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La gestion au quotidien de votre copropriété

Avril 2009
Le Particulier n° 1036, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

Honoraires de gestion courante, de gestion particulière et tarif horaire du syndic : nous avons regroupé les postes qui génèrent le plus fréquemment des dépenses pour les copropriétaires, et qu'il faut surveiller en priorité.

Retrouvez plus de résultats de l'enquête dans le Bonus du 1036

Les honoraires de gestion courante

Fixés forfaitairement ou par lots, ils sont destinés à rémunérer les tâches de gestion courante de la copropriété.

Une moyenne de 129 € par lot, c'est la somme payée par les copropriétaires pour toutes les tâches comprises dans la gestion courante. Ce tarif a augmenté entre 2007 et 2008, pour toutes les copropriétés. Les petites (moins de 20 lots) sont très défavorisées et paient beaucoup plus cher leur syndic ­– 250 € par an et par lot en moyenne – alors que les grandes (plus de 60 lots) dépensent 116 €. Notre enquête montre aussi que les copropriétaires paient 134 € par lot si leur syndic est Gestrim-Lamy, 124 € si c'est Foncia, et 120,50 € s'il s'agit d'un syndic indépendant, n'appartenant pas à un grand réseau de syndics.

On constate aussi une forte augmentation des honoraires entre l'exercice en cours et le précédent en Île-de-France, où elle est très supérieure à l'inflation (2,8 % en 2008). En régions, l'augmentation est moindre mais reste non négligeable.

Notre conseil

Le montant des honoraires de votre syndic est indiqué dans le contrat joint à la convocation d'AG. Vous pouvez diviser ce total par le nombre de lots de votre copropriété afin de comparer ce résultat avec celui de notre enquête. L'augmentation annuelle est aussi fixée par le contrat de syndic joint à la convocation de l'AG. Essayez de négocier avec votre syndic afin qu'elle ne dépasse pas l'inflation.

Les honoraires de gestion particulière

$ Il s'agit de toutes les tâches qui n'entrent pas dans la gestion courante, comme le suivi de travaux importants, les AG extraordinaires, ou encore les déclarations de sinistres.

Au montant des honoraires de base s'ajoutent pour un copropriétaire les honoraires de gestion particulière, soit 37 € par lot et par an en moyenne. Le coût des honoraires de gestion particulière est plus élevé en Île-de-France qu'en province et les petites copropriétés sont très défavorisées. Ainsi, le copropriétaire d'un immeuble de moins de 20 lots paiera, en moyenne, 320 € par lot au total (tous honoraires confondus, dont 250 € d'honoraires de gestion courante), contre 149,40 € par lot pour les grandes copropriétés. Il semble que les syndics se rattrapent sur les honoraires de gestion particulière dans les petites copropriétés 

Notre conseil

Les honoraires de gestion particulière ne sont pas aisés à repérer : ils se trouvent dans les comptes 621 et 622 du tableau « compte de gestion général », joint à la convocation d'AG. Si ce chiffre divisé par le nombre de lots est supérieur à notre résultat, vérifiez que le syndic ne vous a pas facturé ces services 2 fois, en forfait de gestion courante et en honoraires de gestion particulière.

Vacation horaire d'un syndic (en euros/heure)

$ Une vacation est le tarif horaire facturé par le syndic lorsque la tâche n'est pas comprise dans les honoraires de gestion courante.

La vacation d'un cadre responsable chez un syndic coûte en moyenne 78,50 € par heure. L'Île-de-France paie entre 10 € et 12 € de plus par heure que les régions. En dehors des heures ouvrables, il faut compter entre 13 € et 21 € de plus en Île-de-France qu'en régions. La vacation d'un collaborateur (par exemple une assistante) coûte en moyenne 59 €. Pour un cadre responsable, les syndics indépendants (98 € en moyenne) sont plus intéressants que Lamy (115 €) ou Foncia (114,40 €). Les autres grands réseaux de syndics se situent à 112 €, comme Tagerim, Oralia...

Notre conseil

Lors de la vérification des comptes, prenez soin de bien vérifier que seules les tâches de gestion particulière sont facturées en vacation, les autres tâches étant comprises dans les honoraires de base.

Temps de présence du syndic aux assemblées générales en dehors des heures ouvrables (en euros/heure)

$ La réunion de l'assemblée générale, incontournable dans la gestion d'une copropriété, est comprise dans les honoraires de base, mais elle peut se terminer tard dans la soirée et, à ce titre, la présence du syndic est facturée à la copropriété.

L'Île-de-France est défavorisée par rapport au reste du territoire, avec un tarif supérieur de 11 à 14,70 € à celui facturé en régions. Les syndics indépendants sont moins chers que les grands groupes d'environ 13 €. Ce sont les villes de 50 000 à 100 000 habitants qui bénéficient des meilleurs tarifs, même après 20 heures. Lorsque l'assemblée générale se prolonge, la copropriété paie en moyenne 18 € de plus par heure. Les tarifs sont équivalents quelle que soit la taille de la copropriété. Les syndics indépendants sont moins chers que les groupes : 96 € (de 18 h à 20 h) et 120 € (de 20 h à 22 h), contre 108 € et 144 € pour Foncia, et 110 € et 150 € pour Gestrim-Lamy.

Notre conseil

Les associations de copropriétaires estiment que toute l'assemblée générale, quelle que soit l'heure à laquelle elle se termine, doit être comprise dans les honoraires de base facturés par les syndics. Ces derniers estiment, quant à eux, que les heures tardives passées en assemblée générale doivent être rémunérées car des assemblées nocturnes permettent difficilement aux salariés du syndic de maintenir un équilibre entre leur vie familiale et leur vie professionnelle, et que cet effort doit être rémunéré. Tentez néanmoins de négocier que ces heures ne soient pas facturées en supplément des honoraires de base.

Plus de résultats de l'enquête dans le Bonus du 1036


Mots-clés :

CHARGE DE COPROPRIETE , HONORAIRE , PRIX , SYNDIC DE COPROPRIETE




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