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Agrandir son appartement par l'achat de parties communes

Agrandir son appartement par l'achat de parties communes
Octobre 2001
Le Particulier n° 947, article complet.
Auteur : GANTIER (Jean-Léon)

Vous convoitez une partie de couloir ou de palier afin de disposer d'un logement plus spacieux ? Pour obtenir ces quelques mètres carrés de plus, vous devrez respecter plusieurs étapes incontournables. L'opération exige patience et doigté.

Annexez un palier et votre appartement se transforme en maison

Déjà propriétaire d'un appartement au dernier étage de l'immeuble, vous avez acquis le studio contigu. Vous souhaitez réunir ces deux logements et, par la même occasion, transformer en entrée le palier ou le couloir qui les dessert. Annexer ces quelques mètres carrés ne devrait pas poser trop de difficultés, songez-vous. Tout au plus vous faudra-t-il obtenir du syndic l'autorisation de monter une cloison et de poser une porte d'entrée. La réalité est bien différente. Ce palier ou ce bout de couloir, que vous êtes pourtant le seul à utiliser, est légalement une partie commune de l'immeuble. À ce titre, comme son nom l'indique, il appartient à tous les copropriétaires et vous ne pouvez aucunement vous l'approprier sans leur autorisation préalable qui doit être donnée en assemblée générale. En pratique, cela signifie que vous allez devoir l'acheter à la copropriété. Si un tel projet n'a rien d'irréaliste, sa réalisation nécessite différentes étapes et l'intervention successive – à vos frais – de plusieurs professionnels, de l'agent immobilier au notaire, en passant par le géomètre et le syndic. Une procédure plutôt lourde, mais incontournable. Surtout, résistez à la tentation d'annexer subrepticement les mètres carrés convoités. Au mieux, vous serez contraint de régulariser la situation dans l'urgence en cas de revente de votre logement. Au pire, les copropriétaires pourront vous contraindre à restituer les parties communes "empruntées" avec, à la clé, la remise des lieux dans leur état d'origine, voire des dommages et intérêts.

Proposer le juste prix.

Avant toute chose, il est nécessaire d'évaluer le prix du palier ou du couloir, en vue de la proposition d'achat que vous allez devoir soumettre à la copropriété. Mais combien vaut un mètre carré de parties communes ? "Si l'achat vise à agrandir un appartement, par exemple, on peut prendre pour base le prix du mètre carré du logement – indiqué par un agent immobilier – auquel on applique une décote", conseille Alain Barra, administrateur de biens et syndic à Paris. Il faut tenir compte, en effet, du coût des travaux que l'acheteur devra supporter pour incorporer la partie commune à son logement. "Le prix à payer dépendra aussi de la détermination du candidat acquéreur et de la bonne volonté des autres copropriétaires, constate maître Christian Lefebvre, notaire parisien. Ces derniers sont généralement conscients de l'intérêt particulier que ces quelques mètres carrés représentent pour le candidat à l'annexion. Ils ont parfois tendance alors à en surévaluer le prix." Or, l'expérience montre que la plupart des acheteurs préfèrent renoncer à l'opération lorsque les prétentions de la copropriété sont excessives.

Le syndic joue un rôle clé dans le succès de l'opération.

Si le syndic n'a aucun pouvoir pour autoriser – ou rejeter – votre offre, veillez néanmoins à en faire votre interlocuteur privilégié dès le début de l'opération, car de lui dépend souvent son issue favorable. "Il est primordial de lui expliquer clairement votre projet, de lui faire une proposition d'achat chiffrée et de vous engager à prendre à votre charge tous les frais liés à l'opération, tels que l'intervention du géomètre, du notaire et les honoraires supplémentaires du syndic", préconise Alain Barra. Pensez également à soumettre votre proposition au conseil syndical, voire, dans un petit immeuble, de sonder les autres copropriétaires. Ces derniers seront ainsi au courant de votre projet avant même la convocation à l'assemblée générale et pourront, le cas échéant, faire remonter leurs observations jusqu'au syndic ou au conseil syndical. Les tractations avec les copropriétaires sont parfois ardues. "Un dossier traîne parfois en longueur en raison de la mauvaise volonté de certains copropriétaires, plutôt que d'un réel problème sur le prix proposé par l'acheteur", prévient maître Lefebvre. À cet égard, la diligence et le sens de la diplomatie du syndic peuvent faire beaucoup pour débloquer la situation. "Le syndic doit conseiller au mieux le candidat acheteur afin que son offre convainque les autres copropriétaires. Il doit aussi s'efforcer de tempérer les exigences de ces derniers lorsqu'elles lui paraissent irréalistes", souligne Alain Barra. Jean-Louis Marty, géomètre-expert à Paris, se veut rassurant : "Les négociations ont de fortes chances d'aboutir, car il ne faut pas perdre de vue que la cession présente un intérêt pour les autres copropriétaires qui encaissent une partie du prix et voient leur quote-part de charges baisser, alors que celle de l'acheteur augmente".

Un nouveau lot privatif doit être créé.

En vue de l'assemblée générale des copropriétaires, dont dépendra la décision finale, il est nécessaire d'individualiser la portion de parties communes intéressée. En clair, la transformer en un lot privatif comportant, à l'instar des autres, une quote-part de parties communes représentée par des tantièmes (millièmes, dix-millièmes...). Les tantièmes, on le sait, correspondent au nombre de voix dont dispose un copropriétaire pour voter en assemblée générale : 100/1 000, par exemple, représentent 100 voix. Cette tâche complexe est du ressort du géomètre-expert qui va établir à votre demande un projet de modification du règlement de copropriété. Pour déterminer le nombre de tantièmes affectés au nouveau lot, le géomètre va devoir calculer la "valeur relative" de ce lot. Il ne s'agit pas de sa valeur vénale, mais d'une notion qui tient compte de la consistance du lot (un palier, un couloir...), de sa superficie et de sa situation dans l'immeuble. "Nous procédons généralement par comparaison avec la valeur relative des lots contigus, en appliquant une minoration lorsque le lot créé est une surface aveugle, ce qui est souvent le cas pour un palier ou un couloir", explique Jean-Louis Marty. En revanche, il n'est pas nécessaire de modifier les tantièmes des autres lots. Le géomètre ajoute simplement au nombre total de tantièmes, celui des tantièmes créés. Supposons que le nouveau lot soit affecté de 8/1 000 par le géomètre : dorénavant, chaque lot comportera x/1 008 de parties communes, au lieu de x/1 000 précédemment.

Davantage de charges pour l'acheteur.

Quand vous serez propriétaire du lot créé, vous aurez un peu plus de voix en assemblée mais, attention, vous paierez un peu plus de charges. Généralement, en effet, les dépenses de parties communes sont réparties entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de parties communes attachés à leurs lots. Dans cette hypothèse, les tantièmes affectés au lot créé (x/1 008 dans notre exemple) serviront également pour la répartition des charges de parties communes. Rappelons qu'il s'agit des dépenses relatives à l'immeuble (entretien, réparations, frais d'électricité, de personnel, etc.). En ce qui concerne les charges dites "d'équipements communs et de services collectifs", les dépenses d'ascenseur notamment, elles sont habituellement réparties entre les différents lots suivant une grille de tantièmes spécifiques, figurant dans le règlement de copropriété. En règle générale : plus on monte dans les étages, plus on paie. "Lorsque l'achat porte sur quelques mètres carrés, il n'est pas pas indispensable de revoir les charges d'ascenseur, car la modification obtenue serait minime", précise Jean-Louis Marty.

Une fois en possession de votre offre d'achat et des documents établis par le géomètre, le syndic se contentera probablement de prévoir l'inscription de la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale annuelle. Or, cette réunion peut être encore éloignée de plusieurs mois.

Attendre la prochaine assemblée générale ou réunir une AG extraordinaire.

Si vous ne souhaitez pas patienter jusque-là, vous pouvez toujours demander au syndic de réunir une assemblée générale extraordinaire (par opposition à l'assemblée annuelle, dite ordinaire). Il y a toutes les chances alors qu'il s'y refuse. En effet, sauf dans une petite copropriété, la réunion d'une assemblée générale extraordinaire implique un surcroît de travail important pour le syndic et des frais pour la copropriété. "Essayez de fléchir le syndic en vous engageant à assumer tous les frais liés à l'assemblée générale extraordinaire (frais de convocation, honoraires spéciaux du syndic – sur ce dernier point, voir le n° 930 du Particulier), suggère Alain Barra. Mais, même ainsi, il n'est pas obligé de vous exaucer." En effet, un copropriétaire ne peut imposer au syndic la réunion d'une assemblée générale que s'il réunit au moins 25 % des tantièmes totaux de l'immeuble (250 millièmes, par exemple) : soit à titre personnel, soit en se groupant avec d'autres copropriétaires qui se joignent alors à sa demande.

L'assemblée générale se prononce sur la cession.

L'assemblée générale va avoir à se prononcer à la fois sur la vente de la partie commune, la modification du règlement de copropriété et l'autorisation de réaliser les travaux de fermeture du palier, le tout à vos frais. Il est préférable que l'ordre du jour précise que le prix proposé est un minimum. Vous pourrez ainsi, si besoin est, renchérir lors de l'assemblée pour emporter la décision. L'accord de l'assemblée générale doit être donné à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix, c'est-à-dire des tantièmes (art. 26 de la loi du 10.7.65).

Si la copropriété comporte 10 copropriétaires et que la répartition est en millièmes, par exemple, la décision doit être approuvée par 6 copropriétaires au moins (la moitié plus un) représentant au minimum 667/1 000 (1 000 x 2/3). À cet égard, l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que cette "double majorité" de l'article 26 suffit pour approuver la modification de la répartition des charges entraînée par la vente des parties communes. C'est l'une des rares exceptions à la règle imposant l'unanimité pour modifier la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété. Sachez toutefois que l'unanimité des voix de tous les copropriétaires s'impose lorsque la vente porte sur des parties communes nécessaires au respect de la "destination de l'immeuble" (comprenez son standing) ou si elle lèse les droits d'un autre copropriétaire sur ses parties privatives. Mais ce n'est pas le cas, en principe, lorsque le bout de couloir ou le palier n'a d'utilité que pour le seul acheteur (cass. civ. 3e, du 23.11.94, pourvoi n° 92-21.367).

Si l'assemblée générale refuse d'autoriser la vente, vous pouvez tenter d'attaquer cette décision en justice, en invoquant "l'abus de majorité". Il vous faut alors prouver que la décision n'a pas été prise dans l'intérêt de la copropriété, mais pour d'autres motifs, par exemple, par pure animosité à votre encontre. En pratique, il vous faudra de solides arguments car les juges ne valident pas facilement ce type de réclamation.

La vente ne peut être signée immédiatement.

Si votre projet est approuvé par les copropriétaires à la majorité requise, la décision est mentionnée dans le procès-verbal de l'assemblée générale dressé par le syndic. Celui-ci doit adresser ce compte-rendu aux copropriétaires ayant voté contre la décision ou qui n'ont pas participé à l'assemblée. Pendant les 2 mois suivant la réception du procès-verbal, l'un d'entre eux peut, en effet, attaquer la décision en justice, en invoquant une irrégularité. Passé ce délai de 2 mois sans que la décision d'assemblée ait été contestée, l'acte notarié d'achat peut intervenir. C'est le syndic qui doit signer l'acte et répartir ensuite le prix entre les copropriétaires – y compris l'acheteur – proportionnellement à leurs tantièmes de copropriété. Ainsi, plus vous possédez de tantièmes, moins l'achat vous revient cher puisque vous récupérez une partie du prix. Le notaire devra également revoir le règlement de copropriété, sur la base des documents élaborés par le géomètre et approuvés par les copropriétaires. Il fera publier ce modificatif au bureau des hypothèques, afin qu'il soit dorénavant opposable à tous. Vous pourrez alors procéder aux travaux de fermeture du palier. jean-léon gantier


Mots-clés :

COPROPRIETE , PARTIES COMMUNES




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