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Comment sécuriser l'accès de son immeuble

Comment sécuriser l'accès de son immeuble
Décembre 2002
Le Particulier n° 960, article complet.
Auteur : GANTIER (Jean-Léon)

La crainte des vols, voire des agressions, incite de plus en plus les copropriétaires à protéger l'accès de leur immeuble. Mais la sécurité a un coût. À côté du traditionnel clavier codé, de nouveaux dispositifs de contrôle se sont développés.

Les moyens actuels améliorent la sécurité, mais ne la garantissent pas à 100 %

Le sentiment d'insécurité diffus, présent depuis quelques années, n'épargne pas les copropriétés. "Pourtant, constate Serge Ivars, président adjoint de la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab), il est souvent ardu d'obtenir l'accord des copropriétaires pour améliorer la sécurité de leur immeuble." L'absentéisme important aux assemblées générales et, surtout, la réticence à accroître les dépenses expliquent grandement ce paradoxe. "Le plus souvent, ce n'est qu'à la suite d'un incident grave dans l'immeuble, une série de cambriolages ou une agression, que la demande des copropriétaires devient pressante, poursuit Serge Ivars. En revanche, en l'absence de problèmes particuliers, le souci de sécurité est bien moindre." Par exemple, lorsque l'immeuble comporte un système de contrôle d'accès, la plupart des gens hésitent à fermer la porte au nez d'un inconnu entrant dans le hall à leur suite d'un air dégagé. Quant à s'enquérir de l'objet de sa visite, c'est encore plus rare. Dans ces conditions, il est illusoire d'obtenir une sécurité absolue uniquement grâce aux moyens techniques. À cet égard, le traditionnel concierge est loin d'être dépassé. "Dans bien des immeubles, les copropriétaires en viennent à regretter d'avoir supprimé le poste de concierge", constate un syndic. Au fil des ans, en effet, un nombre croissant de copropriétés a congédié leur cerbère pour réduire les charges (un gardien à plein-temps revient à un peu plus de 21 000 € pour un immeuble de 50 lots – voir le n° 949 du Particulier).

L'irremplaçable présence humaine.

Pourtant, tous les professionnels en conviennent, la surveillance susceptible d'être exercée par un concierge ou un gardien sur les différentes allées et venues, voire leur seule présence, constitue une gêne certaine pour un intrus animé d'intentions douteuses. Certains ensembles immobiliers importants ou cossus disposent d'agents de sécurité professionnels. C'est le cas, par exemple, pour cette vaste résidence marseillaise dont les vigiles – de 1 à 4 selon les périodes – assurent des rondes de nuit dans les parties communes et les parkings. "Avec une efficacité toute relative", regrette le régisseur qui dénonce l'insuffisance de leur formation et de leur motivation. Par ailleurs, le coût des sociétés de surveillance n'a cessé d'augmenter : 45 % de hausse depuis 1999, influencée notamment par le passage aux 35 heures. Le tarif horaire d'un vigile oscille actuellement autour de 22 € TTC minimum et, selon le responsable d'une agence spécialisée, cette inflation devrait se poursuivre. C'est pourquoi, dans un grand nombre de résidences, la sécurité repose maintenant uniquement sur des moyens techniques.

Le clavier codé, largement majoritaire.

Le portier à code ou portier électronique (abusivement appelé Digicode, car il s'agit d'une marque déposée) reste le dispositif de contrôle d'accès le plus répandu. Fini les problèmes de clés perdues ou volées : l'ouverture de la porte est déclenchée lorsqu'un code, mémorisé par l'appareil, a été composé sur le clavier. Seules les personnes le connaissant peuvent donc pénétrer dans l'immeuble. Sa simplicité d'installation (aucun câblage vers les appartements n'est nécessaire) et son coût très abordable expliquent largement son succès. Il faut compter environ 1 000 € TTC, comprenant la pose de l'appareil lui-même, ses accessoires (ferme-porte, alimentation électrique...) et une gâche électrique qui remplace l'ancienne serrure mécanique de la porte. Revers de la médaille, il est pratiquement impossible de garder le code absolument secret. Qui n'a pas été amené à communiquer le fameux sésame à un ami, à un dépanneur ou à un livreur de pizza ? Une dérive inévitable dans les copropriétés de grande taille. La parade, au moins pour un temps, consiste à changer régulièrement le code, tous les 3 ou 4 mois, par exemple. Mais cela peut se révéler fastidieux à la longue et nécessite une bonne information des habitants.

L'Interphone, plus sûr que le clavier codé.

L'Interphone constitue une bonne alternative au classique clavier codé. Schématiquement, le système est constitué d'une plaque de rue équipée d'un micro haut-parleur et de boutons d'appels reliés aux logements et autres locaux privatifs. Un combiné placé à l'intérieur de chaque local permet de dialoguer avec le visiteur. Si l'occupant le souhaite, un bouton autorise l'ouverture de la porte à distance. Par rapport au simple clavier codé, le risque d'intrusion est limité, car il n'y a pas de code d'accès pouvant être divulgué à tort et à travers. En outre, seul l'occupant a la possibilité d'ouvrir la porte. Enfin, on peut savoir si la personne visitée est là sans avoir besoin de monter jusque chez elle. "Lorsque vous rendez visite à un ami qui réside au 6e étage sans ascenseur, l'Interphone vous évite de monter inutilement", souligne l'architecte Rémy Bernadac. Sur le marché, on trouve un grand nombre d'appareils plus ou moins sophistiqués, plus ou moins luxueux. Les plaques permettant de faire défiler les noms des occupants sur un écran, à la place des étiquettes traditionnelles, par exemple, sont particulièrement adaptées aux copropriétés comportant de nombreux lots. Le principal inconvénient de l'Interphone, par rapport au clavier codé, est qu'il nécessite un câblage jusqu'à l'intérieur des appartements, ce qui alourdit sensiblement les frais d'installation. Il faut compter généralement de 200 € à 280 € TTC par logement, lorsqu'il n'y a pas de difficultés techniques particulières. Il est possible de contourner le problème du câblage en faisant installer une ligne téléphonique interne à l'immeuble par France Télécom. Lorsqu'un visiteur se présente, son appel est transmis sur le téléphone du résident et non sur un combiné spécifique comme dans le cas d'un Interphone classique. Celui-ci peut alors dialoguer avec le visiteur et lui ouvrir la porte avec l'une des touches du téléphone. Ce système reviendrait entre 40 % et 60 % moins cher qu'un Interphone. En contrepartie, la copropriété se voit facturer un abonnement téléphonique et le coût des communications d'appel. Selon un installateur, ce système ne rencontrerait pourtant pas un grand succès, principalement en raison de la facturation des appels, dont le principe même déplairait à nombre de copropriétaires. Dans les faits, cependant, l'Interphone permet rarement de sécuriser parfaitement l'accès aux parties communes. Non pour des raisons techniques, mais plutôt à cause de l'attitude désinvolte de certains résidents. "Une personne décidée à entrer coûte que coûte dans l'immeuble appellera tous les appartements en inventant un prétexte quelconque, regrette Jean-Pierre Bogard, de l'Association des responsables de copropriété (ARC). Il y aura souvent, hélas, quelqu'un pour lui ouvrir la porte sans précautions." Un simple "c'est moi" suffit parfois

Le vidéophone, pour voir sans être vu.

Le vidéophone, ou portier vidéo, reprend le principe de l'Interphone en utilisant en plus une caméra dans la plaque de rue, ainsi qu'un écran vidéo équipant le combiné d'appartement. Avantage évident par rapport à l'Interphone : le visiteur est identifié visuellement et, normalement, l'occupant n'ouvrira pas la porte de façon inconsidérée. Mais, la différence de coût avec l'Interphone (il faut compter généralement de 600 € à 700 € par logement) constitue un frein important au développement de ce matériel. De fait, on le trouve le plus souvent installé dès l'origine dans les immeubles neufs d'un certain standing. Il est toutefois possible d'alléger la note en reliant la caméra extérieure sur le câble de télévision de l'immeuble. L'image du visiteur n'apparaît donc plus sur un écran vidéo spécifique, mais sur le téléviseur familial dont un canal est réservé aux images provenant de la caméra. Lorsqu'un visiteur actionne le vidéophone, l'occupant branche son téléviseur (allumé ou en veille) sur la "chaîne" idoine pour le visualiser. Le coût d'un tel système est alors de 340 € à 430 € environ par logement.

Les badges électroniques : la nouvelle génération.

À côté des équipements classiques que nous venons de décrire, on trouve, depuis quelques années, sur le marché, des dispositifs utilisant des badges électroniques se présentant généralement sous la forme d'un porte-clés en plastique. Pour pénétrer dans l'immeuble, il faut présenter le badge (par contact ou à distance selon le système adopté) devant un appareil lecteur, qui est relié à une centrale électronique située à l'intérieur du bâtiment. Cet appareil vérifie que le titulaire du badge est bien autorisé à entrer. Dans l'affirmative, il ouvre la porte.

À l'heure actuelle, les nouveaux systèmes de badges présentés par les principaux fabricants de matériel de contrôle d'accès intègrent le système Vigik, permettant l'accès de l'immeuble aux résidents, mais aussi aux postiers et autres prestataires extérieurs.

Vigik, le concept sécurité de La Poste.

Pour permettre au facteur d'accéder aux boîtes aux lettres, de nombreux immeubles sont encore équipés d'une serrure spéciale, actionnée par une "clé facteur" dite aussi "Pass T de La Poste" (un dispositif similaire vise à faciliter l'accès de l'immeuble aux employés d'EDF/GDF qui sont chargés de relever les compteurs). Il s'agit en fait d'une simple clé, la même pour tous les immeubles, dont le principal défaut est qu'un double est facilement réalisable. Un grand nombre d'entre elles sont d'ailleurs en circulation parmi les entreprises de distribution de prospectus ou de démarchage à domicile, notamment, rendant illusoire la protection apportée par le système de sécurité dont peut être, par ailleurs, équipé l'immeuble.

Pour pallier cet inconvénient, en 1998, La Poste a mis au point Vigik, une serrure électronique fonctionnant à l'aide d'un badge rechargeable pour une durée limitée. Le principe est le suivant : avant d'entamer sa tournée, le préposé charge son badge pour une plage horaire déterminée à l'avance (de 8 heures à 11 heures, par exemple) à l'aide d'un appareil installé dans le bureau de poste. Il lui suffit ensuite de présenter le badge à un lecteur installé à l'entrée de chaque immeuble équipé du système Vigik. À l'intérieur du bâtiment, la centrale électronique vérifie que le préposé est bien autorisé à pénétrer dans l'immeuble, contrôle la date et la plage horaire chargées sur le badge et commande l'ouverture de la porte si tout est conforme. Le badge se désactive automatiquement en fin de mission et devient donc inutilisable jusqu'à ce qu'il soit rechargé. Actuellement, tous les bureaux de poste d'Ile-de-France et des villes de plus de 25 000 habitants sont équipés d'un appareil de chargement de badge. Par ailleurs, La Poste équipe toute agence située dans une commune moins peuplée, dès lors qu'au moins un immeuble se dote de ce système. Parallèlement, EDF/GDF a équipé toutes ses agences de la région parisienne depuis 2001.

Vigik n'est pas réservé qu'aux seuls facteurs.

Bien entendu, le système Vigik peut être utilisé par les résidents de l'immeuble, lesquels possèdent alors des badges personnalisés et permanents. Là encore, le badge peut être invalidé facilement en cas de perte et remplacé tout aussi aisément. La programmation des nouveaux badges s'effectue alors généralement, pour les matériels les plus récents, par l'intermédiaire d'un logiciel de gestion associé à un programmateur (compter 700 € environ), soit en interne sur l'ordinateur d'un copropriétaire "bénévole", soit par le biais d'une société extérieure spécialisée. Vigik peut également être utilisé par les prestataires appelés à intervenir dans les parties communes de l'immeuble, tels que les ascensoristes, entreprises de chauffage, de nettoyage... Il suffit aux entreprises prestataires de s'équiper de dispositifs de chargement de badge, d'obtenir les autorisations d'accès de la part du syndic et de fournir des badges à leurs agents, badges qui seront activés en fonction de leurs horaires d'intervention. En cas de perte ou de vol, le syndic n'a pas à intervenir car le badge se désactive automatiquement après le temps autorisé (jusqu'à 84 heures au maximum). Par ailleurs, le syndic peut, à tout moment, annuler une autorisation pour un prestataire. Celui-ci ne peut plus alors pénétrer dans l'immeuble même s'il possède un badge actif. À défaut de système Vigik et lorsque la copropriété n'a pas de concierge ou de gardien, le syndic doit fournir le code d'accès ou la clé de l'immeuble à chaque société, avec le risque correspondant de divulgation du code, de perte ou de vol des clés. Autre possibilité, la société installe une "boîte à clés" à l'entrée de l'immeuble (un coffret scellé contenant un passe). Mais il faut installer une boîte pour chaque catégorie de professionnel intervenant dans la copropriété. En outre, en cas de changement de prestataire, il faut aussi changer la boîte à clés. L'installation d'un système Vigik prévient ces inconvénients. Sur un plan pratique, sachez que les serrures électroniques Vigik ne sont pas commercialisées par La Poste, mais par des fabricants agréés (dont la liste est disponible sur le site internet de Vigik : www.vigik.com). Pour la copropriété, le coût de l'installation se situe entre 1 100 € et 1 500 € TTC, en fonction du nombre d'accès de l'immeuble. Ces fabricants proposent également différents modèles d'équipements associant Vigik avec des systèmes de contrôle d'accès traditionnels (clavier codé, Interphone ou vidéophone) permettant l'entrée des visiteurs ne disposant pas de badges.

Le casse-tête des professions libérales.

Les gestionnaires d'immeubles sont unanimes : la présence de cabinets professionnels dans un immeuble (médecin, dentiste, avocat...) est le talon d'Achille de la sécurité. Il est impossible, en effet, d'empêcher la clientèle d'accéder à ces cabinets pendant les heures d'ouverture (voir encadré p. 50). De ce fait, l'efficacité des claviers codés et des autres systèmes d'accès personnalisés est moindre. Lorsque l'immeuble est équipé d'un clavier codé, par exemple, un système d'horloge autorise généralement l'accès libre aux escaliers pendant les heures d'ouverture du cabinet, par exemple de 8 h 30 à 20 heures.

Une solution plus satisfaisante reste l'installation d'un clavier codé pour les résidents, tandis que le cabinet professionnel est relié à un Interphone permettant l'ouverture à distance de la porte. "Le problème est que le personnel des cabinets ouvre systématiquement la porte sans aucun contrôle", regrette Louis Aubry, à la fois copropriétaire et syndic d'une résidence francilienne comportant plusieurs cabinets médicaux. Il y a 2 ans, les copropriétaires ont décidé d'installer un système de badges électroniques personnalisés. "Cela a au moins permis de sécuriser efficacement l'immeuble pendant la nuit", reconnaît Louis Aubry.

Multiplier les systèmes de sécurité.

"Depuis quelques années, il est de plus en plus fréquent de créer des sas à l'entrée des immeubles", constate Rémy Bernadac, architecte. Concrètement, il s'agit d'installer un premier système au niveau de la porte d'entrée donnant de l'extérieur vers le hall, puis un second entre le hall et les autres parties communes (escaliers, couloirs et accès aux sous-sols). Certains préconisent un Interphone à la porte d'entrée pour filtrer les visiteurs dès le départ, et ensuite un clavier codé à la porte intérieure. D'autres donnent la primauté au clavier codé, afin de supprimer d'emblée la possibilité d'intrusion offerte par l'Interphone. "Tout dépend de ce qui a été installé en premier à la porte d'entrée, précise Jean-Pierre Bogard. Si c'est un clavier codé, on installera un Interphone pour sortir du sas, et inversement. Les copropriétaires rechignent souvent à tout remettre à plat en raison des frais engendrés et se contentent de compléter ce qui existe."

Par ailleurs, la création du sas peut nécessiter de renforcer la seconde porte, par la pose d'une gâche électrique, notamment, ou encore de remplacer les parties vitrées existantes par des vitres anti-effraction. On doit aussi parfois créer de toutes pièces cette nouvelle porte. Dans ce cas, il faut compter de 8 000 € à 10 000 € TTC pour installer une double porte vitrée solide équipée d'un Interphone desservant une quinzaine de lots, par exemple. Bien entendu, il est indispensable, dans tous les cas, de sécuriser les entrées secondaires du bâtiment, notamment l'accès au parking souterrain. L'installation d'une porte automatique télécommandée est préconisée. Dans certains immeubles cossus, l'ascenseur lui-même est protégé par un clavier codé, comme dans cette copropriété au cœur de la capitale, à deux pas du Forum des Halles. "Les visiteurs ne peuvent accéder aux étages que par l'ascenseur codé, les accès au couloir de service et au sous-sol étant fermés par une clé spéciale en possession des seuls occupants", confie l'un d'entre eux. Par ailleurs, la résidence, équipée d'un vidéophone et non d'un simple Interphone, est protégée 24 heures sur 24 par des agents de sécurité qui font des rondes. Mais un dispositif aussi complet reste tout de même exceptionnel.

Sécuriser les accès extérieurs.

Il est souvent préconisé de sécuriser aussi les cours ou jardins extérieurs permettant d'accéder à l'immeuble. Témoin, cette vaste copropriété marseillaise regroupant 400 logements, une dizaine de commerces, deux piscines et deux tennis, à proximité d'une cité sensible. "En 10 ans, les copropriétaires ont débloqué 230 000 € pour clôturer les 9 hectares de la résidence avec un grillage robuste et difficile à escalader, et améliorer l'éclairage des voies", explique Patrick Montcerisier, son régisseur. Cette première enceinte est doublée par une haie d'arbustes épineux. Un portail automatique équipé d'un clavier d'accès codé a également été installé. Un dispositif qui a permis de limiter grandement les intrusions. La fermeture des clôtures extérieures ne répond pas uniquement à un souci de sécurité. Ainsi, dans cette résidence francilienne comportant quatre cabinets médicaux attirant journellement des dizaines de patients, on envisage sérieusement d'installer un portail automatique équipé d'un lecteur de badges réservés aux résidents. Pour une raison simple : "Les visiteurs, notamment les clients des médecins, ont pris l'habitude de garer leur voiture n'importe où, y compris sur les parkings privatifs des résidents, tonne le syndic, lui-même copropriétaire. Dans le passé, nous avons même été contraints de faire édifier une bordure en béton armé pour empêcher le stationnement sur les pelouses

"

Jean-Léon Gantier


Mots-clés :

COPROPRIETE , HABITAT , SECURITE




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