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Votre règlement de copropriété est-il hors la loi ?

Votre règlement de copropriété est-il hors la loi ?
Mai 2002
Le Particulier n° 954, article complet.
Auteur : EOCHE-DUVAL (Tiphaine)

La plupart des règlements de copropriété contiennent des dispositions illégales. En effet, ils ont rarement été réactualisés en fonction des changements législatifs intervenus depuis leur établissement. Une loi récente invite les copropriétaires à les mettre à jour avant le 13 décembre 2005.

Pour la tranquillité de votre copropriété, vous avez intérêt à mettre à jour votre règlement

La loi SRU (relative à la solidarité et au renouvellement urbain) du 13 décembre 2000 a déjà amélioré, sur plusieurs points importants, le mode de fonctionnement des copropriétés : elle a ainsi assoupli les règles de majorité pour les décisions prises en assemblée générale, imposé la tenue d'un carnet d'entretien de l'immeuble, ou encore modifié les modalités d'appel des charges (voir les n° 942, 946 et 951 du Particulier). Mais l'une des dispositions de cette loi, quoique passée relativement inaperçue jusqu'alors, risque de bouleverser plus profondément encore la vie de nombre de copropriétés. En effet, l'article 81 de la loi SRU invite les copropriétaires à mettre le règlement de leur immeuble en conformité avec toutes les législations en vigueur, et ce avant le 13 décembre 2005.

Pour les inciter à s'atteler à cette tâche, parfois lourde, cet article de loi (qui vient, en fait, s'insérer dans la loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété, par la création d'un nouvel article 49) leur consent une facilité digne d'être relevée. En effet, à condition de respecter la date couperet du 13 décembre 2005, les copropriétaires peuvent modifier certaines dispositions de leur règlement à la majorité simple de l'article 24 (majorités des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés, sans compter les abstentionnistes), alors que précédemment il leur fallait, pour ce faire, réunir au minimum la double majorité de l'article 26 (majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents détenant au moins les 2/3 des tantièmes). Même si elle risque de donner du travail à certaines copropriétés, cette disposition de la loi SRU n'en aura pas moins des effets bénéfiques. En effet, aujourd'hui, la plupart des règlements de copropriété contiennent des clauses en totale contradiction avec les lois et règlements applicables.

Les règlements de copropriété sont presque tous obsolètes.

Ainsi, selon Thierry Peyré, syndic affilié à la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM), les règlements anciens, établis antérieurement à la loi du 10 juillet 1965, sont, la plupart du temps, complètement obsolètes, car la quasi totalité n'a jamais été mise en conformité avec cette loi pourtant fondatrice du droit moderne de la copropriété. Mais, plus généralement, comme le souligne l'ARC (Association des responsables de copropriété), presque tous les règlements devront être revus : rares sont ceux qui sont, à la fois, conformes à la loi du 10 juillet 1965 – ainsi qu'à son décret d'application du 17 mars 1967 – et aux multiples modifications législatives apportées depuis. Quand on sait que plus de 15 textes législatifs et réglementaires sont venus, au fil des ans, modifier la loi de 1965, il est aisé d'imaginer le décalage important qui, faute de mise à jour régulière, s'est généralement creusé entre les règlements de copropriété et la réalité législative. Or cette absence quasi généralisée de mise à jour des règlements est particulièrement préjudiciable aux copropriétaires.

Ils contiennent souvent des clauses illégales.

Il est ainsi fréquent que les règlements de copropriété fassent figurer, à titre d'aide-mémoire, les règles de majorité applicables lors des votes en assemblée générale. Ce rappel législatif peut s'avérer fort utile... s'il n'est pas erroné

Et c'est le cas de nombreux règlements restés aux règles de majorité instituées en 1965 (par la loi du 10 juillet) ou en 1985 (par la loi Bonnemaison). Alors que ces règles ont été plusieurs fois modifiées par le législateur, la dernière réforme datant de la loi SRU du 13 décembre 2000 (voir p. ci-contre) !

À titre d'exemple, maître Patrick Wallut, notaire à Paris, relève souvent dans les règlements de copropriété qui lui sont soumis, des clauses définissant encore la double majorité de l'article 26 comme la majorité de tous les copropriétaires représentant les 3/4 des tantièmes. Pourtant, depuis la loi Bonnemaison, la majorité de l'article 26 est obtenue avec, non plus les 3/4 mais les 2/3 des tantièmes. Ce type de clause erronée peut être source de litiges si – ce qui est rare – le syndic ne prévient pas les copropriétaires de son caractère illégal. Car, bien entendu, si une assemblée générale de copropriétaires rejetait une décision sur la base de la vieille définition de la majorité de l'article 26, n'importe quel copropriétaire opposant pourrait faire annuler ce vote en intentant une action devant le tribunal de grande instance.

Autre irrégularité rencontrée dans certains règlements : des grilles de répartition des charges ne tenant aucun compte des critères légaux. Typique, la clause de répartition des charges d'ascenseur qui ne prévoit pas de coefficient d'étage, si bien que les lots situés aux étages les plus élevés ne participent pas aux frais de fonctionnement de cet équipement de manière proportionnée au plus grand usage qu'ils en font. Il arrive même que des règlements prévoient que des lots de copropriété situés au rez-de-chaussée et n'ayant pas accès au sous-sol participent quand même aux charges d'ascenseur, ce qui est abusif.

Certaines clauses de règlement sont régulièrement annulées par les tribunaux.

Beaucoup de règlements de copropriété contiennent également des clauses réputées non écrites, c'est-à-dire pouvant être annulées à tout moment par le tribunal de grande instance à la demande d'un copropriétaire. La clause interdisant la détention d'un animal familier dans les locaux d'habitation se rencontre ainsi encore couramment alors qu'elle est réputée non écrite depuis la loi du 9 juillet 1970 (seuls les chiens d'attaque, de type pittbulls, peuvent être interdits, en application de la loi du 6 janvier 1999, voir les n° 918, 922 et 922b du Particulier). De même, la clause dite "de solidarité", selon laquelle le syndic peut faire supporter à l'acquéreur d'un lot de copropriété les éventuels arriérés de charges dues par le vendeur, est réputée non écrite en application de la loi du 10 juillet 1965. Elle figure pourtant encore en bonne place dans bien des règlements

Autres clauses tout aussi illicites : celle autorisant par avance les copropriétaires à exécuter des travaux, même précisément définis, touchant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (ce type de décisions relève exclusivement de l'assemblée générale) ou encore celle, dite "de fond de couloir", qui autorise indûment le copropriétaire de deux lots mitoyens à annexer le bout de palier (pourtant partie commune) qui les dessert.

Autre cas de figure : sans être réputées non écrites par un texte de loi, certaines clauses n'en sont pas moins régulièrement annulées par les tribunaux. Il en va ainsi, notamment, pour la clause dite "de non concurrence", qui vise à empêcher un copropriétaire (ou un locataire) d'exercer dans l'immeuble une activité professionnelle similaire à celle d'un copropriétaire (ou locataire) déjà en place. Ce type de clause, qui se rencontre encore, est pourtant, sauf cas exceptionnels, considéré comme non valable par la jurisprudence.

Enfin, il est très fréquent que de graves incohérences existent entre le règlement de copropriété (qui inclut généralement l'état descriptif de division de l'immeuble) et la répartition réelle des parties communes et privatives (voir encadré p. 56).

Mieux vaut s'atteler dès aujourd'hui à la révision du règlement de copropriété.

La plupart des règlements de copropriété étant "hors la loi", l'opportunité de leur mise en conformité offerte par la loi SRU mérite vraiment d'être saisie. Certes, le législateur n'a pas cherché à imposer cette révision, puisqu'aucune sanction n'est prévue à l'encontre des copropriétaires qui opteraient pour l'immobilisme. Mais il est vivement conseillé de s'atteler dès maintenant à la réactualisation du règlement car, dans de nombreuses copropriétés, il s'agira d'un chantier important, long et semé d'embûches. D'autant que le compte à rebours prévu par la loi SRU a déjà commencé : si les syndicats de copropriétaires veulent profiter de l'offre exceptionnelle qui leur est faite d'amender certaines clauses de leur règlement à la majorité simple de l'article 24 (la plus facile à obtenir), ils ont jusqu'au 13 décembre 2005 pour agir.

Qui doit prendre l'initiative de la mise à jour du règlement ?

La loi SRU ne précise pas qui au sein de la copropriété doit initier la mise à jour du règlement, elle est muette sur ce point. Dans les faits, cette proposition pourra émaner du conseil syndical ou de n'importe quel copropriétaire ou encore du syndic. Bien sûr, certaines copropriétés auront la tentation de rester inactives, soit parce qu'elles saisissent mal les risques inhérents à un règlement obsolète, soit parce qu'elles reculent face à l'ampleur de la tâche, soit encore parce qu'elles hésitent devant les frais – pourtant raisonnables (voir p. 59) – engendrés par la rédaction d'un nouveau règlement. D'autres copropriétés chercheront peut-être à adopter la politique de l'autruche pour éviter une levée de boucliers de la part de certains copropriétaires. Car la mise en conformité du règlement peut parfois conduire à la remise en cause, pour certains copropriétaires, de droits qu'ils considéraient comme définitivement acquis. C'est le cas, par exemple, s'il faut modifier la grille de répartition des charges d'ascenseur : il y a alors forcément des perdants, qui chercheront à bloquer la réforme ou, en tout cas, à l'amender à leur avantage. Pourtant, en dernière analyse, c'est dans l'intérêt bien compris de toutes les copropriétés de donner des bases légales et équitables à leur règlement, car c'est la seule façon de prévenir les conflits et les recours devant les tribunaux de copropriétaires mécontents ou injustement lésés.

La plupart des syndics semblent d'ailleurs l'avoir compris et ils sont nombreux à avoir l'intention d'inscrire d'office la question de la mise en conformité du règlement à l'ordre du jour des prochaines assemblées générales annuelles. Philippe Rousselet, du Conseil supérieur de l'administration de biens (CSAB), et Thierry Peyré, syndic affilié à la FNAIM, par exemple, considèrent qu'il appartient au syndic, dans le cadre de son devoir d'information et de conseil, d'inciter les copropriétaires à procéder aux adaptations nécessaires des règlements de copropriété. Pour mobiliser ses adhérents et pour leur faciliter la tâche, la FNAIM travaille, d'ailleurs, depuis plusieurs mois, à une trame de règlement de copropriété que chaque syndic pourra ensuite adapter à chaque immeuble.

Un chantier de longue haleine.

Dans tous les cas, quel que soit l'initiateur du projet de mise à jour du règlement – copropriétaire, conseil syndical ou syndic –, il faut savoir que c'est un chantier qui nécessitera beaucoup de temps et d'efforts, et qui ne peut être mené à bien que par étapes successives. En effet, dans un premier temps, il faudra demander à l'assemblée générale de désigner un professionnel pour procéder à un audit juridique du règlement actuel et proposer une nouvelle version, et il faudra faire voter un budget pour rémunérer cette prestation.

Dans un second temps (l'année suivante, généralement), le projet de règlement modificatif, qui aura été préalablement joint aux convocations à l'assemblée générale, sera soumis au vote des copropriétaires. Le vote pourra porter sur l'ensemble du nouveau document ou se dérouler article par article. Maître Jacques Lafond, avocat à Paris, affiche sa préférence pour cette dernière solution car il souligne que cela permet, en cas d'avis divergents, d'obtenir une approbation au moins partielle du nouveau règlement au lieu qu'il soit rejeté en bloc. Dans un troisième temps, le règlement modificatif adopté par l'assemblée devra obligatoirement être authentifié par un notaire puis transmis par ses soins à la conservation des hypothèques afin de le rendre opposable aux tiers de la copropriété.

Le nouveau règlement ne pourra pas être adopté en entier à la majorité de l'article 24.

Une fois qu'un expert extérieur aura étudié le règlement de votre copropriété et pointé les clauses problématiques, il faudra les modifier pour les rendre conformes, soit à la législation, soit à l'état réel de l'immeuble (en cas d'annexion de parties communes non prises en compte dans l'état descriptif de division, par exemple). Encore faut-il savoir à quelle majorité voter ces modifications

Si l'on s'en tient à une lecture stricte du nouvel article 49 de la loi du 10 juillet 1965 (modifiée, nous l'avons vu, par la loi de solidarité et de renouvellement urbain) – et tous les professionnels et juristes semblent d'accord pour s'y tenir -, seules les clauses contraires à un texte publié postérieurement à la rédaction du règlement de copropriété peuvent faire l'objet d'une adaptation décidée à la majorité de l'article 24. Ainsi, l'assemblée générale pourrait, à bon droit, réviser à la majorité de l'article 24 la grille de répartition des charges d'ascenseur pour la mettre en conformité avec les critères légaux... à condition que le règlement dans lequel figure cette clause soit antérieur à la loi du 10 juillet 1965. Dans le cas contraire, la mise en conformité de la grille de répartition des charges d'ascenseur devra être votée à la double majorité de l'article 26 (en application de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965), ou, si cette majorité ne peut être réunie, par une action devant le tribunal de grande instance (voir notre Spécial copropriété, n° 955 b, à paraître en juin).

En définitive, le vote des nouvelles clauses du règlement de copropriété devra avoir lieu, selon les cas, soit à la majorité simple de l'article 24, soit à la double majorité de l'article 26, voire même parfois à l'unanimité (voir p. ci-contre le tableau regroupant quelques exemples de modifications).

Il faut choisir un bon professionnel pour rédiger le nouveau règlement.

La publication de la loi SRU a déjà déclenché des vocations : des intervenants de tous poils démarchent les syndics ainsi que les présidents des conseils syndicaux afin de leur proposer leurs services pour le remodelage de leurs règlements de copropriété. La méfiance est de mise, car, la plupart du temps, ces officines n'ont pas les compétences requises et pratiquent, de surcroît, des tarifs prohibitifs. Il est, bien sûr, indispensable de se tourner vers de véritables spécialistes de la copropriété. Mais lesquels ? Les avis, selon les corporations, divergent.

Les avocats, par exemple, font valoir leur connaissance de la loi et de la jurisprudence. À ce titre, ils estiment être les mieux placés pour effectuer l'audit juridique des règlements de copropriété et la rédaction de leurs modificatifs. Maître Cohen, avocat et porte-parole de la Chambre syndicale parisienne des propriétaires et copropriétaires de Paris et de l'Ile-de-France (CSPCPIF) évalue cette prestation à un coût variant de 760 € à 1 220 €. Philippe Loiselet, du cabinet Loiselet & Daigremont, administrateur de biens en Ile-de-France, préfère également les avocats spécialisés en copropriété, car il pense qu'ils sont les mieux à même de suivre ce type de dossiers en cas de contentieux.

Les notaires revendiquent, de leur côté, une compétence en la matière, puisqu'ils sont souvent, dans les faits, les rédacteurs des règlements. Si on fait appel à un notaire pour l'audit de l'ancien règlement et la rédaction de sa nouvelle version, ces prestations seront facturées en honoraires libres et reviendraient, a priori, entre 1 220 € et 2 290 €, en fonction du temps passé. Attention, cependant, les associations de défense des copropriétaires, comme l'ARC, reprochaient jusqu'alors à certains notaires de trop souvent dupliquer un règlement standard sans s'assurer de sa cohérence avec les spécificités de l'immeuble concerné.

De leur côté, Thierry Peyré de la FNAIM ainsi que Philippe Rousselet du CSAB estiment que cette tâche est le prolongement normal de la fonction du syndic qui, connaissant par cœur l'immeuble, est le mieux à même de réaliser les adaptations de son règlement. Cette prestation devrait, selon eux, être facturée aux copropriétés, en plus des honoraires de gestion courante, entre 760 € et 1 220 €.

Les géomètres experts proposent également leurs services pour réaliser l'audit et la mise à jour du règlement de copropriété pour un montant allant de 460 € à 760 € (plus 2,30 € hors taxe par m2 s'il faut réaliser de nouveaux plans). Par ailleurs, l'ARC propose à ses adhérents de réaliser la mise à jour des règlements pour un coût variant entre 300 € et 600 € selon le temps passé et le nombre de clauses à modifier.

Tiphaine Éoche-Duval


Mots-clés :

COPROPRIETE




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