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Contester une clause

Juillet-Août 2006
Le Particulier Immobilier n° 222, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)
Tout copropriétaire est en droit de faire constater l'absence de conformité d'une clause du règlement aux dispositions légales. Aucun délai de prescription, trentenaire ou décennale, n'est applicable. Comment procéder ? D'aucuns soutiennent la théorie de l'inexistence, qui devrait permettre d' "escamoter" les clauses réputées non écrites sans autre forme de procès, l'avantage de cette position étant de n'avoir pas à faire constater le caractère illégal de la clause par le juge pour la déclarer non écrite, puisqu'elle est censée n'avoir jamais existé. Il devrait suffire de n'en pas tenir compte, sachant qu'elle est incompatible avec des prescriptions légales impératives, ces dernières remplaçant les dispositions non conformes. Outre les possibilités offertes par l'article 49 introduit par la loi SRU, qui suppose une évolution législative postérieure à l'établissement du règlement, le syndic, face à une clause manifestement illicite, devrait saisir l'assemblée générale, afin de l'inviter à statuer. Tout copropriétaire peut aussi demander l'inscription de ce point à l'ordre du jour. On peut en effet considérer que, s'agissant d'une mesure d'administration, il s'agit d'une décision de gestion courante relevant de la majorité des présents et représentés de l'article 24. Mais si l'assemblée refuse de se prononcer ou considère que la clause contestée est bien licite, il ne restera que le recours au tribunal.

Dans les faits, l'action judiciaire est inévitable, notamment pour les clauses portant sur la répartition des charges : il sera difficile d'obtenir la majorité – même celle de l'article 24 – si nombre de copropriétaires bénéficient du règlement de copropriété en vigueur. La loi du 10 juillet 1965 ayant confié au juge le soin de procéder à une nouvelle répartition (art. 43, al. 2), les plus récalcitrants se verront alors tenus de rentrer dans le rang.

Précisons que l'imprescriptibilité s'applique même aux clauses réputées non écrites présentes non pas dans le règlement initial mais votées plus tard en assemblée générale. Un principe dégagé récemment par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 27 septembre 2000) qui, jusqu'alors, estimait que l'action devait être entreprise dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée.

Reste la délicate question de la rétroactivité : les clauses réputées non écrites étant censées n'avoir jamais existé, le constat de leur illicéité devrait effacer toutes les conséquences de leur application depuis leur origine. Sur ce point, la jurisprudence n'a cessé de louvoyer. Le principe de la non-rétroactivité avait été admis, notamment dans les affaires tendant à procéder à une nouvelle répartition des charges. Sans doute pour des raisons d'ordre pratique – en cas de rétroactivité, la copropriété rencontrera des difficultés de trésorerie pour restituer le trop-perçu – et, surtout, d'application : comment faire payer aux copropriétaires ayant cédé leurs lots dans l'intervalle la quote-part dont ils avaient été dispensés ? Mais deux arrêts de la Cour de cassation, en 1999 et 2000, sont venus contrarier ce principe, tandis que deux arrêts postérieurs s'y rangeaient de nouveau, avant qu'une dernière décision de la Cour (3e civ., 2 mars 2005) vienne réaffirmer l'effet rétroactif de la reconnaissance de l'illicétié d'une clause du règlement... Comment ne pas y perdre son latin?

Françoise Juéry

Mots-clés :

COPROPRIETE , REGLEMENT DE COPROPRIETE




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