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Gérer l'eau en copropriété

Juillet-Août 2002
Le Particulier n° 956, article complet.

Dans les charges de copropriété, l'eau est devenue le troisième poste budgétaire après le chauffage et le gardiennage. Il est donc temps de mesurer la consommation individuelle de chacun et d'éviter les gaspillages. Chaque immeuble est alimenté en eau par le biais d'un abonnement souscrit avec le distributeur. Un compteur général enregistre la consommation globale, qui est ensuite répartie entre les copropriétaires, soit forfaitairement (par exemple, au prorata des millièmes de charges générales), soit selon les indications de compteurs individuels placés dans chaque logement. De tels compteurs ne sont pour l'instant obligatoires que pour l'eau chaude, lorsqu'elle est distribuée collectivement.

Des économies grâce aux compteurs individuels.

Une copropriété peut néanmoins déjà décider de répartir les dépenses d'eau sur la base de consommations réelles, sauf les consommations correspondant aux parties communes. La loi SRU du 13 décembre 2000 prévoit que cette décision, qui passe par la pose de compteurs individuels, peut désormais être prise à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et non plus à la double majorité de l'article 26. Associations de copropriétaires et de consommateurs estiment unanimement que cette démarche est une réelle source d'économies, de 20 % à 30 % la première année. "Les fuites sont repérées et les usagers font plus attention. Ensuite, les factures restent inférieures d'environ 10 % à celles d'avant la pose des compteurs", indique Jean-François Rouan, président de l'Association nationale de la copropriété coopérative (ANCC). Toutefois, avant de prendre une telle décision, un diagnostic doit toujours être réalisé, ainsi qu'une étude économique déterminant la période au bout de laquelle l'investissement sera compensé par les économies qu'il générera. En effet, dans les immeubles anciens, il faut parfois poser plusieurs compteurs par logement, lorsqu'ils sont alimentés par plus d'une colonne montante. En outre, la pose de compteurs peut se révéler complexe techniquement, voire impossible.

Le choix du type de compteur.

Ces compteurs peuvent être de type "volumétrique" ou "vitesse". Les premiers sont plus conseillés, car plus précis même pour de faibles débits. Ils sont répartis en classes, par précision et fiabilité croissantes, A, B et C pour l'eau froide ; A, B, C et D pour l'eau chaude. Il est recommandé d'installer des compteurs de classe C pour l'eau froide et de classe D pour l'eau chaude, plus onéreux mais plus précis. Cependant, un autre parti pris peut être suivi, comme en Allemagne où il est de coutume de poser des compteurs de classe B que l'on change tous les 5 ans. Pour faciliter le remplacement ultérieur du compteur, un robinet d'arrêt doit être installé en amont. Il est également conseillé de plomber un collier ou bague antifraude (coût, environ 1,50 €). Le relevé régulier de tous les compteurs sera facilité s'ils sont accessibles de l'extérieur du logement, ou s'ils comportent un système de relevé à distance, ou téléreport. Moins de 10 % des compteurs installés en sont pour le moment équipés, mais cette proportion monte à 60 % dans les nouvelles installations. Il s'agit d'un dispositif transformant l'index du compteur en signaux électriques ou électroniques, transmis ensuite par câble ou ondes radio à une borne individuelle sur le palier ou sur une borne collective en pied d'immeuble. Il existe aussi des émetteurs d'impulsions, le nombre d'impulsions traduisant le volume d'eau consommé. Soit une personne vient relever les bornes au moyen d'un terminal portable muni d'un interrogateur, soit les bornes sont connectées à un modem permettant une lecture à distance. Ces systèmes sont désormais très fiables, néanmoins, des précautions doivent être prises et des vérifications doivent être effectuées lors de la pose des compteurs, en contrôlant, par exemple, les premiers relevés à distance avec les index des compteurs.

Location ou achat des compteurs.

La copropriété peut soit acheter les compteurs, soit les louer à une société qui se chargera également des relevés et de leur entretien. Un contrat location-relevé-entretien revient entre 10 € et 20 € par an pour un compteur de classe C avec deux relevés annuels, et entre 18 € et 28 € pour un compteur avec téléreport. Ce coût peut être légèrement abaissé en passant un contrat sur 10 ans au lieu de 5 ans. Mais les contrats de 5 ans permettent un renouvellement plus fréquent des compteurs, et donc une meilleure adaptation aux évolutions technologiques, et de faire jouer plus souvent la concurrence, c'est pourquoi ils ont la préférence de l'Association des responsables de copropriété (ARC). L'autre solution, l'achat, n'est pas forcément plus avantageuse, vu la durée de vie d'un compteur, de l'ordre de 10 ans (eau chaude) à 15 ans (eau froide). Aux frais d'achat et de pose (de 100 € à plus de 200 € par compteur, selon le modèle et les difficultés d'implantation) s'ajoutent en effet le coût du contrat d'entretien (4,50 € à 7,50 € par an) et celui des relevés (1,50 € à 4,50 € par an pour deux relevés annuels) ; soit un prix de revient annuel compris entre 13 € et 32 € environ. À noter, cependant, que les relevés peuvent ne pas être effectués par un prestataire extérieur, mais par le gardien ou une personne déléguée par le syndic, la solution la plus souple vis-à-vis des horaires des occupants. Pour l'achat comme pour la location, il faut veiller attentivement au contenu des contrats, aussi bien pour ce qui est des relevés (le prestataire doit s'engager à ce qu'au moins 75 % à 80 % des compteurs soient effectivement relevés à chaque passage), de l'entretien des compteurs (durée du contrat, mode de révision du prix...), de leur renouvellement périodique s'ils sont loués... Il faut aussi s'assurer que le contrat d'entretien n'est facturé qu'après la période de garantie du matériel, et qu'il comprend le remplacement, sans frais supplémentaires, des appareils défectueux, par opposition à ceux affectés par l'usure normale.

Lutter contre les gaspillages et les fuites.

Certains équipements (voir p. 46 et pp. 50 et 51) peuvent aider à aller plus loin sur la voie des économies d'eau qu'un comptage précis et personnalisé. Par ailleurs, les fuites d'eau potable peuvent représenter jusqu'à 30 % des consommations dans l'habitat. À titre d'exemple, sur les 170 appartements d'une copropriété visitée par l'ARC dans le cadre d'une opération sur ce thème, 37 % présentaient au moins une fuite, soit 8 000 m3 d'eau perdus par an. Aussi Yann Charreyras, aquaticien à l'ARC, conseille-t-il, pour les copropriétés comprenant moins de vingt logements, de poser un capteur, fonctionnant entre minuit et 6 heures, sur le compteur général avec un report chez le gardien pour qu'il puisse constater toute dérive de consommation sur cette période où elle est normalement nulle ou presque. Il faut inciter les occupants dotés d'un compteur individuel à contrôler la consommation d'eau avant et après une période d'absence. Déceler à temps et réparer les fuites d'eau est facilité par la pose de robinets d'arrêt permettant des interventions sur le réseau de distribution, ainsi que par un accès aisé aux canalisations et aux équipements pour leur entretien. Ces tâches peuvent faire l'objet d'un contrat avec un prestataire extérieur qui s'engage à contrôler les installations et à remplacer, si nécessaire, les joints, le mécanisme d'une chasse d'eau, un robinet... dans les parties privées ou également dans les parties communes. Ce suivi régulier permet de déceler plus rapidement les fuites et autres dysfonctionnements, et d'y remédier. Les contrats d'entretien les plus courants fixent les moyens que le prestataire s'engage à mettre en œuvre (un passage par an, par exemple). Un tel contrat coûte entre 20 € et 30 € par an et par logement, mais cette dépense n'a de sens que si la copropriété vérifie régulièrement que le prestataire respecte ses obligations, ce qui suppose, à la base, un cahier des charges et un contrat précis (périodicité d'intervention, délais d'intervention en cas d'urgence, barème des prix des prestations supplémentaires à la demande, etc.). Pour bien négocier un tel contrat, on peut s'appuyer sur les clauses types figurant dans la norme Afnor NF P 40-500 consacrée à ces contrats, ou sur le modèle de contrat de Copropriété-services, une société coopérative créée par l'ARC. Il existe aussi des contrats dits "de résultat", qui imposent au prestataire un objectif en termes de consommation maximale d'eau pour l'ensemble de l'immeuble ; tout dépassement est alors à la charge du prestataire qui, dans le cas contraire, touche une prime en fonction de l'économie réalisée. Mais de tels contrats sont délicats à négocier, et peu répandus.

L'amélioration de la qualité de l'eau.

Les quantités d'eau consommées sont une chose, sa qualité en est une autre, dont il faut aussi se préoccuper. Le décret du 20 décembre 2001 a pour objectif de renforcer la sécurité sanitaire de l'eau potable. Il incite à entretenir les réseaux publics et privés de distribution d'eau, afin d'éviter la détérioration de la qualité de l'eau au robinet. Cette eau doit respecter 48 paramètres de qualité, dont des concentrations maximales admissibles vis-à-vis de la santé concernant des substances toxiques ou indésirables (arsenic, plomb, cyanures, nitrates) et les pesticides. Le respect du décret suppose des contrôles au robinet et non plus avant le compteur, ils ont trait notamment à l'aspect de l'eau, à son pH (acidité), au dosage de chlore et aux paramètres bactériologiques. Le plomb est également visé car, en application d'une directive européenne, sa teneur dans l'eau potable ne doit pas dépasser 50 µg (microgrammes, ou millionième de gramme) par litre, une valeur qui doit être abaissée à 30 µg à la fin de 2003 et 10 µg en 2013, ces teneurs devant être respectées notamment pour l'eau arrivant dans les logements. Un taux trop élevé de plomb peut être, en effet, la cause d'une maladie grave, le saturnisme, touchant particulièrement les enfants. La présence de canalisations en plomb dans le réseau de distribution est la principale cause de pollution de l'eau par ce métal.

La suppression des canalisations en plomb.

Les distributeurs d'eau ont d'ores et déjà entrepris de remplacer les canalisations en plomb placées sous leur contrôle, et si besoin de corriger les caractéristiques physico-chimiques de l'eau distribuée qui influent sur sa capacité à attaquer le plomb (acidité, minéralisation... voir le n° 944 du Particulier). Mais, en aval, beaucoup d'immeubles et de pavillons datant des années 50 contiennent des canalisations en plomb, ainsi que 85 % des immeubles construits à Paris avant 1950. Leur remplacement ou leur traitement éventuel est à la charge des copropriétés, pour les parties communes, et des propriétaires occupants ou bailleurs pour les parties privatives.

Avant toute chose, il est opportun de faire analyser l'eau distribuée dans la copropriété pour savoir si elle contient du plomb et si oui dans quelle proportion. Le diagnostic doit être effectué après le compteur, à mi-parcours et au robinet ; l'analyse revient à environ 80 €, déplacement compris. Les résultats permettront de planifier le remplacement ou le chemisage des canalisations à une échéance plus ou moins longue. Car le changement de canalisations revient à environ 6 € le mètre pour ce qui est des fournitures, mais en ajoutant les travaux de maçonnerie, de peinture, etc., la note peut atteindre et dépasser 60 €, soit de 1 500 € à 15 000 € par logement.

Autres possibilités : traiter les tuyaux ou installer des filtres aux robinets.

Des solutions alternatives au remplacement pur et simple des canalisations sont cependant en cours d'expérimentation. L'une d'elles consiste à insérer dans les tuyaux en plomb existants une gaine plastique évitant le contact de l'eau et du plomb, mais elle n'est possible que sur des canalisations ne comportant pas trop de coudes et de déviations. Un autre procédé consiste à injecter dans les canalisations, après les avoir vidangées, une résine époxy qui se dépose sur leur paroi interne. L'avantage de ces techniques est leur rapidité de mise en œuvre, pas plus de quelques jours pour un immeuble de taille moyenne. Quant au coût, il reste encore difficile à cerner puisque ces procédés sont encore peu utilisés. La revue Le Moniteur du bâtiment cite l'exemple d'un immeuble parisien de 5 niveaux et 15 appartements, où l'injection de résine a coûté moins de 14 000 €. Il reste néanmoins à s'assurer de la durabilité de ces gainages ou revêtements. D'autres solutions sont à l'étude comme l'adjonction d'othophosphates dans l'eau (l'acide phosphorique injecté dans l'eau forme une pellicule en réagissant avec le plomb).

On peut aussi régler de façon plus ponctuelle le problème en filtrant l'eau à son arrivée, par des robinets dotés d'une cartouche filtrant les molécules de plomb. Seuls les robinets où est tirée l'eau destinée à la boisson ou à la cuisine sont alors à remplacer. Ces robinets filtrants pourraient être commercialisés dès les prochains mois, entre 60 € et 300 € selon les modèles, le remplacement annuel de la cartouche seule coûtant environ 80 €. Dans l'immédiat, en cas de doute, on peut laisser couler l'eau du robinet quelques secondes avant de recueillir l'eau de boisson ou de cuisine, surtout le matin, puisque c'est dans l'eau ayant séjourné toute la nuit dans les canalisations que la teneur en plomb est la plus élevée.


Mots-clés :

COMPTEUR D'EAU , COPROPRIETE , EAU




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