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Les travaux de copropriété qui valorisent un logement

Les travaux de copropriété qui valorisent un logement
Mai 2003
Le Particulier n° 965, article complet.
Auteur : BARNIER (Laurence)

Tous les travaux dans une copropriété ne se valent pas : certains, très onéreux, n'apportent qu'une faible plus-value à votre logement, d'autres peuvent, même à moindre coût, être un véritable atout pour mieux vendre.

Les travaux les plus chers ne sont pas forcément les plus profitables

Lorsque parmi les points à l'ordre du jour d'une assemblée de copropriété figure le vote de travaux sur les parties communes de l'immeuble, chaque copropriétaire doit, pour se prononcer pour ou contre, tenir compte, entre autres, du "retour sur investissement" qu'il peut en attendre. Autrement dit, évaluer dans quelle mesure la quote-part du coût de ces travaux qu'il supportera sera compensée par l'augmentation de la valeur de son bien qu'ils entraîneront, surtout s'il envisage de le mettre en vente dans un avenir plus ou moins immédiat. À cet égard, ce serait une erreur de penser que la bonne tenue actuelle de l'immobilier rend superflues les dépenses d'amélioration ou d'entretien des parties communes. Au contraire, le niveau très élevé des prix rend les acquéreurs exigeants. Ils sont prêts à mettre le prix demandé, mais veulent entrer en possession d'un bien situé dans un immeuble dans lequel peu de travaux sont à prévoir dans les années à venir. "La demande porte beaucoup sur des immeubles bien entretenus", note Philippe Prevel, administrateur de la FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers). Et puis, nul ne sait combien de temps le marché immobilier restera bien orienté.

La conjoncture actuelle facilite la réalisation de travaux.

En cas de retournement de la conjoncture, un bon entretien de l'immeuble pourra faire la différence, au même titre que l'entretien du logement lui-même (voir le n° 962 du Particulier). Pour un copropriétaire qui donne en location le logement concerné, le raisonnement est voisin : au moins en région parisienne et dans les grandes agglomérations de province, trouver actuellement un locataire ne pose aucune difficulté, même sans investir dans des travaux de copropriété. "Cependant, comme le souligne Guillaume Valarché, à la direction de la gestion immobilière de l'assureur Gan-Groupama, cette conjoncture favorable procure des rentrées d'argent régulières qui facilitent le financement de ces travaux. Certes, poursuit-il, ce n'est pas parce que l'on change aujourd'hui une cabine d'ascenseur ou les boîtes à lettres que les logements se vendront ou se loueront forcément plus cher. Mais il faut peut-être profiter du fait qu'ils se vendent et se louent bien pour entreprendre les travaux nécessaires. Même si je ne peux espérer les répercuter tout de suite sur les loyers, si je ne fais pas ces travaux maintenant, je risque de le payer très cher lors d'un retournement de marché."

Un retour sur investissement variable selon les travaux.

Parmi les travaux à envisager dans un immeuble, le ravalement peut être l'un des plus coûteux, de 30 € par mètre carré de façade pour un simple nettoyage à 200 €/m2 pour la réfection complète d'une façade en pierre de taille. Il est aussi celui dont le retour sur investissement est le mieux cerné. Les professionnels de la gestion immobilière s'accordent, en effet, pour dire que ce qu'il en coûte à chaque copropriétaire se retrouve au double, voire au triple dans la valeur de son logement. Un copropriétaire dont la quote-part dans le ravalement aurait été de 10 000 € peut ainsi espérer vendre immédiatement après son bien 20 000 € de plus que si le ravalement n'avait pas été fait. L'état extérieur de l'immeuble est en effet la première chose visible par l'acquéreur ou le locataire.

En revanche, la réfection de la toiture, autre dépense importante dans une copropriété (70 € à 200 € par mètre carré de toiture), n'a guère d'incidence sur les prix. Mais à l'inverse, si l'acquéreur s'enquiert de l'état de la toiture, et s'il apparaît qu'elle est en mauvais état, ou qu'elle n'a pas été refaite depuis longtemps, cela peut entraîner une moins-value. L'installation d'un ascenseur dans un immeuble qui en est dépourvu constitue aussi une dépense importante, entre 60 000 € et 75 000 € pour un immeuble de 6 étages, soit environ 12 000 € par étage. Il s'agit néanmoins d'un investissement rentable, surtout pour les logements situés à partir du 4e étage, puisqu'on estime généralement que l'absence d'ascenseur entraîne une décote de l'ordre de 30 %. Aux étages inférieurs, la décote est plus variable, mais un logement sans ascenseur se négociera toujours dans le bas de la fourchette des prix pour des logements de taille comparable.

Très rentable, la sécurisation de l'immeuble.

D'autres travaux constituent un réel facteur de plus-value, bien qu'ils soient relativement peu coûteux. Ainsi, la crainte des cambriolages, ou plus simplement, l'envie de ne pas être dérangé par des personnes étrangères à l'immeuble, a fortement accru la demande d'équipements de sécurité, surtout dans les copropriétés qui ne disposent pas d'un gardien permanent. Les claviers codés ou les Interphones dont sont pourvus la plupart des immeubles sont désormais perçus comme insuffisants. Les acquéreurs réclament aujourd'hui des systèmes plus performants (voir le n° 960 du Particulier), comme le vidéophone ou portier vidéo, ou des sas d'entrée, permettant un double contrôle, avec par exemple un clavier codé sur la première porte, et un portier vidéo sur la seconde. Tous ces systèmes valorisent incontestablement l'immeuble. "L'installation d'un dispositif de contrôle des accès (portes de l'immeuble et parking) à base de badges ou de clés électroniques peut entraîner une plus-value allant jusqu'à 10 %", estime Bernard Sicard, du cabinet Villa. Cela, alors que l'installation coûte entre 1 500 € et 2 300 € auxquels s'ajoutent 6 € à 10 € par badge individuel. Un vidéophone coûte environ 520 € et, si l'immeuble est déjà pourvu d'Interphones, le coût de son installation sera minimisé puisqu'il utilisera le câblage existant. Pour la vidéosurveillance, il faut compter 1 300 € par exemple pour un équipement comprenant 12 caméras et un moniteur dans la loge du gardien.

Pour vendre plus vite : veiller à la qualité de l'accueil.

De même : "Quelques améliorations peu coûteuses peuvent mettre en valeur l'immeuble, conseille Jean-François Buet, administrateur de la FNAIM à Dijon, dans la mesure où le premier coup d'œil de l'acheteur est souvent déterminant." Lorsque le hall d'accueil est avenant, comme les espaces extérieurs et les annexes (local à voitures d'enfants, à poubelles...), la transaction a toutes les chances de s'effectuer dans de meilleures conditions pour le vendeur ou le bailleur. En particulier, l'éclairage est un poste peu coûteux, mais très important pour le sentiment de confort et de sécurité dans l'immeuble : dans le hall d'entrée, un éclairage indirect à l'aide d'un faux plafond remplacera avantageusement une ampoule pendante. Des lampadaires dans les jardins, un éclairage de bonne puissance dans les locaux annexes, complété par des peintures propres et gaies, seront appréciés. Dans les parkings et les sous-sols, un éclairage permanent est préférable à une minuterie qui vous laisse dans le noir au mauvais moment. Dans les couloirs et les escaliers, des tapis ou de la moquette donnent un aspect cossu et agréable, outre qu'ils contribuent à l'insonorisation. Attention cependant à ne pas privilégier le tape-à-l'œil. Ainsi, dans un immeuble des années 1960 à Dijon, le hall d'entrée avait besoin d'être refait. Les copropriétaires choisirent de remplacer la moquette murale défraîchie, par un coquet papier peint... ce qui aurait eu pour conséquence de rendre le hall beaucoup plus sonore. Au final, le retour à la moquette a été décidé. "En conclusion, précise Jean-François Buet, en choisissant le papier, on effectuait un aménagement plus vendeur, car plus agréable au premier regard, mais moins intéressant pour la copropriété." Encore faut-il que ces équipements destinés à améliorer l'accueil restent impeccables. Si la porte d'entrée est en mauvais état, les boîtes à lettres cassées, et une ampoule sur deux en état de fonctionnement, l'acquéreur aura une image dévalorisée du logement, même si celui-ci présente par ailleurs toutes les caractéristiques qu'il recherche. Et d'autre part, moins l'immeuble est entretenu, moins les occupants, propriétaires ou locataires prennent soin des parties communes, et plus il se dégrade. Pris dans cette spirale, l'immeuble devient moins coté, moins agréable à habiter, et les logements perdent de leur valeur.

Le bon état de l'immeuble, un argument fort à l'égard des acheteurs.

Plus généralement, un entretien suivi et régulier de l'immeuble, y compris sur des points qui ne se voient pas au premier abord, est un argument que le vendeur ou le bailleur d'un logement en copropriété pourra avantageusement faire valoir. "La différence entre des logements comparables situés dans une copropriété bien entretenue ou non peut atteindre jusqu'à 20 %", estime Philippe Prevel. En effet, un entretien régulier limite ou supprime le risque que des grosses dépenses arrivent toutes en même temps : toiture qui fuit en octobre et chaudière tombant en panne en hiver par exemple, un grand classique des copropriétés imprévoyantes. D'autant qu'une copropriété obligée d'engager des travaux dans l'urgence les paie généralement plus cher, parce qu'elle n'a pas le temps de mettre plusieurs entrepreneurs en concurrence.

Remettre toujours à plus tard les travaux d'entretien courant est tout aussi coûteux à terme. Michel Jouvent, délégué général d'Apogée, une association dont l'objectif est de perfectionner les méthodes de management immobilier, prend à cet égard l'exemple d'une fenêtre en bois : si on la repeint tous les 5 ans, le coût global sur 20 ans est de 328 € ; si on ne le fait pas, on est obligé de la changer au bout de 20 ans, le coût global est de 468 €, soit 43 % de plus. Autant de surcoûts qui se font sentir dans les charges de la copropriété ou les aggraveront dans les années à venir.

Les travaux qui peuvent faire baisser les charges.

Or, indique Paul Rolland, président de la Cnab (Confédération nationale des administrateurs de biens), les acheteurs sont très attentifs aux charges de la copropriété. S'ils estiment que leur niveau est anormalement élevé, cela peut constituer un frein à l'achat. Au contraire, si l'acquéreur voit que le budget est optimisé, il sera plus enclin à acheter. Ce qui peut justifier d'engager des dépenses qui se traduiront par des économies de charges dans l'avenir. Ainsi, un contrat sérieux d'entretien de robinetterie coûte environ 27 € par an et par logement, et on estime qu'il permet d'économiser jusqu'à 20 % de consommation d'eau. Sur la base d'une consommation de 200 m3 par an et par logement, facturée 2,30 €/m3, chaque copropriétaire économisera 65 € par an (200 m3 x 20 % x 2,30 €), soit 92 € moins les 27 €.

Les dépenses de chauffage, lorsqu'il est collectif, peuvent être optimisées grâce à des systèmes de régulation tels que robinets thermostatiques, ou sonde thermique extérieure. Quant à la chaudière, l'acquéreur s'enquerra probablement de la date de sa mise en service. Si elle est ancienne, même si elle fonctionne encore sans problème, ce sera un facteur dévalorisant, car l'acheteur tiendra compte qu'elle devra être remplacée à brève échéance. C'est donc une raison de la remplacer sans attendre, pour un modèle récent moins gourmand en énergie et donc plus économique. Si la chaudière actuelle est au fioul, il sera en outre bon d'étudier l'opportunité d'un passage au gaz, énergie a priori moins chère.

Plomb, amiante, termites... des travaux coûteux mais indispensables.

Une dernière catégorie de dépenses portant sur les parties communes de l'immeuble influe sur la valeur des logements. Il s'agit de la mise en conformité avec les récentes réglementations visant à la détection des peintures au plomb et d'amiante, dangereux pour la santé humaine, et des termites, qui provoquent de graves dégâts immobiliers. Dans les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, l'acheteur doit, avant la vente, être informé de la présence éventuelle d'amiante dans les parties communes et les parties privatives. L'acheteur doit aussi être informé de la présence éventuelle, dans les parties privatives, de peintures au plomb (immeubles construits avant 1948 et situés dans une zone à risque délimitée par le préfet), ou de termites (tous les immeubles situés dans une zone à risque délimitée par le préfet). Si cette présence est confirmée, il est probable que les parties communes soient également concernées. Le risque sera donc grand de voir l'acheteur se raviser ou exiger une diminution du prix pour compenser le coût de travaux qu'il saura inévitables. C'est pourquoi il peut être préférable d'envisager tout de suite ceux-ci, même s'ils risquent de coûter cher (jusqu'à 10 000 € par copropriétaire pour le désamiantage des parties communes d'un immeuble), outre ceux éventuellement nécessaires dans les parties privatives. Cela d'autant plus qu'il s'agit de chantiers importants, surtout pour un désamiantage, tout au long desquels l'immeuble n'apparaîtra pas sous son meilleur jour aux acheteurs éventuels.

Gaz, ascenseur, canalisations d'eau, des mises en conformité dans un futur proche.

L'installation de gaz va également être concernée, puisque l'article 17 de la loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003 impose au vendeur de remettre à l'acheteur un diagnostic sur l'état de cette installation. Le décret d'application de cette mesure n'a cependant pas encore été publié, mais elle ne devrait concerner les parties communes de l'immeuble qu'en présence d'une chaufferie collective au gaz, ou d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC). Sinon, l'installation relève de Gaz de France pour les conduites de gaz des parties communes situées en amont des compteurs, et de chaque copropriétaire à l'intérieur des logements. Des mesures de mises en conformité pourraient aussi être imposées pour les ascenseurs, mais pas avant quelques années (voir le n° 958 du Particulier). Enfin, dans les immeubles où les canalisations d'eau sont encore en plomb, leur remplacement risque de s'imposer pour que la teneur en plomb de l'eau au robinet reste inférieure au plafond réglementaire, 50 µg/l (millionièmes de gramme par litre) actuellement, mais 25 µg/l à partir du 25 décembre 2003, et 10 µg/l fin 2013 (directive européenne n° 98-83-CE du 3 novembre 1998 – voir les nos 944 et 956 du Particulier). Là aussi, la réfection de l'installation est chère (1 200 € à 1 500 € par appartement pour le remplacement d'une colonne montante), mais peut devenir indispensable.

Les copropriétaires proposent, l'assemblée générale décide.

Un copropriétaire averti et soucieux de la valorisation de son bien doit donc être vigilant sur le chapitre des travaux de la copropriété. Mais, contrairement à ceux effectués dans son propre logement, où il est le seul décideur, les travaux sur les parties communes doivent être décidés par l'assemblée des copropriétaires, à l'exception de ceux considérés comme urgents au niveau de la sécurité, que le syndic peut engager de sa propre initiative. Dès lors, la loi de la majorité (variable selon la nature des travaux, voir p. 45) s'impose aux copropriétaires : une fois les travaux votés, chacun devra en payer sa quote-part, même s'il ne les a pas approuvés. Ou au contraire, certains travaux qu'un copropriétaire juge opportuns ne seront pas entrepris, faute d'avoir reçu l'accord de la copropriété. Néanmoins, chaque copropriétaire peut influer sur les décisions de la copropriété, en participant au vote des décisions soumises à l'assemblée – ce qui suppose, évidemment, qu'il soit présent ce jour-là – mais aussi en prenant part à l'échange de vue qui précède en général chaque vote. S'il compte proposer lui-même des travaux, un copropriétaire doit largement anticiper sur l'assemblée générale. Il lui faut préparer un dossier bien étayé par un descriptif des travaux, une estimation de leur coût, et une description des avantages que les copropriétaires pourront en retirer.

Ce dossier pourra, dans un premier temps, être étudié avec le conseil syndical, car son avis est souvent déterminant. Les chances d'accord de la copropriété seront ainsi nettement plus importantes. Si la majorité des copropriétaires ne souhaite pas engager les travaux proposés, elle peut néanmoins autoriser une partie des copropriétaires à les faire effectuer à leurs frais. C'est quelquefois le cas pour la réfection d'un palier. De même pour l'installation d'un ascenseur pris en charge uniquement par les habitants des niveaux élevés de l'immeuble. Une telle installation étant très onéreuse, le cas est cependant rare.

Cela dit, il ne faut pas oublier que ce qui fait l'essentiel de la valeur d'un logement reste sa situation et son environnement : quartier, proximité des commerces et des moyens de transport, environnement. Ce n'est donc pas parce qu'on aura dépensé des fortunes à améliorer l'immeuble dans lequel est situé un logement qu'il se vendra automatiquement à un prix très élevé. Mais entre deux appartements situés dans le même secteur, dans des immeubles occupés par la même population, l'un bien entretenu et bien équipé et l'autre pas, le premier se vendra ou se louera plus cher ou plus vite que le second, surtout en cas de déprime du marché immobilier.

Laurence Barnier

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Mots-clés :

COPROPRIETE , PARTIES COMMUNES , TRAVAUX




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