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Le silence n'est pas d'or : commentaire de jurisprudence

Le silence n'est pas d'or : commentaire de jurisprudence
Mars 2006
Le Particulier Immobilier n° 218, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le banquier ne peut fusionner des sous-comptes sans l'accord du syndicat. (Cass. com., 17 janvier 2006, n° 03-17 129)

Comme dans la grande majorité des cas, le syndicat des copropriétaires de la résidence p. n'est pas doté d'un compte bancaire séparé. Son syndic pratique le compte unique, ouvert à son nom, sur lequel il dépose l'ensemble des fonds des copropriétés qu'il gère. La résidence dispose par conséquent d'un simple sous-compte dans le compte global du syndic. Ce compte dit « individualisé » permet d'isoler la trésorerie de la copropriété et de disposer de l'ensemble des écritures débit-crédit correspondant aux opérations effectuées au cours de l'exercice comptable. L'intérêt principal pour le syndic consiste, bien entendu, à bénéficier des produits financiers générés par l'ensemble des sous-comptes. Ce qu'il peut parfaitement faire dans la mesure où la copropriété l'a autorisé, par un vote de l'assemblée générale, à adopter la pratique du compte unique (article 18 de la loi du 10 juillet 1965)(1).

Tout irait pour le mieux si la banque n'avait pas opéré de fusion entre les différents sous-comptes de copropriété gérés par le syndic, ce qui aboutissait, pour le syndicat de la résidence P., à la présentation de comptes affichant un solde créditeur inférieur aux fonds dont il disposait réellement. Furieux, le syndicat assigne alors la banque en responsabilité et en remboursement de la différence, soit la coquette somme de 17 000 euros, avec intérêts au taux légal. Pour se défendre, la banque invoque qu'elle n'a commis aucune faute en fusionnant les sous-comptes, puisque le syndicat n'avait pas justifié d'une demande d'ouverture de compte séparé.

La Cour d'appel d'Aix-en-Provence (17 juin 2003) accueille cette argumentation : seule une demande d'ouverture de compte séparé aurait pu, selon elle, éviter la fusion.

Mais la Cour de cassation ne l'entend pas de cette oreille et retient la mauvaise foi du banquier, qui a commis une faute en fusionnant les comptes à l'insu des syndicats de copropriétaires. Elle considère en effet que la banque qui avait ouvert un compte de gestion immobilière au nom du syndic et des sous-comptes au nom de chacune des copropriétés gérées « devait savoir que le syndic ne pouvait agir qu'en qualité de mandataire des différents syndicats ». Par conséquent, la banque ne pouvait mettre en œuvre une convention de fusion des divers comptes de copropriété, sans l'accord des copropriétaires. La Cour juge par ailleurs que la non- demande d'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat est insuffisante pour établir cet accord.

En clair, l'accord du syndicat, seul propriétaire des avoirs figurant sur le sous-compte, doit être exprès et non équivoque. En aucun cas son silence ne peut valoir acceptation.

Cette décision est importante, car l'existence de conventions de fusion de comptes conclues entre les banques et les syndics de copropriété est monnaie courante.

Désormais, les banques seraient donc bien avisées de réfléchir à deux fois avant de mettre en œuvre une telle convention de fusion, sauf à devoir rembourser les copropriétaires lésés. Ce qui n'est que justice. À bon entendeur...

Laure Le Scornet

(1) « Compte séparé, la règle devient l'exception », LPI n° 216 page 44

Mots-clés :

COMPTE BANCAIRE , COPROPRIETE , SYNDIC DE COPROPRIETE




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