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Régime réel d'imposition des revenus fonciers : les conditions de déduction des provisions pour charges de copropriété

Janvier 2009
Guide de la déclaration des revenus - Impôts 2009., article complet.
Auteurs : PUREN (Olivier), LOULIZI (Mounira), OSIFRE (Thierry), PELISSON (Jean), TINEAUX (Brigitte)
Le sommaire du dossier

Si votre bien est situé dans un immeuble en copropriété, vous êtes tenu de verser, en principe chaque trimestre, une provision pour charges d'un montant égal au quart du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale (AG). Par ailleurs, vous devez verser des provisions pour les travaux votés lors de la dernière AG qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel, selon la périodicité décidée en séance. L'année suivante, lors de l'approbation des comptes, ces provisions sont régularisées en fonction des dépenses réelles. Le syndic vous adresse alors un relevé individuel qui précise, pour chaque catégorie de dépenses, les sommes qui ont été payées et celles qui restent dues ainsi que la ventilation des charges, poste par poste.

Fiscalement, la prise en compte de ces charges de copropriété s'effectue en deux temps : vous devez, tout d'abord, déduire les provisions pour charges et pour travaux votés que vous avez versées au cours de l'année au syndic ; vous devez, par ailleurs, au vu du relevé individuel de charges qui vous est adressé suite à l'approbation des comptes du dernier exercice, procéder à la régularisation des provisions que vous avez déduites de vos revenus fonciers l'année précédente (BOI 5 D-4-05, n° 31).

La déduction des provisions versées en 2008

Vous devez déduire, pour leur montant total, les provisions pour charges et pour travaux votés que vous avez payées en 2008. Peu importe que le gestionnaire de l'immeuble les ait, ou non, utilisées en totalité. Autrement dit, ces provisions sont déductibles pour leur montant global, qu'elles se rattachent à des charges déductibles des revenus fonciers ou à des charges non déductibles, à des charges récupérables sur le locataire ou à des charges non récupérables. Cette déduction globale est obligatoire, même si vous connaissez déjà, au moment de souscrire votre déclaration, la ventilation de vos provisions versées dans l'année entre ces différentes catégories de charges. Seule exception : si vous avez cessé de louer en 2008, vous pouvez régulariser de façon anticipée les provisions pour charges que vous avez versées en 2008 (voir p. 117).

Les provisions concernées.

Seules sont déductibles les provisions pour charges prévues aux articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Il s'agit des provisions afférentes aux dépenses suivantes :

  • les dépenses courantes de maintenance (entretien et menues réparations), de fonctionnement (eau, gaz, électricité, vérifications périodiques obligatoires des équipements) et d'administration (honoraires du syndic, rémunérations des personnels, frais de convocation et de tenue des assemblées générales) des parties communes et des équipements de l'immeuble, comprises dans le budget prévisionnel ;
  • les dépenses pour travaux, qui n'ont pas à figurer dans le budget prévisionnel et dont la liste est fixée par le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, consultable sur www.leparticulier.fr
  • Il s'agit, notamment, des dépenses relatives aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble ou aux travaux portant sur les équipements communs, autres que les dépenses de maintenance.

    Sont également visées les dépenses relatives : aux travaux d'amélioration, comme la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipements existants ou l'adjonction de nouveaux locaux ; aux études techniques, telles que les diagnostics et les consultations ; aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes, ni à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

    Les provisions exclues.

    Les provisions spéciales appelées par le syndic pour faire face aux travaux susceptibles d'être nécessaires dans les 3 ans à venir, mais non encore décidés par l'AG, ne sont pas concernées. Vous ne pouvez pas les déduire. En effet, les dépenses couvertes par ces provisions spécifiques restent déductibles dans les conditions de droit commun, c'est-à-dire à la date de leur paiement si elles présentent le caractère de charges déductibles.

    La régularisation des provisions déduites en 2007

    Parallèlement à la déduction des provisions pour charges versées en 2008, vous devez réintégrer les provisions pour charges que vous avez déduites à tort de vos revenus fonciers de 2007, en vous aidant du relevé des charges qui vous a été présenté lors de l'AG ayant approuvé les comptes de l'exercice 2007.

    La ventilation définitive des charges de copropriété.

    Les provisions pour charges que vous avez déduites de vos loyers de 2007 ont pu couvrir quatre catégories de dépenses engagées par la copropriété :

  • des charges déductibles de vos revenus fonciers (dépenses d'entretien et de réparation des équipements communs, par exemple) ;
  • des charges non déductibles de vos revenus fonciers (dépenses d'agrandissement ou de construction de parties communes) ;
  • des charges récupérables sur votre locataire (chauffage ou éclairage des parties communes) ;
  • des charges non récupérables sur le locataire (primes d'assurance de l'immeuble).
  • Mais seule la part de ces provisions ayant couvert des charges déductibles vous incombant de droit aurait dû être prise en compte pour déterminer votre revenu foncier imposable de 2007. Aussi devez-vous réintégrer dans vos revenus fonciers de 2008 la fraction de ces provisions déduite à tort l'année dernière, à savoir celle qui a servi à payer des dépenses non déductibles de vos loyers ou des charges récupérables sur votre locataire.

    À l'inverse, vous n'avez pas à réintégrer la fraction qui a couvert des dépenses déductibles de vos loyers et non récupérable sur votre locataire.

    À noter

    Si l'exercice comptable de votre copropriété ne coïncide pas avec l'année civile, vous devez tenir compte des deux derniers budgets prévisionnels votés et des relevés de charges des deux derniers exercices approuvés pour déterminer les provisions à déduire et celles à réintégrer.

    La régularisation du solde.

    Lors de l'AG ayant approuvé les comptes de l'exercice 2007, votre syndic a comparé la somme des provisions pour charges reçues de chaque copropriétaire avec les dépenses payées à la clôture de cet exercice. Selon le cas, cette comparaison a fait ressortir :

    un solde positif, si le montant des provisions réglées en 2007 a été supérieur à celui des charges réelles. Ce solde a pu vous être remboursé ou bien être imputé sur le montant de vos provisions pour charges versées en 2008 ;

    un solde négatif, si le montant des provisions réglées en 2007 a été inférieur à celui des charges réelles. Le syndic a alors appelé un complément de provision (ou prélevé les sommes manquantes sur le fonds de roulement de la copropriété).

    Si la régularisation des comptes de 2007 a fait apparaître un solde positif, vous devez réintégrer dans vos revenus fonciers de 2008 la fraction de vos provisions déduites de vos revenus de 2007 qui n'a pas été utilisée. Peu importe que cette somme vous ait été remboursée par le syndic ou qu'il ait été décidé de l'imputer sur vos provisions de 2008. À l'inverse, si la régularisation a fait apparaître un solde négatif, c'est que vos provisions déduites de vos revenus de 2007 n'ont pas été suffisantes. Vous pouvez donc déduire de vos revenus fonciers de 2008 le complément de charges que vous avez dû verser pour couvrir des charges déductibles des loyers et non récupérables sur le locataire.

    Comment déclarer

    Inscrivez vos provisions pour charges payées en 2008 sur la déclaration n° 2044 (ligne 229), ou 2044 S (ligne 230 ou 453). Indiquez la régularisation de vos provisions déduites en 2007 sur la déclaration n° 2044 (ligne 230) ou 2044 S (ligne 231 ou 454).


    Mots-clés :

    CHARGE DE COPROPRIETE , COPROPRIETE , DECLARATION DE REVENUS , DEDUCTION FISCALE , IMPOT SUR LE REVENU , REVENU FONCIER




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