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Clauses inutiles

Juillet-Août 2006
Le Particulier Immobilier n° 222, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

A supprimer

Certaines d'entre elles ne posent pas à proprement parler de problème. Ainsi, l'on sait que pour convoquer une assemblée générale, le délai minimal est de quinze jours avant sa tenue. Peu importe que le règlement prévoie un laps de temps plus bref, il n'en sera pas tenu compte. De même pour les règles de majorité : les anciens règlements font toujours référence à la majorité des trois quarts telle que définie initialement par l'article 26, alors que la majorité des deux tiers suffit depuis l'entrée en vigueur de la loi du 31 décembre 1985. "Si la nullité de ces clauses est facilement acceptée par les copropriétaires, c'est que leur portée est limitée", explique Jean-Maurice Gélinet, avocat au barreau de Paris. Il en sera tout autrement d'une clause dispensant certains des copropriétaires des charges communes, par exemple. D'autres clauses, sans être à franchement parler illicites sont inutiles, dans la mesure où elles ne peuvent être appliquées telles qu'elles sont libellées. Mais elles font office, ainsi que le souligne Me Charlotte Bayonne, avocate chargée de toiletter les règlements de copropriété confiés à la société Jurid'Immo, de "clauses d'intimidation", ayant un effet dissuasif sur des copropriétaires parfois peu soucieux de l'intérêt général. Il en va ainsi des clauses d'aggravation des charges et de solidarité (voir p. 47).

Mais les clauses les plus difficiles à manier sont celles qui mettent en cause la "destination" de l'immeuble, notion floue et ­multiforme s'il en est : rédigées de manière identique, elle pourront être valables dans une copropriété alors qu'elle seront réputées non écrites dans une autre. Exemple type : l'interdiction de vendre une chambre de bonne indépendamment du lot auquel elle est rattachée sera licite dans un immeuble de grand standing, illicite dans un bâtiment moins cossu.

Tant que le consensus règne entre les copropriétaires, il n'est pas forcément indispensable de mettre à plat le règlement pour le purger de ses clauses illicites. Les syndics eux-mêmes hésitent d'ailleurs à le faire, de peur de bousculer le délicat équilibre sur lequel repose – dans le meilleur des cas – une copropriété. Mais il faut s'attendre à des difficultés le jour où l'un des copropriétaires, souvent un nouvel arrivant, ne jouera pas le jeu, s'avisant de se prévaloir d'une telle clause, ou au contraire d'en contester le bien-fondé (voir p. 48).

Dans tous les cas, il n'est jamais inutile d'effectuer un repérage des clauses réputées non écrites. Ne serait-ce que pour ne pas se laisser induire en erreur avant même d'acquérir un lot en copropriété : si vous envisagez d'acheter un appartement dans l'intention de le louer meublé, ne vous laissez pas arrêter par l'interdiction des locations en meublé insérée au règlement, car il s'agit d'une clause réputée non écrite. Mais ne vous laissez pas non plus convaincre par une clause vous autorisant à réunir deux appartements tout en récupérant la partie de palier les séparant. Il s'agit ­également d'une clause réputée non écrite...

Pour vous permettre d'y voir plus clair, nous avons recensé les clauses illicites les plus répandues avant de les passer au crible et nous vous lançons une invitation à relire d'un œil critique votre propre règlement de copropriété... si ce n'est pas déjà en cours, dans le cadre de l'application de l'article 49 de la loi SRU autorisant les copropriétaires à mettre à jour leur règlement à la majorité assouplie de l'article 24 (majorité simple des présents et représentés) facilité qui devrait être prorogée jusqu'au 13 décembre 2008(1). Une lecture qui vous permettra de décider quelles clauses supprimer, modifier, ou conserver... en connaissance de cause.

Annexion de "fond de couloir"

En cas de réunion de plusieurs appartements situés en bout de palier, la partie de ce palier qui ne serait plus nécessaire pour l'usage des autres lots, deviendrait, sans autre formalité, propriété privative des locaux ainsi réunis. Une nouvelle porte pourrait être créée en avancée sur le palier, la limite de cette avancée étant représentée par la première porte d'appartement ne faisant pas partie de la réunion sus-visée.

Il est impossible d'annexer une partie commune sans y être préalablement autorisé par une décision de l'assemblée générale, qui accordera un droit de jouissance (réversible) ou cédera la propriété de la portion de parties communes concernée avec attribution de nouveaux tantièmes.

Assemblée générale

  • Mandataires
  • Les copropriétaires ne pourront donner pouvoir qu'à un autre copropriétaire pour les représenter en assemblée générale.

    Cette limitation des personnes pouvant être choisies pour représenter un copropriétaire aux assemblées générales est en contravention avec l'article 22, alinéa 3 de la loi de 1965 : "Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat." Hormis le syndic, son conjoint et ses préposés, toute autre personne est en droit de représenter un copropriétaire en assemblée générale.

  • Présidence
  • L'assemblée est présidée par le copropriétaire présent et acceptant, possédant ou représentant pour son compte ou comme mandataire, le plus grand nombre de quote-parts de copropriété. En cas d'égalité, la désignation du président a lieu au moyen d'un tirage au sort.

    L'article 15 du décret de 1967 est venu préciser qu' "au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne son président" La désignation du président est obligatoire, aucune décision ne peut être valablement prise avant qu'il n'y ait été procédé.Tout autre mode de désignation du président de séance est exclu.

  • Quorum
  • Les assemblées générales ne seront valablement composées que si les copropriétaires présents ou représentés possèdent ensemble plus des deux tiers des parts de copropriété.

    Une idée fausse mais persistante veut que les assemblées ne puissent se tenir sans que des personnes représentant un certain nombre de tantièmes soient présentes. Or, pour un vote à la majorité simple de l'article 24, la présence de deux personnes (quel que soit le nombre de leurs tantièmes) en assemblée générale est suffisante.

    Déconnexion d'un équipement commun

    Le copropriétaire du lot n°XX pourra, sans avoir à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale, décider de ne plus chauffer son local à l'aide du chauffage prévu pour l'ensemble de l'immeuble. Dans ce cas, il fera son affaire personnelle du chauffage de ses locaux et ne participera plus aux dépenses communes de chauffage (entretien, remplacement du matériel et consommation).

    Les dispositions de l'article 10 rendent illicite l'exonération dont bénéficient certains copropriétaires des charges relatives à des éléments d'équipement commun, à partir du moment où cet équipement présente une utilité objective pour eux. La jurisprudence est constante : un copropriétaire ne peut se désolidariser volontairement de l'installation collective de chauffage sans continuer à participer aux charges communes (Cass. civ. 3e, 28 mars 2006).

    Location meublée

    Toute location des appartements " en meublé " est rigoureusement interdite.

    Cette clause est contraire aux articles 8 et 9 de la loi de 1965, prévoyant que le règlement ne peut imposer "aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation" et que "chaque copropriétaire dispose et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni à ladite destination, ni aux droits des autres copropriétaires...".

    Non-concurrence

    Nul ne pourra exercer dans son appartement une profession libérale qui serait déjà exercée dans un autre appartement, ˆ moins d'accord entre les intéressés.

    Même dictée par le souci de préserver une bonne entente entre les copropriétaires, une clause interdisant de pratiquer une activité professionnelle déjà exercée dans l'immeuble est illicite en vertu des articles 8 et 9 précités.

    Obligations du bailleur

    Si un local est loué non meublé, le propriétaire devra dans les quinze jours d'entrée en jouissance du locataire, prévenir par lettre recommandée le syndic de la location en précisant le nom du locataire, le montant du loyer et son mode de paiement pour permettre au syndic l'exercice éventuel du privilège immobilier créé par l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965. L'entrée de l'immeuble pourra être refusée au locataire(2) tant que le propriétaire intéressé n'aura pas avisé le syndic dans les conditions ci-dessus de la location par lui consentie.

    Que le nom du locataire soit communiqué au syndic est envisageable (ne serait-ce qu' afin que la distribution du courrier du premier soit assurée). En revanche, l'obligation de communication du montant du loyer et son mode de paiement (qui peut varier au fil du temps, car il ne peut être imposé au locataire) serait un atteinte à la vie privée du propriétaire. Par ailleurs, il est évidemment impossible de refuser l'entrée de l'immeuble au locataire.

    Placement des fonds

    Le syndic souscrit ou achète toutes actions et obligations, encaisse les revenus et revend lorsqu'il en juge le moment opportun.

    Selon l'article 18 de la loi de 1965, "l'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du placement des fonds ainsi recueillis". Le syndic n'a pas qualité pour ce faire.

    A réécrire...

    Animaux

    Les animaux bruyants, malfaisants ou malpropres seront interdits. Les chiens, chats, oiseaux (hormis les perroquets) seront tolérés, à condition qu'ils ne donnent lieu à aucune réclamation justifiée de la part des autres propriétaires.

    La loi du 9 juillet 1970 répute non écrite "toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier". Seule exception : depuis la loi du 9 janvier 1999 complétée par l'arrêté du 27 avril 1999, la détention de chiens d'attaque peut être expressément interdite dans un règlement. Par ailleurs, même familiers, les animaux ne doivent causer ni dégât à l'immeuble, ni trouble de jouissance aux occupants. Cela peut être rappelé par le règlement de copropriété. De même que l'interdiction de laisser divaguer les animaux dans les parties communes.

    Antennes collectives

    L'installation d'antennes extérieures individuelles de TSF ou de télévision est interdite. Les propriétaires devront

    obligatoirement se raccorder sur les antennes collectives de l'immeuble.

    La loi du 2 juillet 1966 ayant instauré un "droit à l'antenne", d'une manière générale, le propriétaire d'un immeuble (donc un syndicat de copropriétaires) ne peut s'opposer sans motif sérieux et légitime à l'installation d'une antenne extérieure, qu'elle soit demandée par un copropriétaire ou par un locataire et répercutée par le bailleur. La proposition faite de raccordement à une antenne collective ou à un réseau câblé peut être considérée comme un motif légitime, à condition que ce raccordement soit effectué dans un délai de trois mois. Un motif esthétique pourra aussi être d'ordre légitime.

    Charges

  • Equipements collectifs
  • Les dépenses concernant les ascenseurs seront supportées par les propriétaires desservis, chacun dans la proportion de sa quote-part dans la copropriété des choses communes.

    Il s'agit d'une clause contraire aux dispositions de l'article 10, alinéa 1 de la loi de 1965 : l'ascenseur étant un élément d'équipement commun, les charges correspondantes doivent être réparties selon le critère d'utilité, c'est-à-dire en fonction de l'étage auquel est situé chaque appartement et non seulement suivant les tantièmes.

  • Exonération de charges générales
  • Le lot n°XX (local commercial situé au rez-de-chaussée) ne participera pas aux charges communes. En contrepartie, tous les travaux relatifs à son lot seront intégralement à sa charge.

    [Ou autrement libellé :] Les lots xx à xx (emplacements de parking) seront exonérés de frais de ravalement.

    L'article 10, alinéa 2 de la loi de 1965 impose à tous les copropriétaires de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, et à l'administration des parties communes, conséquence du droit de propriété indivis sur les parties communes.

    Ont ainsi été déclarées illicites des clauses dispensant les locaux du rez-de-chaussée des frais de réfection des cages d'escalier de l'immeuble (Cass. 3e civ., 8 juillet 1998) ou des frais d'entretien, de réparation, de nettoyage et d'éclairage de l'escalier (CA de Paris, 23e ch., 7 décembre 1993) ou encore, de la rémunération du gardien (Cass. 3e civ., 12 juillet 1995). Cependant, dans quelques rares cas, il a été admis que des locaux ne communiquant pas directement avec les parties communes de l'immeuble pouvaient se trouver exonérés de certaines charges.

  • Intérêts sur les arriérés
  • A défaut de paiement par un des copropriétaires des sommes dues par lui et huit jours après mise en demeure effectuée par le syndic, les sommes impayées produiront intérêt au taux de 12 % l'an.

    L'article 36 du décret de 1967 prévoit que "les sommes dues portent intérêt au profit du syndicat au taux légal en matière civile à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant". Le taux d'intérêt légal est aujourd'hui largement inférieur : 2,11 % pour 2006.

    Choix d'un équipement

    Les propriétaires seront autorisés à poser des jalousies et stores d'un modèle agréé par le syndic.

    Le syndic ne peut être à l'origine du choix d'un modèle, qu'il s'agisse de volets, de stores ou de tapis-brosses... La décision est du ressort de l'assemblée générale, qui peut déterminer des caractéristiques qui seront ensuite mentionnées dans le règlement.

    Communication du règlement aux locataires

    Les propriétaires bailleurs devront au préalable communiquer le présent règlement à leurs locataires et ces derniers devront s'engager, soit dans le bail, soit par lettre séparée à défaut de bail, ˆ le respecter sans aucune réserve, et ce sous peine de résiliation immédiate et sans indemnité.

    La loi du 6 juillet 1989 (art. 3) portant sur les rapports locatifs fait obligation au propriétaire de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes. Aucun bail ne doit donc être conclu sans que ces extraits y soient annexés.

    Cependant, le locataire ne saurait faire les frais de cette carence et le bail ne pourrait s'en trouver résilié.

    Conditions d'exercice d'une profession

    L'utilisation des appartements par un occupant pour y avoir le bureau nécessaire à l'exercice de sa profession sera permise à condition que l'appartement soit occupé à titre mixte et que la client le soit en harmonie quant à son genre et sa nature avec le genre de l'immeuble.

    Rien ne permet, a priori, de conditionner l'exercice d'une profession libérale à l'occupation mixte. En matière d'activité professionnelle, la Cour de cassation estime que les restrictions ne sont licites que si la destination de l'immeuble le justifie.

    Quant à "l'harmonie avec le genre de l'immeuble", la formulation peut sembler désuète mais un règlement peut contenir une clause exigeant un exercice professionnel conforme à la destination de l'immeuble. De même pour la notion d'une occupation par des personnes "de bonne vie et mœurs" : si les activités contraires à l'ordre public (prostitution, jeux de hasard...) peuvent être expressément interdites dans un règlement de copropriété, la notion de "bonne vie et mœurs" sera laissée à l'appréciation des tribunaux.

    Plaques professionnelles

    Chacun pourra placer sur la porte de son local ou de son appartement, en cas d'occupation professionnelle permise, une plaque indicatrice de son nom et de son activité. Ces plaques doivent tre d'un mod le agréé par le syndic.

    Si un règlement de copropriété ne peut empêcher l'apposition d'enseignes ou de plaques professionnelles (nécessaires à l'exercice de la profession de l'occupant), il ne peut pas non plus la soustraire à l'approbation de l'assemblée générale (Cass. 3e civ., 24 octobre 1990). Par ailleurs, le syndic ne possède pas le pouvoir de décider du modèle à adopter. Toutefois, dans un souci esthétique, le règlement peut préciser les caractéristiques des enseignes ou des plaques et leur lieu de mise en place.

    Réunion de lots

    Chaque propriétaire pourra modifier comme bon lui semblera les dispositions intérieures des locaux lui appartenant. La réunion de deux lots contigus ou superposés en un seul est autorisée.

    Toute clause permettant aux copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux susceptibles d'affecter les parties communes (murs porteurs, planchers) ou l'aspect extérieur de l'immeuble sans qu'ils aient besoin d'autorisation de l'assemblée générale est contraire à l'article 25 b de la loi de 1965.

    La clause est licite tant que ni une partie commune ni l'aspect extérieur de l'immeuble ne sont impliqués. Mais il serait impossible d'abattre un mur porteur ou de percer une trémie entre deux étages sans autorisation de l'assemblée générale.

    Syndic professionnel obligatoire

    Le syndic pourra tre une personne physique ou morale mais il sera obligatoirement choisi parmi les syndics professionnels.

    La loi Bonnemaison (1985) a modifié l'article 14 de la loi de 1965 en disposant que le règlement de copropriété doit impérativement prévoir la possibilité de gestion sous la forme coopérative, autrement dit le recours à l'autogestion.

    à supprimer ou

    à garder selon la destination de l'immeuble ...

    Division d'un lot

    Chaque propriétaire pourra aliéner comme bon lui semblera les parties divises qu'il possédera dans l'immeuble et les parties indivises qui y correspondent. Les aliénations ne pourront, cependant, porter que sur des appartements entiers.

    Sauf en ce qui concerne la modification de la répartition des charges entre lots divisés qui doit être entérinée en assemblée générale, la division des lots (par exemple, céder deux pièces d'un appartement en comportant quatre) relève de la liberté de chaque copropriétaire et le syndicat ne peut s'y opposer que si elle est contraire à la destination de l'immeuble.

    Exceptionnellement, la jurisprudence peut admettre la validité de ce type d'interdiction : par exemple, lorsqu'il est manifeste que la division entraînerait des inconvénients pour les autres copropriétaires et, notamment, dans le cas d'un immeuble constitué d'un petit nombre d'appartements de grande surface et dont les parties communes et éléments d'équipement communs ont été calibrés pour un nombre limité d'occupants.

    Location meublée

    La location des appartements en chambres meublées pour tre louées à des personnes distinctes est interdite mais la

    location meublée d'un appartement entier est autorisée.

    De même que pour la scission d'un lot, ce type de clause n'est valable que lorsqu'elle se justifie par la sauvegarde de la destination de l'immeuble. Par exemple pour ne pas altérer le caractère de l'immeuble, ni modifier le genre de vie des occupants, ni bouleverser l'équilibre et le fonctionnement de la copropriété. Ainsi, la clause interdisant la location de chambres de bonne à des personnes étrangères à la copropriété dans un immeuble de grand luxe a été jugée licite (CA de Paris, 23e ch., 4 juin 1997) et dans un autre cas, illicite la clause interdisant la location meublée sauf par appartements entiers (CA de Paris, 23e ch., 15 juin 2000).

    Locaux accessoires

    Les chambres de bonne situées au dernier étage de l'immeuble ne pourront tre cédées séparément de l'appartement auquel elles sont attachées.

    Le dernier arrêt en date (CA de Paris, 23e ch., 3 novembre 2005) a validé une telle clause, portant sur les chambres de service et les caves, en soulignant le caractère exceptionnel de l'immeuble, situé à proximité du bois de Boulogne, et le fait qu'elle "permettait à ses occupants de préserver un cadre de vie recherché de haut standing", dans le sillage de la Cour de cassation (civ. 3e, 4 juin 1998), qui avait validé une même clause s'agissant d'un immeuble cossu, situé dans un quartier résidentiel et ne comportant qu'un petit nombre de logements.

    Mérite réflexion...

    Clause d'aggravation des charges

    Les propriétaires qui aggraveraient par leur fait ou l'abus de leur droit (ou le fait ou l'abus de leurs locataires ou gens à leur service) les charges communes auraient à supporter seuls les frais et dépenses ainsi occasionnés.

    Cette clause n'est pas formellement illicite. Elle est superflue, en ce sens qu'elle ne fait que rappeler la règle du droit commun selon laquelle tout préjudice doit être réparé par son auteur. Et surtout elle ne dispense pas de recourir au tribunal en cas de contestation par le copropriétaire incriminé. La jurisprudence l'a confirmé : on ne peut imputer directement aux copropriétaires une somme pour préjudice causé, même s'il y a production d'un devis. Cette imputation ne peut être admise que si la faute est reconnue, ce que seuls les tribunaux sont en mesure d'apprécier (Cass. 3e civ.., 26 janvier 2000).

    Cette disposition, qui trouvait surtout son application à l'encontre des mauvais payeurs, à moins lieu d'être depuis l'introduction par la loi SRU de l'article 10-1 applicable depuis le 1er janvier 2002, stipulant que " les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire ".Encore que le qualificatif "nécessaire" donne lieu à des interprétations variables selon les tribunaux...

    Clause de solidarité

    Dans tous les cas où un local viendrait à appartenir à plusieurs propriétaires indivis, ceux-ci seraient tenus solidairement et sans divisibilité à l'acquit de toutes les charges afférentes à leur local.

    La clause instituant une solidarité entre les membres d'une indivision pourrait être déclarée illicite, car il n'y a pas de solidarité entre les co-indivisaires pour le paiement des charges relative à un lot, la solidarité ne se présumant pas : selon l'article 1202 du Code civil, elle doit être "expressément stipulée".

    Mais la jurisprudence est partagée. Selon la cour de Cassation (civ. 3e, 20 janvier 1993 et - 22 juin 1994), les co-indivisaires ne sont tenus que "conjointement" (chacun à hauteur de sa seule quote-part) et non "solidairement" (l'un des indivisaires pour l'intégralité des sommes dues). Pourtant, plus récemment, la même chambre (civ. 3e, 1er décembre 2004)s'est prononcée pour la validité d'une clause de solidarité, estimant qu' "elle n'est pas prohibée entre indivisaires conventionnels d'un lot".

    A noter : une clause de solidarité entre copropriétaires est en revanche illicite. Le syndicat ne peut faire valoir des droits excédant la quote-part de chaque propriétaire dans les partie communes (contraire aux alinéas 1 et 2 de l'article 10 et à l'art 45-1 du décret de 1970) définissant les charges comme des "dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part".

    Mots-clés :

    COPROPRIETE , REGLEMENT DE COPROPRIETE




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