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L'entretien de votre ascenseur clause par clause

Décembre 2007
Le Particulier Immobilier n° 237, article complet.

Contrat

Le propriétaire de l'ascenseur passe un contrat d'entretien écrit avec une entreprise dont le personnel chargé de l'entretien doit avoir reçu une formation appropriée suivant la réglementation en vigueur... (4)

Tous les ascensoristes ont un contrat-type à proposer à leurs clients, soit, pour les plus grands, qu'ils l'aient élaboré eux-mêmes ou, pour les autres, qu'ils se reposent sur le référentiel Afnor. Des contrats-type pas toujours favorables aux copropriétaires. Bruno Dhont observe ainsi que chacun a sa propre recette pour limiter l'étendue de ses obligations : « L'un va glisser dans son contrat une clause écartant théoriquement la vétusté (voir ce mot), mais y introduire des délais visant à exclure du contrat les pièces ayant dépassé un certain âge. L'autre va “garantir la disponibilité des pièces durant vingt ans”, impliquant qu'au-delà, les pièces seront frappées d'obsolescence (voir ce mot) et donc à la charge du client. La plupart vont plafonner les pénalités à 5 % du montant annuel du contrat et ne les appliquer qu'à partir de plusieurs défaillances consécutives, les privant ainsi de leur caractère dissuasif... »

Parmi les autres modèles de contrat évoqués, on trouve souvent celui de la CNAB (voir tableau, p. 17), la seule fédération d'administrateurs de biens ayant pris l'initiative de modérer les appétits des ascensoristes. Mais aussi, le contrat-type de l'ARC (le plus favorable aux copropriétaires) et celui de la FSCC (Fédération des syndicats coopératifs de copropriété), tandis que des enseignes commerciales, comme Foncia et Loiselet & Daigremont, proposent des avenants visant à supprimer les clauses trop défavorables aux copropriétaires et/ou à en introduire de plus équitables. Sachant que ces contrats ou avenants ont été élaborés par des bureaux d'études (A2C pour la CNAB, Exxeco, un bureau d'études créé sous l'impulsion de Loiselet & Daigremont et qui s'est depuis mis au service d'autres syndics). « Ainsi, le plus souvent, le contrat de l'ascensoriste est utilisé, mais certaines clauses sont biffées, les conditions particulières “maison” — introduites en annexe — prévalant sur les dispositions standard des contrats », soulignent Bruno Dhont et Stéphane Doré.

Délais

$ Le contrat inclut obligatoirement les délais de déblocage des personnes, les délais de dépannage et de remise en service.

« Contrairement à ce que l'on pourrait penser, c'est loin d'être la partie la plus importante des contrats », insiste Bruno Dhont. Les ascensoristes aiment à s'y appesantir, mais il s'agit de clauses difficiles à maîtriser, à contrôler et dont les sanctions en cas de manquement sont souvent dérisoires, donc non dissuasives (voir « Pénalités »).

Disponibilité des pièces

$ Le contrat inclut obligatoirement les conditions de disponibilité et de fourniture des pièces de rechange et l'indication du délai garanti pour le remplacement des petites pièces de l'installation présentant des signes d'usure excessive.

Les contrats prévoient généralement une durée maximale pendant laquelle l'ascensoriste garantit la mise à disposition des pièces de rechange de l'ascenseur. Il faut s'assurer que le délai assorti à cette garantie a trait à l'âge des pièces elles-mêmes et non à la date de construction de l'ascenseur. Et exiger, avant de signer un contrat avec un nouvel ascensoriste, que la disponibilité des pièces de rechange ne soit pas limitée à celle des installations de sa marque. Si une pièce défectueuse ne peut être remplacée à l'identique : voir « Obsolescence »

Documents obligatoires

Notice d'instructions

$ Le propriétaire remet à l'entreprise la notice des instructions nécessaires au maintien en bon état de fonctionnement de l'ascenseur. (...) A défaut, l'entreprise élabore ce document.

La notice doit comporter les caractéristiques de base de l'ascenseur : type d'installation (électrique, hydraulique), performances (charge, vitesse nominale) et les schémas techniques de l'installation. Le décret fait obligation aux propriétaires de fournir la notice d'instructions de l'ascenseur. à défaut, les ascensoristes sont censés l'élaborer. Mais, de leur propre aveu, ils font souvent l'impasse.

Plan d'entretien

$ Le plan d'entretien doit contenir, en particulier, la description des facteurs humains, techniques, environnementaux qui conduisent à la détermination précise des opérations d'entretien, vérification et réglages à effectuer, ainsi que leur périodicité...

D'après le décret, le plan d'entretien est remis au client « à titre d'information » lors de la signature du contrat. Les bureaux d'études et les syndics constatent qu'il est souvent très succinct, voire inexistant...

Carnet d'entretien

(à ne pas confondre avec le carnet d'entretien de l'immeuble)

$ Les visites, opérations et interventions effectuées en exécution du contrat d'entretien font l'objet de comptes rendus dans un carnet d'entretien tenu à jour. Le carnet d'entretien, lisible et compréhensible, peut être établi sous une forme électronique ou sur un support papier ou les deux.

Papier ou électronique, faut-il privilégier l'un plutôt que l'autre ? Dans bon nombre d'organismes HLM, le carnet papier est imposé, notamment parce qu'il oblige le technicien à se rendre dans le local machine, plutôt que de se contenter (parfois) d'apposer un avis de passage ou de valider un code-barre. L'ARC abonde dans ce sens : « Il faut donner la préférence au carnet papier conservé en machinerie ou dans un autre local désigné par le client. Pour chaque visite ou dépannage, exiger mention de la date, heure arrivée et départ, nom du technicien, opérations précises (pas de : « nécessaire fait »), cause de la panne, nature de l'intervention, pièces changées... » Et refuser la clause de certains ascensoristes qui, même s'ils acceptent la double version papier/électronique, font prévaloir, en cas de discordance, la version électronique que l'ARC juge trop facile à modifier après coup.

Rapport annuel d'activité

$ Le rapport annuel d'activité est constitué de la liste des informations contenues, sur une année calendaire, dans le carnet d'entretien.

« Afin que le rapport ne soit pas une coquille vide, il faut a minima exiger la liste précise des actions de maintenance, savoir quelles pièces ont été remplacées et ne pas se contenter des informations codées émanant des ascensoristes », précise Catherine di Costanzo.

Il est important que ce rapport soit produit avant l'échéance annuelle du contrat. Le client pourra en faire une condition du règlement.

Etat des lieux

Etat des lieux de sortie de contrat (5)

Un grief formulé à l'unisson par l'ARC et l'USH (Union sociale pour l'habitat, ex Union HLM) : l'absence dans les textes d'obligation d'état des lieux de sortie avant la remise en concurrence d'un ascensoriste, alors que cette disposition était initialement prévue. Conséquence : un ascensoriste qui se serait piètrement acquitté de sa tâche dans le cadre d'un contrat couvrant parfois plusieurs décennies, peut, si son client n'y prend pas garde, se voir exonéré de toute remise à niveau technique. « Le client doit exiger un état des lieux de sortie pour ne pas avoir à supporter les coûts destinés à pallier les carences résultant de la mauvaise exécution du contrat antérieur", insiste Catherine di Costanzo. Et le faire en présence d'un représentant de l'ascensoriste, six mois avant la remise en concurrence, afin de se donner le temps d'obtenir satisfaction. De préférence, avec l'aide d'un bureau d'études qui, non seulement sera à même de détecter les anomalies, mais également de lever les réserves une fois l'appareil remis par l'ascensoriste au niveau requis.

Etat des lieux d'entrée

$ En cas de changement de prestataire, un état des lieux initial et contradictoire de l'installation doit être dressé entre le propriétaire et le nouveau prestataire et annexé au contrat.

Le principe sera le même que pour l'état des lieux de sortie (lorsque celui-ci aura été établi...). Mais cette fois, le prestataire sera invité à signaler tous les problèmes, notamment ceux liés à la vétusté. L'ARC propose la procédure suivante : le prestataire devra préciser ce qu'il entend par vétusté, sur quoi repose son constat, et indiquer en quoi la vétusté peut entraîner une défaillance de l'organe ou mettre en cause la sécurité. Il adressera alors un devis de remise en état que le client sera libre d'accepter, ou non.

Si l'impasse a été faite sur l'état des lieux de sortie, un état des lieux d'entrée comportant des constats précis mentionnant l'usure excessive ou la défaillance affectant les pièces ou dispositifs, pourra permettre au propriétaire d'obtenir amiablement ou judiciairement la remise en état des installations, aux frais du prestataire précédent.

Formule de révision du prix

$ Les éléments de révision doivent être suffisamment explicites et illustrés par une application chiffrée.

« Durant des années, certains ascensoristes ont pris des libertés avec les formules de révision, la juste application de l'indexation était fonction de la vigilance du syndic », affirme Franz Clémentz, directeur du bureau d'études Ceci.

Aujourd'hui, non seulement la formule de révision doit être « explicite », mais les factures doivent permettre au client de contrôler les modifications intervenues et de vérifier si elles sont conformes. L'ARC prévoit une partie fixe de 15 %, la formule de révision proposée dans le contrat ne portant que sur 85 % du prix.

« Sans oublier que, même fixée par une formule de révision, l'augmentation annuelle reste toujours négociable », fait valoir Marc Petitjean, directeur adjoint du cabinet immobilier Lelièvre, qui, grâce à des alertes informatiques, revoit avec l'ascensoriste le chiffre à la baisse à chaque date anniversaire du contrat.

Obsolescence/modernisation

$ Obsolescence : état de ce qui est dépassé, périmé, du fait de l'évolution technologique.

S'il est nécessaire de remplacer une pièce obsolète, l'ascensoriste peut être amené à proposer un matériel plus récent et plus performant. Les contrats « négociés » obligent ce dernier à déterminer la part d'amélioration induite par le remplacement et à présenter un devis au client avant toute intervention. Celui-ci pourra toujours refuser le devis et exiger le remplacement à l'identique.

Il peut, par ailleurs, advenir qu'une pièce défectueuse ne puisse être remplacée à l'identique, n'étant plus disponible sur le marché. Le prestataire devra alors prendre à sa charge soit une nouvelle fabrication, soit la mise en place d'une pièce de technologie équivalente ou supérieure. Le contrat Foncia est formel : « Un élément obsolète est remplacé par un élément équivalent de technologie courante et contemporaine compatible avec tous les éléments de l'ascenseur. L'ascensoriste en est garant. »

Pénalités

$ Le contrat d'entretien inclut obligatoirement les pénalités encourues en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution des obligations contractuelles ainsi que des modalités de règlement des litiges.

Les pénalités peuvent venir sanctionner les délais (voir ce mot) non respectés, le taux excessif de pannes ou d'immobilisation de l'appareil ou l'absence de remise de l'un des documents obligatoires (voir cette entrée). Si un gardien ou une personne responsable est présente dans l'immeuble, on pourra exiger que les techniciens présentent un « bon d'attachement » au moment de leurs visites. Certains dispositifs, « boîtes noires » ou « mouchards », peuvent aussi être utilisés (Datalift). Afin d'assurer un contrôle systématique de la mission de l'ascensoriste, certains bureaux d'études (Ceci, Exxeco) proposent une visite bi-annuelle de l'installation visant à contrôler la qualité de maintenance. Coût : de 200 à 300 euros par an.

Alors que nombre d'ascensoristes limitent à 5 % du montant annuel du contrat le plafond des pénalités encourues, la Cnab conseille de retenir un taux maximal de pénalité de 15 % et Exxeco d'aller jusqu'à 25 %, l'ARC se cantonnant à 20 % et Ceci osant 30 % à 60 % selon la technologie. Mais est-ce un point fondamental, pour les copropriétaires ? Comme le souligne Pierre Bentolila, directeur de la division service de l'ascensoriste AFL : « Quelle que soit leur importance, ce ne sont pas les pénalités qui obligeront un ascensoriste à bien travailler. » à méditer...

Résiliation du contrat(5)

Il convient de se ménager des « portes de sortie » : outre l'échéance normale ou la cession de contrat, la résiliation pourra être prononcée par l'une des parties pour manquement caractérisé et dûment prouvé de l'autre partie à l'une des clauses substantielles du contrat. Le contrat Cnab prévoit ainsi une clause de résiliation permettant de se délier de l'engagement à partir du moment où des travaux excédant 15 000 euros sont prévus sur l'appareil.

Téléalarme/télésurveillance(5)

Certains contrats présentent comme « obligatoire » l'abonnement à un dispositif de télésurveillance alors que seule la téléalarme l'est dans les ascenseurs neufs et ne le deviendra qu'en juillet 2013 sur les appareils anciens. Or, il ne faut pas confondre la « téléalarme » qui est un dispositif de téléphonie entre la cabine et un centre d'intervention permettant de communiquer avec une personne bloquée avec la « télésurveillance », un système beaucoup plus élaboré permettant de contrôler à distance le fonctionnement de certains organes de l'ascenseur. « La télésurveillance ne présente pas grand intérêt en copropriété, sauf sur des ascenseurs de haute technologie , affirme Benjamin Ulrich, responsable des ventes Exxeco. Elle profite essentiellement à l'ascensoriste" Et l'abonnement au service de télésurveillance de ce dernier génère un surcoût annuel de plusieurs centaines d'euros.

Usure

$ Perte de matière ou déformation du bien (due à la durée d'utilisation, au nombre d'unités d'usage ou aux sollicitations appliquées) telle que celui-ci ne peut plus assurer sa fonction.

Il est entendu que l'élément usé, s'il est couvert par le contrat, devra être remplacé à la charge de l'ascensoriste, peu importe que l'usure soit due au trafic, à une mauvaise utilisation de la pièce indépendante de la volonté du client ou d'un défaut d'entretien. Compte tenu de la difficulté qu'il peut y avoir à cerner la notion d'usure, le recours à un expert peut être envisagé dans les mêmes conditions que s'agissant de la vétusté (voir ce mot).

Vétusté

$ Etat de ce qui est dégradé par le seul effet de l'âge, indépendamment de l'usage qui en a été fait. Cette dégradation se traduit par la perte des performances initiales ou des propriétés basiques telles que l'isolement, la conductivité, la porosité, le délitage, etc.

La clause de vétusté est un point particulièrement sensible du contrat, car elle exonère l'ascensoriste de son obligation de prendre en charge le remplacement d'un élément défectueux. Le référentiel propose deux méthodes pour l'appliquer :

1/ l'ascensoriste ne peut l'invoquer avant trente ans pour les organes mécaniques, notamment les moteurs, vingt ans pour les éléments électromécaniques et dix ans pour les composants électroniques ;

2/ le contrat définit un certain nombre de critères particuliers, notamment des durées plus longues.

Certains ascensoristes acceptent cette seconde solution. « Chez AFL, nous ne sommes pas opposés au fait de majorer de cinq ans les durées de dix et vingt ans", avance Pierre Bentolila.

In Numeri note que bien des gestionnaires consultés ignorent sur quoi est fondée la notion de vétusté prévue dans le contrat qu'ils ont signé. Un constat d'autant plus inquiétant que la notion de vétusté est une grave pomme de discorde avec les ascensoristes. L'ARC y voit même le problème essentiel des années à venir. écartée dans le décret puis dans l'arrêté, la notion de vétusté a été réintroduite par la commission Afnor, malgré la résistance de l'ARC et de l'USH. Cette dernière, jugeant que d'autres critères que l'âge sont à prendre en compte, a d'ailleurs évacué la clause de vétusté de ses contrats, remplacée par une politique de rénovation et de modernisation des appareils. Exxeco a fait de même, mais ses contrats « garantie totale », conclus pour dix ans, ne visent que des appareils installés ou rénovés après 2000.

Selon l'ARC, la vétusté ne peut exister sur un élément actif (en mouvement) : si la pièce est hors d'usage, c'est qu'elle est atteinte par l'usure, non par la vétusté. Deux notions presque impossibles, en pratique, à distinguer.

L'exclusion de la clause de vétusté semble plus acceptable pour les ascensoristes si le contrat antérieur était complet. Foncia a habilement négocié cette exclusion si le cumul « durée du contrat complet »/ « durée du contrat étendu » est d'au moins huit ans. Sinon, le contrat de l'ARC renvoie au dispositif prévu à l'état des lieux d'entrée (voir ce mot) et celui de Foncia propose le recours à l'arbitrage : les parties s'efforcent de choisir un expert qui se prononcera sur la vétusté de la pièce concernée.

Enfin, si clause de vétusté il y a, elle doit s'appliquer à partir de la date de pose de la pièce concernée et non à partir de la date d'installation de l'ascenseur, d'où l'importance de l'état des lieux contradictoire avant le début du contrat, afin que soient clairement établies les dates d'installation des pièces importantes.

Françoise Juéry

 

(4) Définition donnée par le référentiel Afnor en application du décret de 2004.

(5) Non défini par le référentiel Afnor.

 


Mots-clés :

ASCENSEUR , CHARGE DE COPROPRIETE , CONTRAT D'ENTRETIEN , COPROPRIETE , ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE




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