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Copropriété - carnet d'entretien des immeubles : le plus grand flou demeure

Copropriété - carnet d'entretien des immeubles : le plus grand flou demeure
Septembre 2001
Le Particulier n° 946, article complet.
Pour permettre une plus grande transparence dans la gestion des copropriétés, et notamment afin que l'acquéreur puisse mesurer toute la portée de ses engagements, la loi solidarité et renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 a rendu obligatoire pour tous les immeubles en copropriété l'établissement et la tenue à jour, par le syndic, d'un carnet d'entretien de l'immeuble (art. 78 et 79 de la loi SRU modifiant celle du 10.7.65). Le décret du 30 mai 2001 est venu fixer le contenu dudit carnet. Mais d'ores et déjà, les professionnels de l'immobilier expriment leur déception, voire leur mécontentement, en raison de la teneur minimaliste de ce décret qui brille par son imprécision.

Une simple reprise de la fiche d'immeuble.

L'association des responsables de copropriété (ARC) déplore, en effet, que le carnet tel que défini par le décret (voir n° 945 du Particulier, p. 8) ne soit qu'une simple transcription de la fiche d'immeuble, fiche d'information à usage des acquéreurs. Les différents groupements de copropriétaires soulignent la pauvreté du contenu imposé par le décret : les références des polices dommages-ouvrage en cours doivent être inscrites, mais pas les travaux afférents ; la nature des gros travaux en cours doit figurer, mais uniquement ceux qui ont été entrepris à compter de la date de parution du décret. Le syndic, par ailleurs, n'a pas obligation d'indiquer le montant des travaux effectués. Selon Guy Flamant (président de la Confédération générale du logement) : "Le carnet d'entretien deviendra ce que les copropriétaires et leur conseil syndical voudront bien en faire et il faudra contraindre le syndic de suivre." L'ARC propose ainsi gratuitement à ses adhérents, à titre collectif, un carnet "Plus", très détaillé, lisible et facile à manier, découpant l'immeuble en 11 ouvrages (ravalement intérieur, ravalement extérieur, toiture, plomberie, ascenseur...). Chaque ouvrage comporte 4 pages, dont un récapitulatif des travaux sur les 10 dernières années. Pour le cas où les 4 pages en question se révèleraient insuffisantes, l'association encourage le rédacteur du carnet à photocopier des pages vierges et à les insérer dans le carnet.

Des carnets prêts à l'emploi sont vendus dans le commerce.

La loi n'impose aucune forme particulière au carnet. Le syndic peut choisir celle qui lui convient le mieux : cahier, calepin, voire fichiers informatiques. Profitant de cette liberté, les éditeurs de carnets prêts à l'emploi proposent des produits très différents les uns des autres. La librairie Tissot, notamment (19, rue Lagrange, 75005 Paris), a conçu un carnet sous forme de classeur pour permettre au rédacteur d'y insérer de nouvelles pages et de nouvelles rubriques au gré du temps et des besoins (117,70 F). À l'inverse, les éditions Préférences (39, rue de New-York, 38025 Grenoble) ont décidé de sortir un carnet sous forme de registre folioté pour éviter toute falsification et disparition d'informations au cours des mandats successifs des syndics (180 F). À compter d'octobre prochain, le Dictionnaire permanent Gestion immobilière proposera, quant à lui, une version interactive du carnet d'entretien à l'intérieur de son CD-Rom (2 390 F).

Les syndics vont facturer la mise en place du carnet.

Malgré l'opposition de quelques groupements de copropriétaires, les syndics entendent facturer à la copropriété la mise en place dudit carnet entre 1 000 F et 2 000 F HT par immeuble. Concernant la mise à jour du carnet, celle-ci pourrait, dans un premier temps, faire l'objet d'un forfait par immeuble (1 000 F pour 100 lots, 800 F pour moins de 100 lots, 250 F pour 5 lots), puis, dans un deuxième temps, rentrer dans les prestations courantes.

Les modalités de consultation du carnet restent à préciser.

La loi a prévu que le candidat à l'acquisition peut demander à prendre connaissance du carnet depuis le 1er juin 2001. Mais la notion de "candidat acquéreur" n'est pas clairement définie, pas plus que ne le sont les modalités pratiques de consultation du carnet. Il serait bon que les pouvoirs publics apportent quelques précisions, notamment en ce qui concerne les rôles respectifs du syndic et du vendeur. Un nouveau décret serait en préparation afin de répondre à ces interrogations. D'ores et déjà, Marie-Noëlle Lienemann, secrétaire d'État au logement, a annoncé que tout ou partie des frais de mise à disposition du carnet incombera au vendeur. Par ailleurs, la loi n'ayant curieusement pas prévu la possibilité de communication du carnet aux copropriétaires en place, la Confédération générale du logement suggère qu'un exemplaire du carnet soit disponible chez le gardien et/ou remis au conseil syndical.

L'absence de carnet peut engager la responsabilité civile du syndic.

La loi ne précise pas la date d'entrée en vigueur de l'obligation d'établir un carnet d'entretien. "Il faudra compter environ 3 mois pour être opérationnel", estime un administrateur de biens de 110 immeubles à Nantes (44). Selon Alain Bouchemousse (responsable du groupe copropriété à la FNAIM), une mise au point avec les principales organisations de gestionnaires et Mme Lienemann devrait avoir lieu en janvier 2002. À cet égard, celle-ci a indiqué : "La responsabilité d'un syndic pour défaut d'existence de carnet ne me paraît pas pouvoir être engagée d'ici là." Dans tous les cas, la loi n'a pas prévu de sanction pour le syndic qui n'aurait pas établi ou actualisé le carnet. Toutefois, si une telle négligence devait entraîner un préjudice, cela constituerait un élément aggravant la responsabilité civile du syndic vis-à-vis des copropriétaires et des éventuels candidats à l'acquisition. Ainsi, même si des incertitudes planent sur son application pratique, le carnet d'entretien pourrait constituer un véritable historique de l'immeuble, voire un outil de diagnostic et de gestion.

Mots-clés :

COPROPRIETE , ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE




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