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Payez-vous trop cher votre syndic ?

Payez-vous trop cher votre syndic ?
Avril 2009
Le Particulier n° 1036, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

Honoraires en hausse, syndics plus chers en Île-de-France et dans les petites copropriétés, facturations fantaisistes : c'est ce qui ressort de notre enquête menée à partir d'un questionnaire sur les tarifs des syndics auquel ont répondu 3 220 de nos lecteurs. Nous vous livrons nos résultats pour comparer et évaluer les tarifs de votre syndic.

Depuis 2 ans, les syndics sont sur la sellette à propos de leurs honoraires, au point que le Conseil national de la consommation (CNC) avait émis en 2007 un avis sur les tâches devant être comprises dans les honoraires de gestion courante et ne pouvant pas être facturées en plus. Rappelons que les copropriétaires votent en assemblée générale (AG) un forfait annuel qui rémunère ce qui est du ressort de la gestion courante, les missions ponctuelles étant facturées en plus, en honoraires de gestion particulière (voir le n° 1025 du Particulier, p. 55). Depuis quelques années, les copropriétaires assistent à une augmentation du coût des honoraires de gestion particulière avec des forfaits comprenant de moins en moins de tâches, comme le montre notre enquête syndic de l'année dernière. L'avis du CNC devait mettre fin à ce phénomène. Un an et demi après la publication de l'avis, les fédérations professionnelles, et notamment l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis), qui regroupe désormais les Csab, Cnab et Unit(1), estiment que 90 % de leurs adhérents sont en conformité avec cet avis, d'ailleurs facultatif, et que les derniers récalcitrants vont rentrer dans le rang. Les associations représentantes de copropriétaires et de consommateurs estiment, quant à elles, que seule la moitié des contrats de syndic respectent l'avis du CNC et souhaitent que l'État impose par arrêté la liste des tâches de gestion courante. Mais le secrétariat d'État à l'Industrie et à la Consommation ne semble pas s'engager dans cette voie. Pourtant notre enquête pointe un certain nombre de constats troublants.

Trop de syndics ne respectent pas les recommandations du CNC

Il y a bien eu quelques progrès sur l'intégration dans les honoraires de gestion courante de tâches jusqu'alors facturées en supplément – présence du syndic à la réunion avec le conseil syndical préparant l'AG (voir p. 50), gestion des travaux d'entretien et de maintenance, ou encore mise à disposition des copropriétaires des pièces comptables. Mais la proportion de copropriétés dans lesquelles ces prestations sont incluses dans les honoraires de base est généralement de 80 %, et les prescriptions du CNC, selon notre enquête, s'avèrent ignorées par 20 % des syndics. De surcroît, la proportion de syndics respectant l'avis du CNC est malheureusement beaucoup plus faible pour des postes tout aussi importants : ainsi, près de la moitié des copropriétés paient en supplément la tenue du carnet d'entretien de l'immeuble, ou l'imputation des consommations individuelles des compteurs d'eau (c'est-à-dire la saisie des chiffres fournis par la société chargée du relevé), qui devrait être incluse dans les honoraires de gestion courante. On est donc loin des 10 % de syndics récalcitrants évoqués par les fédérations professionnelles. D'ailleurs, si c'était le cas, pourquoi seraient-elles hostiles à ce qu'un arrêté du ministre vienne officialiser l'avis du CNC ?

Des honoraires en forte augmentation en Île-de-France

Deuxième constat : les honoraires de gestion courante ont fortement augmenté en Île-de-France (+ 6,05 %) entre 2007 et 2008, et moins en régions (+ 1,91 %). Ce que les fédérations professionnelles justifient par le fait que les immeubles sont plus complexes à gérer en Île-de-France qu'en régions, que les salaires et les temps de déplacement des collaborateurs de syndics y sont plus importants et sont donc facturés aux copropriétaires. Mais les professionnels n'expliquent pas cette hausse subite. Les associations représentant les copropriétaires soupçonnent, quant à elles, les syndics d'avoir augmenté leurs honoraires de base car ils craignent à l'avenir de ne pas pouvoir facturer certains honoraires de gestion particulière. Quelles que soient les raisons de cette situation, les copropriétaires en Île-de-France paient en moyenne 21 € de plus qu'en régions par lot et par an pour la gestion de leur copropriété. Autre caractéristique de l'Île-de-France, les syndics parisiens sont plus nombreux que leurs homologues en province à facturer des tâches qui devraient être incluses dans les honoraires de base. 23 % des copropriétaires parisiens paient en supplément la réunion du conseil syndical précédant l'AG de copropriété, contre 7 à 8 % en régions. De même, 50 % des copropriétés franciliennes doivent payer l'imputation des compteurs d'eau individuels en plus, contre de 15 à 30 % en régions.

Des honoraires de gestion parfois fantaisistes

Dans notre questionnaire, nous demandions à nos lecteurs quelles étaient les prestations particulières non incluses dans les honoraires. Certaines réponses sont édifiantes : un lecteur nous rapporte que son syndic facture aux copropriétaires ses courriels 0,15 € chacun. Un autre nous signale que son syndic fait payer le dossier de souscription à une assurance dommages 150 €... Dans certains cas, les contrats comportent plus d'une dizaine de lignes de prestations particulières, dont il est difficile d'imaginer qu'elles puissent être facturables, voire applicables, tant ils sont complexes.

Les grands groupes plus chers que les syndics indépendants

Au vu de notre enquête, les deux grands groupes Foncia et Gestrim-Lamy, les seuls pour lesquels nous disposons d'un échantillon représentatif, pratiquent des honoraires beaucoup plus élevés que les syndics indépendants. Le tarif horaire d'un collaborateur est, par exemple, plus cher de 20 € chez Foncia et Gestrim-Lamy que chez un syndic indépendant. Les frais liés au recouvrement des impayés sont supérieurs de 5 à 10 €, les états datés remis au notaire par le syndic en cas de mutation du lot sont 100 € plus chers dans ces deux groupes. Les lecteurs ne nous disent pas si ces tarifs correspondent à un meilleur service que chez les syndics indépendants, mais il est vraisemblable que la qualité du service dépend plus des compétences du directeur d'agence et des gestionnaires que du nom de l'enseigne. Certaines agences apportant certainement un service de qualité et d'autres étant moins performantes.

Les petites copropriétés défavorisées

Si vous faites partie d'une petite copropriété, vous paierez également plus cher votre syndic. Pour les honoraires de base, les copropriétés de moins de 20 lots déboursent en moyenne 134 € de plus par lot que les copropriétés de plus de 60 lots. Même chose pour les honoraires de gestion particulière alors qu'en principe ce type d'honoraires ne dépend pas de la taille de la copropriété. Les lecteurs habitant des petites copropriétés dépensent, en effet, 38 € de plus en honoraires de gestion particulière que les grandes copropriétés. Pour se justifier, certains syndics prétendent qu'ils sont obligés de se rattraper sur ces prestations parce que la rémunération qu'ils reçoivent au titre de la gestion courante ne leur permet pas de rentabiliser leur activité dans les copropriétés de petite taille. Mais aucune étude fiable ne permet de corroborer cette analyse.

Notre enquête montre donc que les copropriétaires doivent rester vigilants sur les honoraires que leur demande leur syndic comme sur les prestations facturées. À l'heure où les copropriétaires peinent à s'acquitter de leurs charges et où le pouvoir d'achat est devenu un enjeu national, on se demande pourquoi les pouvoirs publics ne se décident pas enfin à réglementer les tarifs de ces professionnels. Ces derniers y sont très hostiles, mais le mécontentement croissant des copropriétaires pourrait bien les y contraindre.

(1) Conseil supérieur de l'administration de biens (Csab), Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab), Union nationale de l'immobilier (Unit).

Dossier réalisé par Nathalie Coulaud


Mots-clés :

CHARGE DE COPROPRIETE , HONORAIRE , PRIX , SYNDIC DE COPROPRIETE




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