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Paris, une capitale en chantiers

Septembre 2008
Le Particulier Immobilier n° 245, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

La ville peaufine son grand projet de renouvellement urbain ; Renforce ses connexions avec les villes périphériques ; Privilégie le développement durable, vise l'estampille écoquartier. Le tour de la capitale en quatre ZAC emblématiques.

Ville-musée », « ville figée »... des griefs souvent adressés à la capitale et qui tiennent évidemment à la qualité et à la richesse de son bâti. Mais aussi à la densité de son tissu urbain. Si le Ier arrondissement parisien accueille quelque 10 000 habitants au kilomètre carré, le XIe n'en recense pas moins de 40 000. « Cette densité confère à la capitale une de ses principales qualités : il n'y a pas un centre, mais partout est palpable la tension caractéristique de la centralité urbaine ; à Barbès, à la Muette, à l'Opéra, à Saint-­Georges, à la Butte-aux-Cailles, aux Batignolles, à ­Stalingrad ou à la Bastille, on se sent dans Paris, là où il se passe quelque chose », notait à juste titre ­l'architecte Eric Lapierre, à l'occasion d'une exposition au Pavillon de l'Arsenal sur les grands chantiers parisiens.

Reste qu'il faut loger les quelque 2 millions de personnes (2 218 000 exactement au dernier recensement de 2006) qui peuplent la capitale, et dont le nombre, après une véritable saignée durant les années 1950 à 1970, ne cesse d'augmenter : la ville a regagné pas moins de 44 000 habitants entre les deux derniers recensements (1999-2006), selon l'Insee.

Les grands projets d'aménagement en cours ont vocation à répondre à ces besoins, ­suscitant, par la libération d'emprises foncières, la construction de logements, mais aussi de bureaux, de commerces et d'équipements publics. Parmi les plus importantes ­figurent bien sûr les zones d'aménagement concertées (ZAC) de Bercy (achevée) et Paris-Rive-­Gauche (voir p. 53), qui redonnent vie à l'Est parisien. Plus ­modestes, Porte ­d'Asnières, Château des ­Rentiers, Alésia Montsouris et d'autres ont contribué à la mise sur le marché de nouvelles habitations. Et ce n'est pas terminé : le dernier plan local d'urbanisme (PLU), approuvé en juin 2006, entend poursuivre sur cette lancée.

De nouveaux projets, tout aussi ambitieux, puisqu'ils concernent l'équivalent de 1 000 hectares, soit quasiment 10 % du territoire parisien, sont en cours de réalisation ou d'étude. Un certain nombre d'entre eux se situent aux franges de la capitale, notamment sur d'anciennes friches SNCF, comme les ZAC Gare de Rungis et des Batignolles (voir p. 55-56) Sans doute les dernières enclaves de cette dimension susceptibles d'être aménagées.

Les prémices du Grand Paris

C'est que la capitale étouffe, saturée, étranglée par ses propres frontières : seulement 9,5 km du nord au sud et 18 km d'est en ouest. De ce constat est née l'idée d'un Grand Paris, autrement dit d'un urbanisme en continuité avec les communes périphériques, effaçant les ­barrières physiques et symboliques que ­constituent les boulevards des Maréchaux et périphérique. Mais compte tenu des enjeux, politiques et économiques autant qu'urbains, ce Grand Paris ne se réalisera que pas à pas. Il ne semble d'ailleurs qu'effleuré dans le discours programmatique de ­Bertrand ­Delanoé à propos de la capitale : « Réparer les blessures ou les dysfonctionnements, redonner une âme à certains quartiers délaissés, répondre aux objectifs de développement durable, renouveler la création et valoriser les différents patrimoines parisiens. Les nombreux ­architectes, urbanistes et concepteurs auxquels il est fait appel, traduisent la volonté d'innovation qui doit s'appliquer à l'ensemble des projets. Ceux-ci font naître des logements, des équipements publics, des commerces, mais aussi des espaces verts. Ils s'inscrivent dans une vision diversifiée du paysage urbain, avec la volonté de prendre en compte l'identité de chaque quartier, dans le cœur de Paris, dans le tissu faubourien, dans la ville haussmannienne et sur la périphérie parisienne. » Un premier pas vers la périphérie parisienne a justement été franchi avec le partenariat, initié en 2003, entre Saint-Ouen et Paris, les deux villes étant bien conscientes que l'aménagement urbain se situe à une échelle plus large que celle de leurs territoires respectifs. Partenariat qui vient de trouver sa traduction dans un protocole de coopération signé en juin dernier dans le cadre de l'aménagement du nouveau quartier des Docks de Saint-Ouen. Bien d'autres restent à franchir avant de pouvoir revendiquer un Grand Paris à l'image du Grand Londres – une entité administrative regroupant 33 districts, dont Londres intra-muros, et peuplée de plus de 7,5 millions d'habitants...

Dans l'intervalle, la capitale soigne les abords de ses portes d'entrée au travers de son grand projet de renouvellement urbain (GPRU), améliore ses connexions avec les villes de la périphérie, notamment avec l'aménagement du tramway (voir LPI 241 d'avril 2008, p. 38). Et peaufine ses projets pour se rendre plus attractive. Un point sur quatre zones emblématiques.

Les Docks de Saint-Ouen, un avant-goût du Grand Paris

Opération phare du futur Grand Paris, le nouveau quartier des Docks de Saint-Ouen doit s'étendre sur un territoire d'une centaine d'hectares longeant les bords de Seine, dont Paris détient 10 hectares, une partie ayant été cédée à Saint-Ouen.

La ZAC devrait conduire à la création de 750 000 m2 de shon (surface hors œuvre nette), 300 000 m2 de bureaux et activités, 17 000 m2 de commerces, 63 000 m2 d'équipements contribuant à l'animation du nouveau quartier, 33 000 m2 d'équipements publics dont un tiers dédié à la création d'un parc urbain de 12 hectares, et enfin de 4 000 logements (40 % de logements sociaux hors terrains de la Ville de Paris, qui compteront 1 100 logements, dont 60 % sociaux). « Au total, ce sont 10 000 à 12 000 habitants qui devraient s'installer là d'ici à une vingtaine d'années », précise Monique Prim, directeur de la Sodedat 93, société d'aménagement mixte chargée de piloter la ZAC. « Et pratiquement autant d'emplois seront créés », précise-t-elle. La première phase du projet, qui concerne le parc urbain et les premières constructions, devrait ­devenir réalité dans les six ans qui viennent. Le déménagement d'Alsthom, qui occupe encore une partie des terrains, dans deux immeubles en cours de construction et livrables fin 2008 et début 2009, donnera incontestablement le coup d'envoi de cette opération qui nécessite la révision du plan local d'urbanisme de Saint-Ouen. Un avant-goût de ce qui devrait se produire un peu partout aux franges de la capitale, avec des projets de renouvellement urbain pour les portes de Vincennes, d'Ivry, de Vanves-Plaisance, Pouchet, Mont­martre-Clignancourt/Poissonniers, des Lilas, ­Montreuil...

Paris Rive Gauche, « le plus dur reste à faire »

Après le quartier Massena, dont la partie voisine du périphérique reste à aménager, mais qui accueille, d'ores et déjà, ses premiers habitants, c'est au tour du secteur T8 (situé entre la rue de Tolbiac, l'avenue de France, la rue du ­Chevaleret et le prolongement de la rue Domrémy) d'être l'objet de toutes les attentions. Déjà, la construction de la dalle qui va recouvrir les voies SNCF est en cours. Elle est appelée à recevoir deux premiers immeubles.

L'îlot qui s'élèvera à l'angle de l'avenue de France et de la rue de Tolbiac ne devrait d'ailleurs laisser personne indifférent. D'autant que Rudy Ricciotti déjà en charge de la rénovation des Grands Moulins, et désigné avec Nexity/FSL pour la construction de cet ensemble, avait pour challenge de coder le paysage urbain. « T8 présente le double enjeu de marquer l'achèvement du quartier au carrefour majeur de Paris Rive Gauche et d'inaugurer l'aménagement de Tolbiac-Chevaleret », déclarait récemment Pierre Gangnet, l'architecte et urbaniste coordonnateur de l'aménagement du quartier Tolbiac-Chevaleret. D'une superficie de 34 000 m2, il se répartit en un ensemble de logements et un autre de bureaux et commerces dont la livraison est prévue en 2012.

Un second îlot (T7) qui s'inscrit dans la partie est, le long de l'avenue de France et au débouché de la rue Charcot, accueillera, pour sa part, deux immeubles de logements sociaux et deux autres en accession libre (138 logements au total), ainsi que des commerces. Reste l'hypothèque de l'immeuble destiné à accueillir le ­tribunal de grande instance (TGI), qui n'est toujours pas levée. D'un côté, l'État qui milite en faveur de cette implantation, de l'autre, la Ville de Paris et la Semapa, société d'aménagement mixte de la ville, qui la rejettent. ­« Le gouvernement ne dispose pas du milliard d'euros nécessaire au développement de ce projet et a demandé à SNCF/RFF de ne pas vendre ses terrains, note Jérôme Coumet, le nouveau président de la Semapa, également maire du XIIIe arrondissement. Pour ma part, je considère que l'implantation du TGI serait une erreur, car elle détruirait le lien qui doit être fait entre nouveau et ancien quartier. Beaucoup de liaisons vont se réaliser par ce secteur. Si nous mettons un ­bâtiment en travers, cela risque de couper le quartier. » En dehors de l'îlot T8, infime partie de la ZAC Paris Rive Gauche, l'aménagement de celle-ci se poursuit à un bon rythme. « Le plus dur reste à faire », s'exclame pourtant Jérôme Coumet. Le plus dur, ce sont les constructions sur dalle au-dessus des voies SNCF du quartier Tolbiac-Chevaleret, et la transformation du secteur Massena-Bruneseau, au sud-est de Paris Rive Gauche, de part et d'autre de l'ancien boulevard Masséna, rebaptisé Général-Jean-Simon. Il s'agit de créer une continuité entre le XIIIe arrondissement de Paris et Ivry-sur-Seine, à partir d'un tissu urbain entrelaçant voies ferrées, boulevard périphérique, emprises industrielles désaffectées, habitations... Au programme, la création de nouvelles liaisons automobiles, de circulations douces, l'aménagement des bords de Seine, et d'une allée piétonnière permettant de relier l'université, nouvellement implantée à Paris Rive Gauche, à Ivry-sur-Seine.

À noter encore que le plan d'aménagement de la ZAC prévoit la construction de 1 000 logements étudiants. Pour l'heure, moins de 200 ont été construits (rue Fulton et rue des Grands Moulins), mais d'autres projets sont en cours d'étude dans le quartier Masséna. Restera également à aménager la gare d'Austerlitz et ses abords, un projet confié à Arep-Atelier Jean Nouvel qui devrait être réalisé en plusieurs phases jusqu'à l'horizon 2015.

La ZAC Gare de Rungis, une pionnière environnementale

Cette ZAC, qui s'étend sur près de 3 hectares dans le XIIIe arrondissement, devrait faire figure de pionnière en matière de développement durable. C'est du moins son objectif, avec le projet d'obtenir à terme l'estampille d'écoquartier, à l'image de Bedzed en Angleterre, ou de ­Fribourg, en Allemagne (voir notre numéro 243, p. 36). Encore au stade des balbutiements, le projet prévoit la construction de 19 000 m2 de bureaux, confiée à Icade, de 13 000 m2 de logements, dont 50 % dédiés aux étudiants, universitaires et chercheurs, de 1 000 m2 de commerces, et de 5 000 m2 d'équipements publics (Ehpad, plate-forme d'accueil pour personnes dépendantes, crèche, halte garderie...). Quelle que soit la nature des constructions, les bâtiments devront être performants en maîtrise d'énergie, avec une consommation en matière de chauffage qui ne devra pas excéder 30 kWh/m2/an.

La réalisation de cette ZAC est encore suspendue à une révision du PLU. « En ce moment, nous procédons à la couverture de la petite ceinture selon les prescriptions de la SNCF, et nous allons très vite nous atteler à la dépollution du site. Nous devrions commencer à avoir des projets ficelés très bientôt. Toutes ces opérations s'effectuent bien entendu sur fond de mixité des fonctions et des habitants. J'aimerais plutôt une mixité au sein de chaque immeuble, que les opérations concernent des bailleurs sociaux ou des promoteurs », confie Jérôme Coumet.

La ZAC des Batignolles, la dernière grande opportunité

Emprise ferroviaire de taille menant à la gare Saint-Lazare et qui aurait abrité le village olympique au cours des Jeux de 2012 si la candidature française avait été retenue, le site des Batignolles se subdivise en fait en deux ZAC distinctes : celle de Cardinet Chalabre et celle de Clichy Batignolles.

C'est, avec Paris Rive Gauche, l'une des ­dernières grandes opportunités d'aménagement de la capitale, aux portes des communes de Clichy et de Levallois-Perret. Le projet ­s'articule autour d'un vaste parc urbain de 10 hectares, dont 4,2 hectares, situés sur la ZAC Cardinet Chalabre, ont été ouverts au public dès juillet 2007. Les quelque huit hectares restants s'inscrivent sur le secteur Clichy Batignolles. Autour du parc, seront distribués bureaux, logements, activités, équipements publics de proximité..., formant ainsi un quartier qui sera relié aux Epinettes et à la Plaine Monceau (XVIIe arrondissement). Sur les 7,3 hectares de la ZAC Cardinet Chalabre, 27 000 m2 de logements sont prévus. Plusieurs opérations y sont déjà menées, confiées notamment à Nexity, dont le directeur général délégué au logement, Jean-Luc Poidevin, précise : « Le permis de construire devrait être instruit durant le premier semestre 2009 pour une livraison 18 ou 20 mois plus tard. Quant aux prix, ils se situeront entre 9 000 et 9 500 €/m2... »

Quant à la ZAC Clichy Batignolles, elle rassemblera 430 000 m2 de constructions, dont 245 000 m2 de logements, 130 000 m2 de bureaux, 32 000 m2 d'équipements publics et 19 000 m2 de commerces.

Placée sous le signe du développement durable, elle s'attache ­également à la diversité de l'habitat : quelque 800 logements étudiants et jeunes travailleurs sont programmés, de même qu'un établissement pour personnes âgées en difficulté.

Colette Sabarly


Mots-clés :

CONSTRUCTION IMMOBILIERE , PARIS , TRAVAUX , URBANISME , ZAC , ZONE D'AMENAGEMENT CONCERTE




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