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Copropriété : provisions sur charges et vente d'un lot

Copropriété : provisions sur charges et vente d'un lot
Décembre 2004
Le Particulier n° 983, article complet.
Dans une copropriété, les charges courantes sont payables par trimestres et d'avance (art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). Avant le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre (sauf périodicité différente fixée par la copropriété) chaque copropriétaire doit donc verser au syndic une provision.

Le paiement des provisions incombe au vendeur.

En cas de vente d'un lot, qui doit verser ces provisions ? Depuis le 1er septembre 2004, cette question est réglée par le nouvel article 6-2-1o du décret du 17 mars 1967. Il mentionne le "vendeur", ce qui, selon plusieurs juristes consultés, vise le copropriétaire vendeur jusqu'à ce que le syndic ait été informé de la signature de l'acte de vente par le notaire qui en est chargé. Exemple : un copropriétaire a mis son appartement en vente en décembre ; l'acte est signé le 28 mars et notifié le 2 avril au syndic. Le vendeur devra verser les provisions exigibles le 1er janvier et le 1er avril. En revanche, si l'acte est notifié au syndic le 30 mars, la provision du 1er avril incombera à l'acheteur. Attention : le syndic n'a pas à tenir compte d'éventuels arrangements entre acheteur et vendeur dérogeant à cette règle (art. 6-3 du décret). Ceux-ci peuvent néanmoins convenir d'un partage différent (voir p. 23 de notre Guide du copropriétaire de septembre 2004 un exemple de répartition prorata temporis des provisions). Mais le vendeur versera alors au syndic ce qu'il doit légalement, puis se fera rembourser par l'acheteur, selon leurs accords.

Le syndic n'a plus à les répartir prorata temporis.

L'usage voulant que le syndic fasse lui-même le partage devient ainsi caduc, les indications de notre Guide étant à rectifier sur ce point. Vendeur et acheteur ont donc intérêt à régler précisément cette question dans l'avant-contrat de vente (promesse ou compromis) et l'acte de vente. Il leur faudra aussi trancher le sort d'un éventuel trop-perçu si, par la suite, le montant réel des charges se révèle inférieur aux provisions versées. Selon l'article 6-2-3o du décret, le syndic doit, en effet, restituer ce trop-perçu au seul copropriétaire en titre à ce moment, c'est-à-dire à l'acheteur. Précisons enfin que des règles distinctes s'appliquent aux dépenses hors budget prévisionnel, comme celles engagées pour de gros travaux (art. 6-2 2o du décret, Guide du copropriétaire, p. 24).

Mots-clés :

CHARGE DE COPROPRIETE , COPROPRIETE , VENTE




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