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Le point sur : les nouveaux contrats de syndics "estampillés" CNC

Le point sur : les nouveaux contrats de syndics "estampillés" CNC
Février 2008
Le Particulier Immobilier n° 239, article complet.

Le 27 septembre 2007, le Conseil national de la consommation rendait un avis portant sur les contrats de syndics et leur tarification, s'attachant à rendre celle-ci plus lisible. Avis que les organisations professionnelles (Cnab et Fnaim en tête) se sont engagées à faire appliquer. Un certain nombre de syndics arborent ainsi aujourd'hui sur leurs nouveaux contrats la mention « conforme à l'avis du CNC ». Mais encore ?

Le Conseil national de la consommation (CNC) s'est attaché à énumérer minutieusement la quarantaine de tâches devant figurer dans les honoraires de base de tout contrat de syndic, rendant ainsi parfaitement lisibles celles facturées en sus. En théorie, les contrats autoproclamés conformes à cet avis devraient donc suivre ses prescriptions. En pratique, leur examen révèle déjà des dérapages.

Points demeuré dans l'ombre

La tenue de l'assemblée générale (AG), par exemple : elle doit être incluse dans le forfait de base, quel que soit l'horaire auquel elle se déroule. Cet horaire étant à préciser immeuble par immeuble, conformément au choix des copropriétaires. Or, parmi les prétendus nouveaux contrats, certains ne font que reconduire une pratique antérieure : gratuité durant les heures ouvrables, facturation au prix fort hors heures ouvrables. Et comme chacun sait, bien peu d'AG peuvent se tenir durant les heures ouvrables.

Autre exemple : le carnet d'entretien exigé par la loi doit être établi et mis à jour dans le cadre du forfait de base. Mais on voit apparaître des propositions de carnet « amélioré » facturé en sus. Les vendeurs d'un lot, contraints de remettre ce carnet à leur acquéreur, se voient même demander plusieurs dizaines d'euros pour la simple photocopie de ces feuillets.

Par ailleurs, certains points, longuement débattus, n'ont pu faire l'objet d'un accord réellement satisfaisant, selon les associations de consommateurs ayant participé au groupe de travail qui a planché plus de six mois sur la liste proposée par le CNC. Ainsi pour le traitement des sinistres : si leur « déclaration » est bien prévue dans les honoraires de base, la plupart des contrats maintiennent une tarification en sus pour leur « gestion ». Que recouvre exactement ce terme ? Il doit, en tout cas, inciter les copropriétaires à la vigilance.

De même, le sort de la conservation et la gestion des archives des copropriétés n'a pas été nettement tranché : selon les cas, les syndics font voter la sous-traitance par une société spécialisée ou l'assument en la facturant en honoraires supplémentaires, alors que les associations auraient souhaité que la mission, quel que soit son mode d'exécution, soit incluse dans le forfait.

Prestations « identifiables »

Reste la délicate question de ce qui est laissé à l'appréciation des syndics. L'avis du CNC n'est pas toujours très clair à ce propos. Ainsi, selon le point 4, seules les prestations « non identifiables dans le cadre d'un forfait annuel » sont facturables en sus. Une formulation trop large, que certains syndics interprètent déjà à leur profit. L'Arc a ainsi mis en garde ses adhérents contre la pratique consistant à facturer séparément la consultation de leur compte sur Internet : dans la mesure où il s'agit d'une prestation identifiable et donc « forfaitisable », elle devrait pourtant impérativement être incluse dans le forfait de base.

L'avis laisse les syndics libres de fixer des honoraires pour les prestations qui ne sont pas jugées « courantes et obligatoires ». Rien ne les empêche dès lors de proposer aux copropriétaires un forfait à « prix d'appel », puis de facturer au prix fort toute prestation répondant à cette définition, selon le principe des vases communiquants : jusqu'à 500 euros, par exemple, pour l'établissement d'un état daté et sa mise à jour, indispensables au notaire en cas de vente d'un lot.

L'ensemble de ces points devra faire l'objet de la plus grande attention de la part des copropriétaires. Pour l'heure, l'avis du CNC ne contraint pas les syndics à l'appliquer, mais ils pourraient y être contraint par la publication d'un arrêté s'ils ne se mettent pas en conformité avec ses prescriptions avant une date qui vient d'être avancée par Luc Chatel, secrétaire d'état chargé de la Consommation, du 31 décembre 2008 au... 1er avril 2008.

Les copropriétaires verront-ils enfin décroître le montant des honoraires particuliers facturés par leur syndic ? Rien n'est moins sûr : l'application à la lettre de l'avis, encore insuffisant sur bien des points, n'empêchera pas les syndics de s'en éloigner dans l'esprit, s'engouffrant dans la plus petite brèche.


Mots-clés :

CONTRAT , SYNDIC DE COPROPRIETE




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