construit.

Position dominante

Dans Paris intra-muros, seule la tour ­Montparnasse (210 mètres et 59 étages), qui abrite des bureaux, pointe assez haut pour mériter l'appellation de gratte-ciel, réservée aux immeubles de plus de 500 pieds (152 mètres). Et le retard français n'est pas récent : les ­premiers gratte-ciel ont fait leur apparition dans l'horizon new-yorkais dès la fin du XIXe siècle et l'Empire State Building, inauguré en 1931, dépassait déjà les 100 étages, même si c'est en Asie que le seuil de 500 mètres a été franchi, en 2004, avec la tour Taipei 101 à Taïwan. Aux USA, il n'y aura plus guère de surenchère, car l'administration fédérale de l'aviation a posé des limites et la Freedom Tower, qui s'élèvera d'ici à deux ans sur l'emprise du World Trade Center, culminera à 415 mètres de hauteur, la flèche qui la surmontera lui permettant d'en revendiquer 541.

Aujourd'hui, ce sont les pays du Golfe ­persique qui se font remarquer. Leur fleuron, le Burj Dubaï est en cours de construction depuis 2004. L'immeuble atteint actuellement 600 mètres, pour un coût de construction qui avoisinerait un milliard de dollars, selon Adrian Smith, son architecte. On sait que Burj Dubai, telle une ville dans la ville, va abriter bureaux, hôtels et appartements mais – suspense – sa taille définitive n'a pas été dévoilée. Des rumeurs font état de 800 à 900 mètres... Ce qui semblait autoriser Adrian Smith à se gausser récemment dans un hebdomadaire : « à l'évidence, Paris a pris le parti de choisir des architectes qui privilégient les formes sans avoir la discipline et l'expérience nécessaire pour rendre un gratte-ciel à la fois viable et efficace. »

Dalles et dédales

Si ce n'est que construire toujours plus haut n'est pas un but en soi, et doit relever d'un vrai choix d'urbanisme. L'expérience a sur ce point rendu les Parisiens pusillanimes, le parti pris d'une architecture sur dalle ayant conduit à des échecs cuisants. Alors qu'un im­meuble comme le mythique Chrysler ­Building, achevé en 1930 et déployant ses 77 étages à Manhattan, s'ouvre de plain-pied sur la rue, nous avons érigé en système la construction surélevée, afin de scinder trafic automobile et circulation piétonne. « Cette utopie des années 1960 faisant de la stratification une garantie de félicité urbaine a conduit à des aberrations de conception, généré quantité de nuisances à force de dédales et de dénivelés, de très lourds coûts d'entretien et, ultérieurement, de restructuration », observe Denis Valode, de l'agence d'architecture Valode & Pistre, chargée de la réfection de la dalle et du centre commercial de Beaugrenelle. On a créé des îlots coupés du reste de la ville, comme le quartier des Olympiades, dans le XIIIe arrondissement, où dans des tours aujourd'hui passablement ­dégradées, les appartements s'échangent 20 % à 30 % moins cher que les biens alentours. « Une fausse bonne affaire pour les acquéreurs, qui succombent à des prix alléchants et déchantent quand ils prennent conscience du montant des charges de fonctionnement, qui peut avoisiner 70 €/m2/an, et des travaux parfois très lourds qui les attendent », ­avertit Nicole Arrighi, conseillère à l'agence Era sweet home. Certaines tours, notamment au sud du périmètre des Olympiades, peinent même à se maintenir à flot.

Marc Petitjean, qui assure la gestion de l'une d'entre elles au sein du ­cabinet immobilier Lelièvre, souligne la difficulté de l'exercice : « Le budget annuel de fonctionnement pour chacune des tours de quelque 300 appartements est supérieur au million d'euros et la ­rentrée des fonds n'est possible que parce que les logements, souvent suroccupés, permettent le partage des frais par une population majoritairement asiatique qui sait s'autodiscipliner. Songez que le syndicat de copropriété principal, qui regroupe quatre tours, rassemble plus de 1 200 propriétaires ». Des chiffres à donner le vertige, quand on sait la difficulté de gérer une copropriété de quelques dizaines d'appartements. Par ­comparaison, les IGH qui bordent l'avenue d'Italie ont mieux résisté : ainsi, le Périscope, avec son imposant hall d'accueil à l'américaine, sa piscine culminant au 25e étage, ou Super-Italie, immédiatement repérable à sa forme ronde, et ses 34 étages sont-ils des édifices recherchés.

Handicap économique

L'architecture verticale favoriserait-elle, comme on le lui a souvent reproché, le communautarisme ? L'exemple du « Chinatown » parisien, ajouté à celui des tours du Front de Seine, dans le XVe arrondissement, longtemps occupé majoritairement par une population venant du Moyen-Orient, pourrait le laisser penser. Pour ce qui est de ces dernières, une telle spécificité n'est pourtant plus d'actualité. « Les acquéreurs d'aujourd'hui sont, soit issus de la génération des 25-40 ans, soit des seniors opérant un retour vers le centre-ville », précise Reza Ghavamzadeh, directeur de l'agence ­Gestim établie au cœur du Front de Seine. Il est vraisemblable que la situation géographique privilégiée de la vingtaine de tours bordant la Seine n'est pas étrangère à leur attrait renouvelé. De même que le vaste chantier de réhabilitation de la dalle et du centre commercial Beaugrenelle, le tout conjugué à une gestion mieux maîtrisée par certains syndics, qui a redonné l'envie aux copropriétaires de ­s'impliquer dans la mise en valeur de leurs immeubles. Toujours est-il que les appartements s'échangent dans une fourchette moyenne de 6 500 à 7 200 €/m2, presque à parité avec les biens alentours et que les acquéreurs, loin d'opter pour une tour par défaut, en revendiquent les attraits : vue imprenable, absence de vis-à-vis, ­convivialité et sécurité d'un gardiennage ­24 heures/24. Et ce, malgré le montant manifestement dissuasif des charges et le coût élevé des travaux, que ce soit dans les parties communes ou privatives. Deux ­exemples : la mise à niveau technique d'une batterie de quatre ascenseurs est de l'ordre de 700 000 à 800 000 euros. Quant au remplacement des larges fenêtres d'un appartement de 100 m2, il représente une dépense de 20 000 à 25 000 euros. « Le plus gros handicap des tours n'est ni esthétique ni sociologique, il est économique », conclut Reza Ghavamzadeh.

L'on sait en effet, aujourd'hui, n'en déplaise à Adrian Smith, construire des tours, susceptibles de bien s'intégrer dans leur environnement. Mais le succès d'une tour dépend de la bonne santé financière de ses propriétaires – sa localisation n'est pas ici indifférente ­– et de ses occupants en général. Alors que les IGH tertiaires semblent bien se porter, les bailleurs sociaux ont, déjà de longue date, rayé barres et tours de leurs projets, tandis que les institutionnels ont, pour la plupart, revendu à la découpe les tours d'habitation qu'ils possédaient. « Force est de constater que les tours de logements, souvent synonymes de bâtiments luxueux à l'étranger sont, la plupart du temps, assimilées dans la culture hexagonale aux grands ensembles, concentrateurs de pauvreté et générateurs de ghettos », remarque Denis Valode, lui-même concepteur d'une tour d'habitation à Beyrouth et d'une tour mixte à Pékin. Les IGH seraient aussi plus vite frappés d'obsolescence que les bâtiments traditionnels. L'Opac de Paris n'a-t-il pas voué à la démolition trois tours situées porte Pouchet, dans le XVIIe arrondissement de Paris, porte Montmartre, dans le XVIIIe et porte d'Ivry, dans le XIIIe ? Quant à la Défense, d'ici à 2012 cinq tours auront été abattues et reconstruites et une dizaine d'autres s'apprêteront à subir le même sort.

Obstination

Alors pourquoi s'obstiner à envisager de doter Paris de bâtiments peu pérennes, coûteux à construire et à entretenir et pour lesquels les Parisiens manifestent si peu d'attirance ? Parce que la pénurie de foncier constructible à prix accessibles et les exigences du développement durable deviennent impossibles à ignorer. La densité se trouve désormais au cœur des réflexions sur la cité : une ville dense, c'est moins d'éloignement entre lieu de travail et domicile, moins de transports, donc moins de pollution, moins d'infrastructures, donc moins de dépenses pour la collectivité. Pour le conseil national de l'ordre des architectes – qui vient, geste symbolique, d'élire domicile dans la tour Montparnasse – le mot d'ordre est de privilégier le développement de « la ville sur la ville ». « Une bonne réutilisation du foncier “vieillissant” ou un aménagement des espaces délaissés à proximité du centre est presque toujours préférable à une opération hors agglomération. On évite ainsi la consommation de surfaces foncières excessives et les travers de l'éloignement coûteux pour la collectivité », résume Lionel Dunet, son président, qui ajoute : « Faisons évoluer très vite le mythe du bonheur pavillonnaire, car c'est dans la densité que s'épanouit la qualité de vie. » Les responsables politiques des grandes agglomérations partagent en général cet avis, privilégiant, même s'ils ne l'avouent pas spontanément, la densification du tissu urbain existant, mais hésitant à la mettre en œuvre pour ne pas braquer leur électorat. Et Paris n'échappe pas à la règle...

Françoise Juéry


Mots-clés :

IMMEUBLE , PARIS , URBANISME




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